Tại dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp, Bộ Xây dựng đã đề xuất Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại khu công nghiệp theo pháp luật về nhà ở. Theo đó, Bộ Xây dựng nhấn mạnh, Luật Nhà ở 2014 đang được sửa đổi và dự kiến sẽ có hiệu lực vào giữa năm 2024.
Trước đề xuất này, nhiều quan điểm cho rằng vẫn phải xem xét vì quy định này chưa thống nhất với luật và còn nhiều tranh cãi. Tiếp tục ghi nhận góc nhìn về pháp lý Reatimes đã có trao đổi với LS. Trần Tuấn Anh, Giám đốc công ty luật Minh Bạch, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội.
PV: Mới đây, Bộ Xây dựng đề xuất cho Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam tham gia làm nhà ở xã hội. Luật sư nhìn nhận như thế nào về tính khả thi của đề xuất này?
LS. Trần Tuấn Anh: Trước tiên, để có thể trả lời cho câu hỏi có nên để Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là một trong những chủ thể có chức năng làm chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội hay không, chúng ta cần phân tích một số các khái niệm sau:
Thứ nhất, nhà ở xã hội
Theo khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 thì nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định.
Thứ hai, điều kiện chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
Nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội;
Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản: "Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này".
Thứ ba, công đoàn là gì:
Theo Điều 1 Luật Công đoàn: "Công đoàn là tổ chức chính trị - xã hội rộng lớn của giai cấp công nhân và của người lao động, được thành lập trên cơ sở tự nguyện, là thành viên trong hệ thống chính trị của xã hội Việt Nam, dưới sự lãnh đạo của Đảng Cộng sản Việt Nam; đại diện cho cán bộ, công chức, viên chức, công nhân và những người lao động khác (sau đây gọi chung là người lao động), cùng với cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội chăm lo và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người lao động; tham gia quản lý nhà nước, quản lý kinh tế - xã hội, tham gia thanh tra, kiểm tra, giám sát hoạt động của cơ quan nhà nước, tổ chức, đơn vị, doanh nghiệp; tuyên truyền, vận động người lao động học tập nâng cao trình độ, kỹ năng nghề nghiệp, chấp hành pháp luật, xây dựng và bảo vệ Tổ quốc Việt Nam xã hội chủ nghĩa".
Theo Điều 7 Điều lệ Công đoàn Việt Nam "Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là một cơ quan quản lý cấp trung ương của hệ thống tổ chức Công đoàn Việt Nam".
Như vậy, Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam không phải là một tổ chức kinh tế. Nếu Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam tham gia làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì không phù hợp với quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở hiện hành.
PV: Trước đó, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam cũng đã đề nghị Chính phủ thí điểm cơ chế đặc thù cho Tổng Liên đoàn được trực tiếp giao đất và làm chủ đầu tư dự án nhà ở cho công nhân thuê tại các khu đất dịch vụ trong quy hoạch KCN hoặc quỹ đất khác do UBND tỉnh giới thiệu. Có quan điểm cho rằng với cơ chế đặc thù này sẽ nảy sinh quan điểm bất bình đẳng giữa các tổ chức, đơn vị ngang hàng. Cũng không thể tránh được việc có tổ chức xin cấp đất nhà ở xã hội và thực hiện bán suất cho nội bộ? Quan điểm của luật sư về vấn đề này như thế nào?
LS. Trần Tuấn Anh: Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước giao đất cho ai, giao như thế nào phải theo trình tự thủ tục pháp lý công khai, minh bạch.
Mặc dù kiến nghị của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam có mục tiêu nhân văn, đó là giải quyết vấn đề thiếu thốn nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp đang ngày trở nên cấp bách. Tuy nhiên, việc kiến nghị cho một tổ chức có một đặc quyền về chính sách có thể dẫn đến giảm yếu tố cạnh tranh, mất đi tính cạnh tranh, mất đi tính hiệu quả kinh tế, ảnh hưởng đến chất lượng công trình của các dự án.
Hệ luỵ đầu tiên là người lao động không được sử dụng công trình có chất lượng đảm bảo quy chuẩn, xa hơn nữa là ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của nền kinh tế thị trường, của hệ thống pháp luật Việt Nam.
