Đề xuất áp dụng bảng giá đất để đẩy nhanh thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng

Chính phủ vừa có tờ trình gửi Quốc hội về dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách đặc thù nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình thi hành Luật Đất đai 2024. Theo tờ trình, Nghị quyết này được xây dựng với mục tiêu xử lý kịp thời các "điểm nghẽn" phát sinh từ thực tiễn, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất, bảo đảm quyền lợi của người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới.

Một trong những nội dung trọng tâm của dự thảo là đề xuất áp dụng bảng giá đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Cụ thể, giá đất sẽ được xác định dựa trên bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất đối với từng loại đất, từng hình thức sử dụng. Khi Nhà nước thu hồi đất, tiền bồi thường sẽ căn cứ vào bảng giá và hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời Chính phủ sẽ ban hành chính sách hỗ trợ bổ sung để bảo đảm quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi, giúp quá trình thu hồi đất diễn ra thuận lợi và hạn chế phát sinh khiếu nại.

Đề xuất này được xây dựng trên cơ sở đánh giá ưu - nhược điểm giữa hai phương pháp xác định giá đất hiện nay: định giá đất cụ thể theo từng dự án và áp dụng bảng giá đất mang tính phổ quát.

Phương án xác định giá đất cụ thể giúp phản ánh sát giá thị trường, đảm bảo nghĩa vụ tài chính chính xác và tránh thất thu ngân sách, đồng thời góp phần giảm khiếu nại của người dân khi bị thu hồi đất. Tuy nhiên, việc áp dụng giá đất cụ thể lại gặp nhiều vướng mắc như thiếu dữ liệu đầu vào, khó lựa chọn tổ chức tư vấn xác định giá, quy trình thẩm định kéo dài, tốn thời gian và dễ phát sinh tiêu cực, ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư, quy hoạch, xây dựng. Ngoài ra, cơ chế này vẫn chưa thể hiện đầy đủ quan điểm Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc quyết định giá đất như tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW.

Trong khi đó, việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh theo dự thảo Nghị quyết được đánh giá có ưu điểm nổi bật về tính công khai, minh bạch và khả năng rút ngắn thời gian xử lý. Phương án này giúp đẩy nhanh công tác xác định nghĩa vụ tài chính, tăng tốc tiến trình bồi thường, giải phóng mặt bằng, qua đó thúc đẩy tiến độ các dự án đầu tư công và tư nhân. Tuy nhiên, vì bảng giá đất chỉ phản ánh mức giá tương đối do Nhà nước quy định, nên có thể làm giảm nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Đồng thời, mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất có thể thấp hơn so với giá thị trường, tiềm ẩn nguy cơ phát sinh khiếu nại. Nếu áp dụng bảng giá đất đồng loạt cho mọi trường hợp, cần có hướng dẫn cụ thể để xử lý nghĩa vụ tài chính bổ sung khi dự án điều chỉnh quy hoạch chi tiết hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất.

Để chính sách mới phát huy hiệu quả, Chính phủ cho rằng cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp. Trước hết, phải thống nhất quan điểm đất đai là yếu tố đầu vào của hoạt động sản xuất - kinh doanh, không đặt nặng mục tiêu tăng thu ngân sách từ tiền sử dụng và tiền thuê đất. Song song với đó, cần nghiên cứu điều chỉnh thuế suất đối với các loại hình, hình thức kinh doanh sử dụng đất để điều tiết phần giá trị tăng thêm, bù đắp phần giảm thu ngân sách do thay đổi cơ chế định giá. Đồng thời, phải xây dựng chính sách hỗ trợ thỏa đáng cho người có đất bị thu hồi, vừa đảm bảo công bằng xã hội vừa giảm khiếu nại, đồng thời ban hành các quy định điều tiết thị trường bất động sản nhằm kiểm soát tình trạng đầu cơ và tăng giá ảo khi có thông tin điều chỉnh quy hoạch hoặc thay đổi bảng giá đất.

Theo các chuyên gia, nếu được Quốc hội thông qua, Nghị quyết này sẽ là bước đệm quan trọng giúp quá trình thực thi Luật Đất đai 2024 diễn ra thông suốt và hiệu quả hơn. Cơ chế mới không chỉ tháo gỡ những vướng mắc trong khâu xác định giá đất, mà còn tạo nền tảng minh bạch, ổn định cho thị trường bất động sản, giảm xung đột lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, đồng thời giúp tăng tính dự báo và khả năng tiếp cận đất đai của nhà đầu tư trong thời gian tới.