ĐBQH đề nghị kiểm soát chặt việc định giá đất và thu hồi phần đất còn lại của dự án

Đề nghị quy định việc rà soát hệ số điều chỉnh giá đất ít nhất mỗi năm một lần

Sáng 29/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Theo Dự thảo Luật được Chính phủ trình Quốc hội tại kỳ họp này, Nhà nước tiếp tục quyết định giá đất, nhưng không còn quy định về giá đất cụ thể. Dự thảo tập trung hoàn thiện cơ chế xác định giá đất thông qua bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Tham gia góp ý tại Hội trường, ĐBQH Hoàng Quốc Khánh (Đoàn ĐBQH tỉnh Lai Châu) cho rằng, việc quy định HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo chu kỳ 3 năm có thể thiếu linh hoạt trước những biến động của thị trường, đặc biệt khi có sự thay đổi về hạ tầng giao thông hoặc quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội.

Để khắc phục tình trạng này, đại biểu đề nghị phân định rõ thẩm quyền giữa HĐND và UBND cấp tỉnh. Theo đó, HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, đồng thời ban hành nguyên tắc và phạm vi điều chỉnh hệ số K. Trên cơ sở đó, UBND cấp tỉnh được chủ động quyết định hệ số cụ thể và điều chỉnh khi thị trường biến động trong phạm vi đã được HĐND thông qua, sau đó báo cáo HĐND cùng cấp. Phương án này vừa bảo đảm vai trò giám sát của cơ quan dân cử, vừa tạo sự chủ động cho cơ quan hành chính trong quản lý, điều hành, hạn chế những ách tắc liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của người dân và doanh nghiệp.

Cùng quan tâm đến cơ chế xác định giá đất, ĐBQH Lê Văn Thế (Đoàn ĐBQH tỉnh Ninh Bình) đề nghị làm rõ việc rà soát và điều chỉnh hệ số giá đất để bảo đảm phù hợp với thực tiễn. Theo đó, cần phân biệt việc rà soát hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm với yêu cầu phải ban hành hệ số mới hằng năm. Trường hợp hệ số hiện hành vẫn phù hợp thì có thể tiếp tục áp dụng mà không nhất thiết phải điều chỉnh. Từ đó, đại biểu đề nghị quy định việc rà soát hệ số điều chỉnh giá đất ít nhất mỗi năm một lần, đồng thời cho phép sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong chu kỳ khi cần thiết.

ĐBQH Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn ĐBQH TP. Hải Phòng) đặt vấn đề về yêu cầu kiểm soát quyền lực và bảo đảm tính minh bạch trong xác định giá đất. Đại biểu bày tỏ lo ngại về nguy cơ xung đột lợi ích khi cùng một cấp chính quyền vừa tham gia quyết định giá đất, vừa thực hiện thu tiền sử dụng đất và chi trả bồi thường. Từ đó, đại biểu kiến nghị tăng cường công khai dữ liệu về giá đất và có cơ chế kiểm chứng, phản biện độc lập trong quá trình xác định giá đất, nhất là đối với những trường hợp có tác động lớn đến quyền lợi của các chủ thể liên quan.

Giải trình trước Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng cho biết, dự thảo tiếp tục quy định Nhà nước quyết định giá đất trên cơ sở bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, không quy định giá đất cụ thể. Theo phương án được Chính phủ trình, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do HĐND cấp tỉnh ban hành, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2028.

Về lộ trình này, Bộ trưởng cho biết chức năng quản lý nhà nước về giá đất đã được chuyển sang ngành tài chính từ Trung ương đến địa phương. Do đó, ngành tài chính đề nghị có thời gian chuẩn bị khoảng một năm để xây dựng, thiết kế các nội dung liên quan, bảo đảm triển khai đồng bộ cơ chế mới từ ngày 1/1/2028.

Làm rõ điều kiện thu hồi phần đất còn lại, kiểm soát đất công xen kẹp trong dự án

Một vấn đề đáng chú ý khác tại phiên thảo luận là cơ chế xử lý phần diện tích đất còn lại khi nhà đầu tư đã thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất với phần lớn người sử dụng đất nhưng chưa thể hoàn tất việc tạo lập quỹ đất để triển khai dự án.

Theo điểm i khoản 4 Điều 34 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trường hợp nhà đầu tư đã thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất, HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích còn lại.

Góp ý về quy định này, ĐBQH Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn ĐBQH TP. Hải Phòng) cơ bản đồng tình với việc bổ sung cơ chế tháo gỡ vướng mắc cho những dự án đã thỏa thuận được phần lớn diện tích nhưng chưa thể triển khai do còn một số trường hợp chưa đạt được thỏa thuận.

