Đất nền ven đô Hà Nội hạ nhiệt, nhà đầu tư giữ tâm lý thận trọng

Nhà đầu tư "cắt lỗ" hay "cắt lãi"?

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, trong quý III/2025, Hà Nội chứng kiến mức giảm 30% trong lượng quan tâm đất nền so với mốc đỉnh hồi tháng 4. Đà suy giảm này được lý giải là phản ứng của thị trường với thông tin có thể đánh thuế đối với đất bỏ hoang. Tâm lý thận trọng đã khiến giá đất nền khu vực này đi ngang hoặc sụt giảm.

Ghi nhận thực tế, giá đất nền rao bán tại một số khu vực ven Hà Nội đã chững lại và duy trì ổn định, không còn bị đẩy cao như các "đợt sóng" trước đây. Đơn cử, tại các xã Yên Xuân, Hạ Bằng, Hòa Lạc (tập trung quanh khu vực Hòa Lạc), giá đất nền phân lô tại các trục đường chính hiện vẫn duy trì ở mức 30 - 35 triệu đồng/m2. Đối với những lô đất nằm sâu hơn trong ngõ, mức giá mềm hơn, khoảng 18 - 22 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại khu vực Quốc Oai và Phú Cát, giá đất nền phân lô cũng giữ sự ổn định. Các lô đất mặt đường lớn được rao bán với giá từ 27 - 31 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các lô đất nằm sâu trong làng, ngõ nhỏ có mức giá phổ biến từ 15 - 17 triệu đồng/m2.

Đối với khu vực Đoài Phương (thị xã Sơn Tây), giá đất phân lô ở những tuyến đường lớn, ô tô có thể tránh nhau, dao động từ 25 - 29 triệu đồng/m2. Những lô đất phân lô nằm trong ngõ nhỏ hơn được rao bán với giá từ 15 - 18 triệu đồng/m2.

Chia sẻ với phóng viên, anh Lê Phát, người đang cần bán "cắt lỗ" lô đất nền tại thôn Phú Thịnh, xã Kim Anh, TP. Hà Nội cho biết cách đây hai năm, anh từng đặt nhiều kỳ vọng vào tiềm năng phát triển khu vực ven Thủ đô, đặc biệt là vùng gần sân bay Nội Bài. Với niềm tin này, anh đã dồn toàn bộ vốn liếng và vay thêm để mua lô đất diện tích 102m2, có vị trí thuận lợi gần đường lớn, có sổ đỏ. Thời điểm mua, lô đất có giá khoảng 2,5 tỷ đồng. Khi đó, anh tin rằng giá đất sẽ tăng mạnh trong vòng 2-3 năm, kỳ vọng mức tăng ít nhất từ 50% đến 70%.

Hiện tại, áp lực tài chính từ việc kinh doanh của gia đình khiến anh muốn bán đất để bù đắp nhưng việc thoát hàng không dễ. Anh từng đăng tin rao bán mảnh đất trên với giá hơn 3 tỷ đồng, nhưng thực tế chỉ có các môi giới gọi hỏi giá còn người mua thực không có.

Anh ước tính giá trị thị trường ở hiện tại của lô đất đã giảm so với đỉnh, và để bán được ngay trong bối cảnh thị trường trầm lắng, anh phải chấp nhận cắt lỗ khoảng 15 - 20% so với giá vốn ban đầu. Mức rao bán "dưới 2 tỷ" là một lời cam kết rõ ràng của anh. "Đây là giá "vào việc, không mặc cả", tôi sẵn sàng bán lô đất của mình nếu có người đồng ý mua", anh Lê Phát chia sẻ.

Chị Nguyễn Hoài Anh, một nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm trong lĩnh vực đất nền, cho biết chị luôn theo đuổi chiến lược đầu tư "đón sóng hạ tầng và đô thị vệ tinh". Gần đây, chị quyết định bán các lô đất nền đã mua trước đó tại khu vực Xuân Mai, tuy nhiên cũng không dễ để tìm người mua thực.