Đối với vấn đề nhà ở xã hội, vấn đề tiêu cực trong việc phân phối nhà ở xã hội đã được báo chí phản ánh nhiều lần. Nếu Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam được giao cơ chế đặc thù, có để xảy ra hiện tượng tương tự như trên hay không?
Theo quan điểm của tôi, mặc dù pháp luật hiện nay có quy định về điều kiện cho thuê, mua nhà ở xã hội nhưng quy định chưa chặt chẽ, các đối tượng hoàn toàn có thể lợi dụng. Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam vừa đóng vai trò là chủ đầu tư, vừa đóng vai trò là nhà phân phối sản phẩm của mình thì khó tránh khỏi hiện tượng trên.
PV: Thưa luật sư, phải thừa nhận rằng, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam đang có thế mạnh hơn so với các doanh nghiệp là có cả vốn và quỹ đất. Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam cũng đang triển khai đầu tư xây dựng thí điểm 2 Thiết chế Công đoàn tại tỉnh Hà Nam và Tiền Giang. Tuy nhiên, thực hiện các thiết chế này còn đang gặp khó vì luật chưa được tháo gỡ. Như vậy, nếu tiến hành thêm việc xây nhà ở xã hội có khó chồng thêm khó ở chính sách?
LS. Trần Tuấn Anh: Như đã nói ở trên, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam không phải là một tổ chức kinh tế, không thuộc đối tượng được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư với mục đích xây nhà ở để bán hay cho thuê. Sau khi đơn vị này xây dựng thí điểm Thiết chế Công đoàn thì đến nay chưa phát huy được hiệu quả như kỳ vọng.
Nếu Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam tiếp tục tiến hành xây dựng thêm nhà ở xã hội trong khi chưa được tháo gỡ về pháp lý của hai Thiết chế Công đoàn trước đó, có thể dẫn đến tình trạng lãng phí đất đai, nguồn vốn bị "ứ đọng" trên diện rộng. Trong khi đó, người có nhu cầu sử dụng nhà ở xã hội không được tiếp cận với nhà ở như mục tiêu lúc đầu đã đặt ra.
PV: Câu chuyện vốn do tổ chức này đề ra để xây nhà ở xã hội cũng được dư luận quan tâm. Bởi nếu sử dụng tài chính của công đoàn để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì hoạt động này tiềm ẩn khả năng không bảo toàn nguồn vốn sẽ ảnh hưởng đến hoạt động khác của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam. Khi đó, quyền và lợi ích của các công đoàn viên sẽ bị ảnh hưởng. Như vậy cần phải giải trình rõ về câu chuyên này như thế nào, thưa luật sư?
LS. Trần Tuấn Anh: Theo Luật Công đoàn, Tài chính của Công đoàn đến từ các nguồn thu sau:
Thứ nhất, đoàn phí công đoàn do đoàn viên công đoàn đóng theo quy định của Điều lệ Công đoàn Việt Nam;
Thứ hai, kinh phí công đoàn do cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp đóng bằng 2% quỹ tiền lương làm căn cứ đóng bảo hiểm xã hội cho người lao động;
Thứ ba, ngân sách nhà nước cấp hỗ trợ;
Thứ tư là, nguồn thu khác từ hoạt động văn hóa, thể thao, hoạt động kinh tế của Công đoàn; từ đề án, dự án do Nhà nước giao; từ viện trợ, tài trợ của tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài.
Tài chính công đoàn được sử dụng cho hoạt động thực hiện quyền, trách nhiệm của Công đoàn và duy trì hoạt động của hệ thống công đoàn theo đúng chức năng nhiệm vụ của Công đoàn. Việc dùng tài chính của Công đoàn để đầu tư các dự án nhà ở xã hội là trái với quy định về Quản lý, sử dụng tài chính Công đoàn.
Trong trường hợp Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam được giao đặc quyền để đầu tư các dự án nhà ở xã hội trên toàn quốc, nếu không hiệu quả, sẽ gây ảnh hưởng cực kỳ lớn đến chức năng nhiệm vụ của Công đoàn, đến quyền và lợi ích của người lao động, có thể còn nhiều hệ luỵ lớn hơn nữa.
