Hiện nay, vướng mắc lớn khiến chương trình cải tạo chung cư cũ ách tắc là việc thỏa thuận, đền bù cho chủ sở hữu. Trước đây, tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân 6 m2/người, căn hộ chung cư cũ thiết kế 4 người, do đó thường có diện tích 24 m2/căn hộ.
Tuy nhiên, hiện nay, gần như căn hộ nào cũng được cơi nới. Nếu tính theo mức đền bù 1,3 lần diện tích sổ sách, người dân cho rằng, sẽ không đủ tiền để tìm chỗ an cư mới với giá bất động sản hiện nay. Do đó, họ thường đòi mức đền bù cho diện tích thực và với mức giá cao hơn, nhất là ở các căn hộ tầng 1, hoặc những khu chung cư có vị trí “đất vàng”.
Vướng mắc trong việc cải tạo, xây mới chung cư cũ kỳ vọng được tháo gỡ với giải pháp đấu thầu chọn nhà đầu tư. Ảnh: Dũng Minh.
Tuy nhiên, các nhà đầu tư khi tham gia cải tạo chung cư cũ, ngoài mục tiêu xã hội, còn có mục tiêu lợi nhuận. Nếu đều bù mức giá cao, trong khi các dự án chung cư cũ thường ở nội đô, bị hạn chế chiều cao và số lượng dân cư, sẽ ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp. Do đó, nhiều doanh nghiệp không mặn mà với chương trình cải tạo chung cư cũ.
Tuy nhiên, vướng mắc này nhiều khả năng sẽ được tháo gỡ với giải pháp mới mà UBND TP.HCM vừa đưa ra. Cụ thể, UBND TP. HCM vừa giao Sở Kế hoạch và Đầu tư đề xuất phương án đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án chỉnh trang đô thị Khu dân cư - Trung tâm thương mại Lê Văn Sỹ (phường 13, quận 3) và thay thế 9 chung cư cũ nguy hiểm, hư hỏng nặng được xây dựng trước năm 1975 trên địa bàn quận 3.
Với giải pháp này, những khúc mắc về tỷ lệ bồi thường sẽ được công khai, minh bạch thông qua đấu thầu. Nhờ đó, chủ sở hữu chung cư cũ sẽ được lợi khi chọn được nhà thầu trả giá cao nhất, còn doanh nghiệp cũng không mất thời gian thỏa thuận với từng hộ dân.
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, phương thức đấu thầu nhà đầu tư triển khai cải tạo chung cư cũ trên thực tế không có trong Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo chung cư cũ (Nghị định 101/2015 chỉ quy định về việc lựa chọn chủ đầu tư theo kiểu hành chính), nhưng lại là giải pháp then chốt và đúng bản chất để gỡ nút thắt cho chương trình cải tạo chung cư cũ.
Theo ông Phượng, xét về bản chất, nhà chung cư cũng giống như nhà phố riêng lẻ, cái khác ở đây là sở hữu chung của nhiều người. Nếu nhà phố xuống cấp mà chủ nhà không có khả năng hoặc không tự tổ chức việc xây mới, thì họ sẽ bán khu đất đó cho người khác để mua nhà mới.
Ở các khu chung cư, do sở hữu chung, nên Nhà nước sẽ hỗ trợ để làm thủ tục đấu thầu và số tiền thu được từ đấu thầu sẽ chia đều cho các chủ sở hữu, không phân biệt vị trí. Điều này là đúng bản chất của Bộ luật Dân sự.
"Tôi cho rằng, giải pháp đấu thầu sẽ giải quyết hết được các bài toán về cân bằng lợi ích giữa các bên, khi hộ dân và doanh nghiệp đều rõ về mức đền bù ngay từ đầu thông qua mức giá trong đấu thầu. Đồng thời, thông qua đấu thầu, cũng là vòng xét tuyển doanh nghiệp nào uy tín và có khả năng thực hiện tốt dự án đầu tư, xây dựng mới các chung cư cũ hiện nay", ông Phượng nhấn mạnh.
Trao đối với Đầu tư Bất động sản, lãnh đạo một doanh nghiệp lớn tại TP.HCM vừa tham gia cải tạo và xây dựng mới 2 dự án chung cư cũ tại quận 1 cho biết, chưa rõ cách thức đấu thầu ra sao, nhưng nhìn chung, đây là phương án hay cho nhà đầu tư. Bởi lẽ, họ sẽ ước chừng được khả năng thu hồi vốn, cũng như tính toán được bài toán lợi ích khi đầu tư cải tạo chung cư cũ như thế nào ngay từ đầu.
Tuy nhiên, quan trọng là phải đưa ra được mức giá khởi điểm phù hợp, bởi nếu đấu thầu giá quá cao, thì chắc chắn cũng không có doanh nghiệp nào tham gia.
Chưa kể, quy trình đấu thầu để triển khai chung cư cũ không giống đấu thầu để mua lại một dự án. Do đó, cần rõ ràng để tránh việc các doanh nghiệp tham gia xong lại vướng luật, ảnh hưởng tới không chỉ tiến độ dự án, mà còn thương hiệu của cả doanh nghiệp.
Nếu giải pháp mà TP.HCM đưa ra được thực hiện suôn sẻ, nhiều khả năng sẽ được nhân rộng, giúp không chỉ TP.HCM, mà cả Hà Nội giải được bài toán khó cải tạo chung cư cũ, vốn đang dậm chân tại chỗ sau hàng chục năm triển khai./.
