Khó xác định thời điểm bất động sản hồi phục
Từ đầu năm đến nay, Chính phủ và các cơ quan bộ ngành đã vào cuộc quyết liệt nhằm khôi phục thị trường bất động sản. Hàng loạt nghị quyết, nghị định, thông tư và nhiều cuộc họp đã được tổ chức để tìm hướng giải quyết những khó khăn trên thị trường. Cùng với đó, cùng lúc Quốc hội thông qua 2 đạo luật quan trọng liên quan đến thị trường gồm Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Thế nhưng, đến thời điểm hiện tại, mọi động thái chỉ dừng ở mức kỳ vọng và hỗ trợ tâm lý, để thị trường bất động sản hồi phục vẫn cần thêm thời gian.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tình hình thị trường bất động sản sẽ tiếp tục được cải thiện trong thời gian tới khi các biện pháp điều hành kinh tế chung của Chính phủ thực sự phát huy tác dụng. Tuy nhiên sẽ khó đạt mức “đột biến”, nếu các động thái từ các cơ quan bộ ngành và phía ngân hàng không có sự khác biệt. Pháp lý và nguồn vốn sẽ tiếp tục là hai khó khăn chính “níu chân” thị trường hồi phục.
Dẫn số liệu khảo sát của VARS, ông Đính cho biết, hiện có hơn 70% doanh nghiệp bất động sản phản ánh các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy tác dụng tới hoạt động của doanh nghiệp. Cả ba dòng tiền chính của doanh nghiệp bất động sản là từ khách hàng, phát hành trái phiếu và vốn tín dụng ngân hàng đều đang vướng.
Cụ thể, với dòng tiền từ khách hàng, do niềm tin trên thị trường khủng hoảng, nhà đầu tư vẫn còn tâm lý chờ đợi là chủ yếu nên phần lớn chưa xuống tiền luôn để mua nhà trong giai đoạn hiện tại. Với thị trường trái phiếu, tuy đã có một số tín hiệu phục hồi nhưng vẫn chưa giải quyết được nỗi lo áp lực đáo hạn tới năm 2026. Đây chính là hệ lụy của sự bùng nổ thị trường trái phiếu doanh nghiệp với số lượng phát hành tăng đột biến vào giai đoạn 2019 - 2021. Trong khi đó, điều kiện vay tín dụng ngân hàng cũng chưa thực sự “cởi mở” để doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận.
“Với thực tế này, nhìn chung toàn thị trường đang rất yếu. Các doanh nghiệp bất động sản đang sống trong cảnh rất chật vật để tồn tại. Có thể, tâm lý nhà đầu tư đang dần tích cực hơn nhưng vẫn khá thận trọng, đặc biệt là những khách hàng đang đối diện với áp lực tài chính từ các khoản đầu tư thua lỗ trước đó. Vì vậy, rất khó để xác định chính xác thời điểm thị trường bất động sản hồi phục”, ông Đính nói.
Đánh giá về triển vọng khởi sắc thị trường bất động sản trong năm 2024, báo cáo mới đây của Fiingroup cũng nhìn nhận, mức độ cải thiện thị trường năm tới đây phụ thuộc lớn vào việc tập trung tháo gỡ nợ xấu trái phiếu lẫn dò xét nợ vay bất động sản được giãn hoãn vào 2024 sẽ hạ cánh ra sao.
Theo Fiingroup, sẽ có gần 300.000 tỷ đồng trái phiếu cần đáo hạn vào năm 2024. Riêng nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn với khoảng 123.000 tỷ đồng. Nợ xấu trái phiếu bất động sản vẫn tăng cao và tăng rủi ro cho các ngân hàng, nhất là các ngân hàng nhóm dưới có bộ đệm vốn thấp.
“Vì vậy, thị trường bất động sản được kỳ vọng hồi phục vào giữa năm 2024 nhưng chi tiết thời gian hồi phục hiện tại vẫn chưa có chỉ báo”, Fiingroup nhận định.
Cần sự chung tay của Chính phủ, bộ ngành nhưng không thể thiếu sự chủ động của doanh nghiệp
Theo giới chuyên gia, để thị trường bất động sản có thể hồi phục trong năm 2024, cần sự hỗ trợ mạnh hơn nữa từ phía Nhà nước cùng những nỗ lực quyết liệt từ phía doanh nghiệp. Bởi việc hồi phục thị trường bất động sản không phải là trách nhiệm của riêng Chính phủ, cũng không thể một mình các doanh nghiệp gánh vác, mà cần sự chung tay của cả hai phía.