PV: Vâỵ theo luật sư, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam có nhất thiết phải tham gia trực tiếp như người làm chủ dự án đầu tư hay không, hay chỉ cần tiến hành các hoạt động vận động chính sách để thúc đẩy và tạo điều kiện, thậm chí là giám sát khâu triển khai, thực hiện, bởi nó sẽ phù hợp với tôn chỉ của tổ chức cũng như quy định của pháp luật?
LS. Trần Tuấn Anh:
Thứ nhất, Tổng Liên đoàn không phải là tổ chức kinh tế, vấn đề tháo gỡ chính sách để chủ thể này tham gia với tư cách chủ đầu tư vẫn chưa có một giải pháp toàn diện.
Thứ hai, Tổng Liên đoàn không phải là một chủ thể có năng lực phát triển, quản trị và kinh doanh bất động sản có thể gây rủi ro đối với tài chính Công đoàn, gây thất thoát, lãng phí.
Thứ ba, việc trực tiếp tham gia thị trường bất động sản của một chủ thể như Tổng Liên đoàn có thể gây sự bất bình đẳng với các chủ thể khác, ảnh hưởng đến tính cạnh tranh, phá vỡ sự vận hành của kinh tế thị trường trong phát triển nhà ở xã hội.
Từ những khó khăn vướng mắc trên, theo quan điểm của tôi, không nên cố gắng gò ép Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam tham gia trực tiếp đầu tư dự án nhà ở xã hội. Bằng những thế mạnh của mình, Tổng Liên đoàn có thể tham gia với tư cách tham mưu các cơ quan nhà nước ban hành chính sách, hỗ trợ Công đoàn viên, xây dựng quy chế - tiêu chuẩn cho người mua nhà,….
PV: Thưa luật sư, vậy thì cần có những giải pháp đột phá nào để phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới?
LS. Trần Tuấn Anh: Nhà ở xã hội khác với nhà ở thương mại bởi những công năng được cắt giảm tối thiểu để giảm chi phí nhằm tạo giá thành thấp nhất, phù hợp với nhu cầu của người sử dụng. Mặc dù cắt giảm công năng vẫn phải đảm bảo về quy chuẩn xây dựng cũng như các nhu cầu tối thiểu.
Những dự án này vừa mang tính xã hội, vừa mang tính chất kinh tế. Để việc đầu tư kinh doanh loại hình sản phẩm nhà ở xã hội đạt được hiệu quả cao nhất, sản phẩm đầu ra đảm bảo chất lượng, phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của người lao động, thì phải vận hành theo quy luật kinh tế thị trường. Tuy nhiên, bởi đây là sản phẩm mang tính xã hội, vẫn cần có bàn tay can thiệp của Nhà nước để quản lý.
Không nên vì tính cấp bách, Nhà nước can thiệp quá sâu, chạy theo số lượng nhà ở mà quên đi nhu cầu của thị trường, dẫn đến "thừa" nguồn cung trong khi người có nhu cầu thì không được sử dụng.
Việc mua nhà ở là nhu cầu của người lao động, đầu tư xây dựng cũng là nhu cầu và theo thế mạnh của chủ đầu tư, hãy để quy luật thị trường quyết định điều đó. Nhà nước chỉ nên khuyến khích thông qua chính sách, hoặc ưu đãi khác như vốn, thuế… không nên áp đặt, can thiệp quá sâu.
Quy định chủ đầu tư phải dành ra 20% quỹ đất cho xây dựng nhà ở xã hội như hiện nay đang làm khó các chủ đầu tư. Thay vì áp đặt con số 20% như thế này, việc quy hoạch nhà ở xã hội nên phù hợp với nhu cầu thị trường của từng địa phương, nhu cầu đầu tư của doanh nghiệp.
Rút ngắn quy định về trình tự thủ tục thực hiện dự án đầu tư đối với nhà ở xã hội như: quy hoạch, bố trí quỹ đất, lựa chọn chủ đầu tư, giao đất… cần được rút ngắn, tạo điều kiện cho chủ đầu tư. Bởi thực tế, lợi nhuận của nhà ở xã hội được quy định chỉ khoảng 10% hoặc 15%, trong khi trình tự thủ tục từ khi xin dự án đến khi hoàn thành kéo dài khoảng 5 năm, lợi nhuận quá thấp khó thu hút doanh nghiệp, dẫn đến các doanh nghiệp không mặn mà với loại hình nhà ở xã hội..,
Xin trân trọng cảm ơn Luật sư!