"Trước đây, tôi đã mua 3 lô đất tại Xuân Mai với kỳ vọng rằng khu vực này sẽ trở thành điểm thu hút dân cư đô thị khi chính sách quy hoạch mở rộng Hà Nội được triển khai. Tuy nhiên, hiện tại thị trường vùng ven Hà Nội đang rất trầm lắng, phần lớn các nhà đầu tư chỉ mua để giữ đất mà không có giao dịch thực sự. Trong khi đó, những địa phương đang được đầu tư mạnh về hạ tầng sau khi sáp nhập lại đang có tiềm năng tăng trưởng thực tế. Nếu cứ giữ mãi các lô đất nền ở vùng ven Hà Nội, khả năng sinh lời sẽ rất thấp, dòng tiền chỉ nằm im mà không sinh lợi", chị chia sẻ.

Chị Hoài Anh cũng cho biết, chị đang cắt lỗ lô đất 81,7m2 với giá khoảng 2,8 tỷ, lỗ nhẹ do không đạt được kỳ vọng lợi nhuận như tính toán ban đầu. Tuy nhiên, đối với Hoài Anh, việc bán ở mức giá này cũng được coi là một hình thức cắt lỗ cơ hội, bán để thu hồi vốn và tái đầu tư tốt hơn thay vì ôm tài sản không sinh lời.

Từ câu chuyện của 2 nhà đầu tư, phóng viên tiếp tục trao đổi với anh Nguyễn Tất Thái, nhà đầu tư kiêm nhà môi giới bất động sản lâu năm lại Hà Nội.

Với kinh nghiệm của mình, anh Thái nhận định thị trường đất nền Hà Nội đã có sự phân hóa rõ nét. "Đầu năm, đất Phúc Thọ có lô rao tới gần 100 triệu đồng/m2, nhưng hiện tại rao 25 triệu đồng/m2 cũng không ai hỏi mua. Khu vực ven Sơn Tây đầu tư không còn hiệu quả. Trong khi đó, Thạch Thất lại có sự khác biệt tùy từng nơi. Ngoài khu vực các xã làng nghề, nhà đầu tư vẫn có thể yên tâm rót vốn vào các vùng gần Khu Công nghệ cao Hòa Lạc và Đại học Quốc gia Hà Nội", anh Thái phân tích và cho rằng, những khu vực đã có nhiều dự án thực tế như dọc trục đường sắt số 5 tương lai, Hòa Lạc, Đại học Quốc gia, Hạ Bằng (mới), Yên Xuân (mới) được dự báo sẽ trở thành điểm nóng phát triển đô thị trong thời gian tới. 

Ngược lại, anh Thái cảnh báo về các khu vực "vùng sâu vùng xa" đang bị đẩy giá cao bất hợp lý như Hoàng Xá - Lại Thượng (Sơn Tây cũ), nơi chưa có tiềm năng phát triển nhưng giá đất nền đã ở mức cao. Tương tự, khu Kim Sơn (Sơn Tây cũ) vẫn còn hoang vắng, chưa có triển vọng nổi bật, nhưng giá đất nền không hề thấp.

Theo anh Thái, tâm lý cắt lỗ đang lan rộng trên thị trường, nhưng thực chất chỉ là cắt lãi rất mỏng. "Giá đất nền ở nhiều khu vực đã tăng gấp 2 - 3 lần trong năm qua. Hiện tại, nhà đầu tư chỉ cần cắt 5 - 10% lợi nhuận là vẫn có lãi, và có thể nhanh chóng chuyển 'cục than nóng' này sang tay người khác", anh Thái nhận xét.

Anh kết luận, vấn đề lớn nhất là người mua thực sự hiện tại chưa đủ khả năng tài chính để sở hữu những lô đất đã tăng giá quá nhanh trong thời gian qua. Đối với những người dùng đòn bẩy tài chính, việc lãi suất ngân hàng dự kiến tăng và các biện pháp thắt chặt tín dụng cho vay bất động sản sắp tới có thể sẽ khiến họ buộc phải cắt lãi mỏng, thậm chí cắt lỗ nhanh để tránh nguy cơ nợ xấu.

Đất nền có thực sự giảm sức hút?