Tuy nhiên, đại biểu lưu ý việc chuyển từ cơ chế thỏa thuận dân sự tự nguyện sang quyết định thu hồi đất của Nhà nước cần được xem xét thận trọng. Vì vấn đề còn ở việc phân định rõ lợi ích công cộng và lợi ích kinh doanh thương mại. Nếu thiếu điều kiện áp dụng chặt chẽ, cơ chế thu hồi phần đất còn lại có thể dẫn đến nguy cơ chuyển những khó khăn trong quá trình thương lượng của nhà đầu tư sang Nhà nước và người sử dụng đất.

Từ đó, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đề nghị bổ sung các điều kiện áp dụng, có cơ chế kiểm tra độc lập việc xác định tỷ lệ đồng thuận và phương án bồi thường. Việc đạt tỷ lệ trên 75% không đồng nghĩa với việc đương nhiên được thu hồi phần diện tích còn lại mà phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định.

Cùng quan tâm đến vấn đề này, ĐBQH Nguyễn Thị Thu Hà, Phó trưởng đoàn ĐBQH TP. Quảng Ninh đề nghị làm rõ điều kiện, tiêu chí và quy trình kiểm chứng trước khi quyết định thu hồi phần đất còn lại của dự án.

Theo đại biểu, cần xác định chính xác ranh giới dự án, phương pháp tính tỷ lệ diện tích và số người sử dụng đất đã nhận chuyển quyền. Đồng thời, phải kiểm soát những biến động về thửa đất, người đứng tên và quyền sử dụng đất trong quá trình thỏa thuận để bảo đảm kết quả xác định tỷ lệ phản ánh đúng thực tế.

Đại biểu đề nghị hồ sơ trình HĐND cấp tỉnh phải có báo cáo đánh giá sự cần thiết thu hồi đất, kết quả thương lượng thiện chí, nội dung đối thoại, giải trình với những người chưa đồng thuận và phương án bảo đảm kinh phí thực hiện. Chính phủ cần quy định chi tiết cách tính tỷ lệ và hồ sơ kiểm chứng để các địa phương áp dụng thống nhất.

Liên quan đến mức bồi thường đối với phần diện tích đất còn lại, đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà cũng góp ý về quy định tại khoản 3 Điều 42 của dự thảo. Đại biểu đề nghị làm rõ những yếu tố cấu thành giá đất được sử dụng để so sánh giữa mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giá chuyển quyền đã thỏa thuận.

Theo đó, cần tách giá trị nhà ở, tài sản và các khoản hỗ trợ khỏi giá chuyển quyền sử dụng đất. Việc xác định giá bình quân phải căn cứ vào diện tích, điều kiện tương đồng giữa các thửa đất và những giao dịch hợp pháp đã được kiểm chứng, đồng thời loại trừ giao dịch giả tạo. Phương pháp và kết quả tính toán cũng cần được công khai, kèm theo cơ chế yêu cầu kiểm tra lại.

Bên cạnh cơ chế thu hồi đất, việc giao đất, cho thuê đất đối với phần đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẹp trong dự án cũng được đặt ra tại phiên thảo luận. Góp ý về khoản 2 Điều 58 dự thảo luật, đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà cho rằng cần cụ thể hóa tiêu chí xác định trường hợp phần đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẹp trong dự án không thể tách thành dự án độc lập và được xem xét giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Theo đại biểu, đất xen kẹp có thể là đường, mương hoặc những khu đất đang phục vụ cộng đồng. Vì vậy, việc xác định một khu đất có thể hình thành dự án độc lập hay không cần căn cứ vào nhiều yếu tố, gồm quy hoạch, quy mô, khả năng tiếp cận hạ tầng và chức năng sử dụng, thay vì chỉ xem xét diện tích hoặc hình thể thửa đất.

Đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc xác định tính độc lập của khu đất ngay trong luật, đồng thời giao Chính phủ quy định khung tiêu chí và thẩm quyền quyết định. Hồ sơ cần có ý kiến đánh giá của cơ quan chuyên môn, công khai kết luận trước khi quyết định giao đất, cho thuê đất và xác định đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với phần đất được đưa vào dự án.

Đáng chú ý, ĐBQH Nguyễn Thị Thu Hà đề nghị không cho phép chia cắt hoặc điều chỉnh ranh giới nhằm làm mất điều kiện hình thành dự án độc lập. Trường hợp phần đất đủ điều kiện tách thành dự án độc lập thì phải thực hiện theo cơ chế tiếp cận đất đai tương ứng, không áp dụng ngoại lệ dành cho đất xen kẹp.