“Để cùng nhau vượt qua khó khăn thì chúng ta phải cùng nhau cố gắng. Từ vai trò của các cơ quan Nhà nước trong việc tháo gỡ khó khăn về pháp lý, dòng vốn đến trách nhiệm của các doanh nghiệp trong việc tự cứu lấy mình. Có như vậy, thị trường địa ốc mới nhanh chóng loại bỏ được những khó khăn đã và đang đeo bám suốt thời gian qua để tiến tới một thời kỳ phát triển mới”, TS. Nguyễn Văn Đính bày tỏ.
Cùng quan điểm, nhóm chuyên gia Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) cũng cho rằng, câu chuyện tái thiết lập lại thế cân bằng trên thị trường bất động sản, khơi thông điểm nghẽn của các dòng chảy, rất cần sự chung tay của Chính phủ, các bộ ngành nhưng không thể thiếu sự chủ động của doanh nghiệp. Tìm cơ hội trong thách thức, linh hoạt để thích ứng là cách mà các doanh nghiệp muốn sống sót và thoát khỏi “vũng bùn lầy” cần chú trọng.
Theo đó, để có thể tiến tới thời kỳ tăng trưởng và phát triển bền vững, các doanh nghiệp cần sống sót qua giai đoạn tái cấu trúc bằng mọi giá, kể cả xả hàng “cắt lỗ” nhằm tái cấu trúc nợ doanh nghiệp, “làm sạch” hồ sơ để tiếp cận nguồn vốn tín dụng, trái phiếu và nguồn vốn từ tiền đặt trước của khách hàng.
Ngoài ra, các nhà phát triển dự án cũng cần cơ cấu lại sản phẩm đầu tư, không thể chỉ mãi chạy theo phân khúc cao cấp và một “sự phồn vinh không có thật” mà phải xác định theo đuổi phân khúc giá phù hợp với thu nhập của người dùng, đồng thời khai thác nhu cầu thực tế của số đông chứ không phải mục đích đầu cơ của một nhóm nhỏ, tạo ra sự xáo trộn trên thị trường.
Còn về phía Nhà nước, cần có những động thái hỗ trợ mạnh hơn nữa để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giải tỏa áp lực dòng tiền. Nói cách khác là khơi thông dòng tiền cho doanh nghiệp. Trong đó, trái phiếu doanh nghiệp phải được coi là nguồn vốn quan trọng nhất để có những chính sách phát triển phù hợp.
“Trái phiếu phải là nguồn vốn quan trọng nhất với thị trường bất động sản. Thị trường cần nguồn vốn trung và dài hạn thì phải trông chờ vào trái phiếu chứ không phải vốn ngân hàng. Không cách nào khác, phải giảm bớt sự lệ thuộc của ngành bất động sản vào ngân hàng, có như vậy thì mới phân tán được rủi ro”, nhóm chuyên gia VIRES nhìn nhận.
“Trái phiếu phải là nguồn vốn quan trọng nhất với thị trường bất động sản. Thị trường cần nguồn vốn trung và dài hạn thì phải trông chờ vào trái phiếu chứ không phải vốn ngân hàng. Không cách nào khác, phải giảm bớt sự lệ thuộc của ngành bất động sản vào ngân hàng, có như vậy thì mới phân tán được rủi ro”.
Nhóm chuyên gia VIRES
Cụ thể về dài hạn, cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý để phát triển thị trường trái phiếu lành mạnh, minh bạch, bền vững, giúp các doanh nghiệp có không gian rộng hơn trong việc huy động vốn.
Việc điều hành chính sách pháp luật cần tránh tình trạng khi thì quá nới lỏng để tạo ra một thị trường đầy kẽ hở cho các doanh nghiệp đua nhau phát hành, đến khi có rủi ro thì lại đột ngột “phanh” gấp, khiến doanh nghiệp trở tay không kịp, như câu chuyện đã diễn ra năm 2022. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần sớm đi vào quy củ, hoạt động dựa trên sự dẫn dắt của pháp luật và có sự giám sát chặt chẽ.
Cũng theo các chuyên gia VIRES, bên cạnh đẩy mạnh thị trường trái phiếu, cần khơi thông nguồn vốn từ kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Muốn vậy, phải kết hợp đồng bộ các giải pháp từ tạo vốn mồi đến tháo gỡ pháp lý cho các dự án. Không khách hàng nào muốn mua dự án chưa có đầy đủ pháp lý và tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Ngược lại, doanh nghiệp được gỡ pháp lý, nhưng sức cùng lực kiệt, không có vốn mồi thì cũng không thể triển khai dự án, không có dự án thì không thể tạo ra dòng tiền từ khách hàng. Trong khi đó, nếu có nguồn vốn ban đầu nhưng thanh khoản thị trường kém, không bán được hàng thì dự án chậm tiến độ, đội vốn, doanh nghiệp cũng có khả năng rơi vào vòng xoáy nợ nần./.