Chia sẻ với Reatimes, ông Đỗ Thế Duyệt, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Fire Holdings nhìn nhận, dù thị trường đã chững lại so với trước nhưng đất nền vẫn giữ được sức hấp dẫn đặc biệt và lọt vào "mắt xanh" của các nhà đầu tư có tài chính hạn chế. Lý do là bởi mức giá của đất nền hiện tại vẫn được xem là hợp lý hơn đáng kể so với hai phân khúc "chạm ngưỡng" sau nhiều đợt tăng trưởng nóng vừa qua là chung cư và nhà phố.

Theo ông Đỗ Thế Duyệt, điểm hấp dẫn lớn nhất của đất nền chính là khả năng sinh lời từ lãi vốn (giá trị tăng lên theo thời gian). Tuy nhiên, trước lo ngại về việc biên độ lợi nhuận có thể bị thu hẹp do những biến động thị trường, ông Duyệt khuyến nghị các nhà đầu tư cần tính toán lại kế hoạch tài chính một cách kỹ lưỡng.

Cụ thể, Tổng giám đốc Fire Holdings khuyên nhà đầu tư nên kéo dài tầm nhìn đầu tư lên khoảng 5 năm. Đây là khoảng thời gian cần thiết để sẵn sàng cho những thương vụ dài hơi, qua đó tối ưu hóa lợi nhuận và vượt qua những giai đoạn điều chỉnh ngắn hạn của thị trường.

Còn ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, nguyên nhân chính dẫn đến sự điều chỉnh rõ nét của thị trường đất nền hiện nay đến từ các yếu tố vĩ mô và tâm lý. Cụ thể là thông tin liên quan đến đánh thuế bất động sản, biến động về thuế quan... Sự kết hợp của các yếu tố này khiến nhà đầu tư tạm thời ngưng xuống tiền.

Sự điều chỉnh này cũng phản ánh xu hướng đã từng diễn ra trong quá khứ, như hồi đầu năm 2023 và giữa năm 2024, khi thị trường trải qua tình trạng "nóng nhanh, nguội nhanh" do tác động của các đợt "thổi giá" đấu giá đất, sau đó nhanh chóng chìm trong không khí ảm đạm.

Tuy nhiên, ông Quốc Anh nhấn mạnh rằng sự chững lại của thị trường đất nền không đồng nghĩa với suy thoái, mà phản ánh giai đoạn thanh lọc và tái cơ cấu cần thiết sau những đợt tăng giá quá nóng.

Chuyên gia này cũng chỉ ra xu hướng phân hóa rõ rệt về mặt khu vực: Miền Bắc dẫn dắt tăng giá, trong khi miền Nam trở thành điểm đến của dòng tiền thận trọng. Yếu tố hạ tầng và quy hoạch tiếp tục được coi là then chốt quyết định tiềm năng tăng trưởng và chiến lược đầu tư trung - dài hạn.

Ông phân tích thêm về tâm lý nhà đầu tư: "Tâm lý nhà đầu tư ảnh hưởng rất lớn tới loại hình đầu tư. Khi thị trường bất ổn, họ tìm đến tài sản an toàn như chung cư. Khi thị trường bắt đầu hưng phấn, họ sẽ tìm đến đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng. Lộ trình này rất rõ ràng".

Về triển vọng nửa cuối năm, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định chính sách sẽ là yếu tố quyết định.

Ông đánh giá, nếu các chính sách sắp tới được ban hành một cách rõ ràng, thuận lợi và hợp lý, thị trường đất nền hoàn toàn có khả năng quay trở lại.

Ngược lại, nếu chính sách vẫn còn phức tạp, tâm lý đầu tư thận trọng sẽ tiếp diễn. Đặc biệt, những thông tin về khả năng đánh thuế đất bỏ hoang sẽ khiến nhà đầu tư phải tính toán rất kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định.

Ông Quốc Anh đưa ra lời khuyên: "Từ nay đến cuối năm, nhà đầu tư cần quan sát thêm các chính sách. Nếu thuận lợi, khả năng quay lại của đất nền là có, nhưng nếu mọi thứ không thuận lợi, nhà đầu tư sẽ rất cân nhắc"./.