ĐHĐCĐ 2025: Đòn bẩy tài chính của doanh nghiệp địa ốc - Điểm nóng hay vùng an toàn?

Cơ hội bứt phá hay rủi ro tiềm ẩn?

Theo dự báo của VNDirect, bất động sản là nhóm có giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn lớn nhất năm 2025 với ước tính giá trị khoảng hơn 130.000 tỷ đồng, tăng mạnh 113% so với năm 2024. Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn đang "xoay sở" để từng bước phục hồi, mặt bằng lãi suất tuy giảm so với năm 2024 nhưng chưa thực sự rẻ trong khi dòng tiền thị trường chưa hoàn toàn trở lại thì việc sử dụng đòn bẩy tài chính vẫn là "con dao hai lưỡi" với các doanh nghiệp địa ốc. Nếu doanh nghiệp gia tăng vay nợ mà không kiểm soát tốt dòng tiền, các dự án chậm triển khai hoặc tính thanh khoản yếu có thể khiến gánh nặng tài chính tích tụ, đẩy doanh nghiệp vào thế khó.

Điển hình như với Novaland, trong những tháng đầu năm 2025, doanh nghiệp này đã liên tục chậm thanh toán gốc và lãi với hàng loạt mã trái phiếu như NVLH2123011 (tổng giá trị 914,7 tỷ đồng); mã NVLH123009 (tổng giá trị gần 800 tỷ đồng, mới chỉ thanh toán được 8 tỷ đồng tiền gốc); mã NVLH2123007 (tổng giá trị 116 tỷ đồng)... Theo đó, lý do chậm thanh toán đều được Novaland công bố là "chưa thu xếp được nguồn tiền".

Nhìn vào báo cáo tài chính hợp nhất năm 2024 của Novaland, tại thời điểm cuối năm, Tập đoàn này đang có tổng nợ phải trả lên đến 190.487 tỷ đồng, cao gấp 4 lần vốn chủ sở hữu. Trong đó, phần lớn là các khoản vay bằng trái phiếu. Tính đến ngày 31/12/2024, tổng giá trị trái phiếu dài hạn đến hạn trả của Novaland đã đạt 22.734 tỷ đồng - là một trong những doanh nghiệp bất động sản "nặng nợ" nhất sàn chứng khoán.

Trong khi đó, năm 2024, nhiều dự án của Novaland gặp vướng mắc pháp lý chưa thể tháo gỡ khiến dòng tiền của Tập đoàn này "suy yếu" với khoản tiền và tương đương tiền tại thời điểm cuối năm chỉ đạt 4.607 tỷ đồng. Mặt khác, tại buổi họp trực tuyến với nhà đầu tư vào ngày 27/2 vừa qua, ban lãnh đạo Novaland chia sẻ, Tập đoàn có khoảng 36.000 tỷ đồng nợ vay đáo hạn trong vòng 12 tháng.

Tình trạng nợ vay chồng chất trong khi nguồn thu thiếu ổn định đã khiến Novaland phải đối mặt với những lo ngại về khả năng thanh toán, nhất là sau khi có ý kiến nhấn mạnh của kiểm toán viên Công ty TNHH Kiểm toán và Dịch vụ Tin học Moore AISC liên quan đến "giả định hoạt động liên tục" trong báo cáo tài chính hợp nhất năm 2024.

Tuy nhiên, phía Novaland vẫn khẳng định Tập đoàn đang tiếp tục nhiều giải pháp để có thể tạo ra đủ dòng tiền tài trợ cho hoạt động. Theo đó, Tập đoàn tiết lộ, đã có đã có kế hoạch xử lý cho các khoản tín dụng của ngân hàng trong nước. Còn với các khoản nợ vay quốc tế và trái phiếu bán lẻ trong nước, lãnh đạo công ty cho biết đã có phương án hoặc đang trong quá trình đàm phán để gia hạn từ năm 2025 đến giai đoạn 2026 - 2027.

Trước đó, trong văn bản giải trình gửi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HoSE) và Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), Novaland đã đề cập đến việc đạt được một số thỏa thuận tái cấu trúc ban đầu với chủ nợ và các trái chủ với tổng số tiền là 17.898 tỷ đồng. Các chủ nợ vẫn sẵn sàng thương thảo về việc chấp thuận gia hạn và cho phép Tập đoàn thời gian để khắc phục.

Bên cạnh những doanh nghiệp còn đang loay hoay với việc trả nợ thì một số doanh nghiệp khác lại giữ vững tâm thế lạc quan để đón đầu sự phục hồi của thị trường nhờ nền tảng tài chính lành mạnh.

Tại ĐHĐCĐ thường niên vừa qua, ban lãnh đạo của Taseco Land đã tiết lộ thêm những thông tin tích cực về tình hình tài chính. Cụ thể, doanh nghiệp vẫn duy trì dòng tiền dương từ hoạt động kinh doanh, với tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu ở mức thấp (khoảng 0,4 lần). Với mức độ vay nợ như vậy, Taseco Land là một trong số ít các doanh nghiệp bất động sản vẫn nằm trong "vùng an toàn" khi sử dụng đòn bẩy tài chính trong giai đoạn khó khăn.

Còn như với Tập đoàn Đạt Phương, trả lời câu hỏi của cổ đông về chiến lược tái cấu trúc tài sản tại ĐHĐCĐ vừa qua, ban lãnh đạo tập đoàn cho biết, tập đoàn không dùng đòn bẩy nên hoạt động của doanh nghiệp không bị ảnh hưởng bởi các tác động bên ngoài.

Với đặc thù ngành là có vốn đầu tư lớn, vòng quay vốn dài, trong khi nguồn thu thường có độ trễ sau khi đã hoàn thành hoặc bàn giao các dự án, nên đối với các doanh nghiệp bất động sản, việc sử dụng đòn bẩy tài chính thông qua vay ngân hàng, phát hành trái phiếu... là xu hướng tất yếu để duy trì hoạt động. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng có thể đảm bảo mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính và biến nó trở thành động lực tăng trưởng.

Các chuyên gia phân tích, đòn bẩy tài chính có thể là cơ hội, nhưng cũng có thể là rủi ro đối với doanh nghiệp bất động sản. Cụ thể, trong giai đoạn thị trường tăng trưởng tích cực, đòn bẩy cao giúp doanh nghiệp mở rộng quỹ đất, phát triển dự án với quy mô lớn mà không cần quá phụ thuộc vào vốn chủ.

Tuy nhiên, nếu thị trường chưa thực sự phục hồi, tiến độ pháp lý tại các dự án chưa được khơi thông khiến dòng tiền vào của doanh nghiệp bị chậm lại thì duy trì một mức độ vay nợ lớn sẽ gây ra áp lực không hề nhỏ, có thể tác động đến khả năng huy động vốn tiếp theo của doanh nghiệp. Đặc biệt là khi mùa ĐHĐCĐ đang diễn ra, cơ cấu tài chính và khả năng trả nợ lại càng được cổ đông quan tâm hơn cả khi đây là cơ sở quan trọng để doanh nghiệp xây dựng lòng tin đối với nhà đầu tư.

Theo nhận định của ông Dương Đức Hiếu - Giám đốc, Chuyên gia phân tích cao cấp VIS Rating, trong năm 2025, các doanh nghiệp sẽ đối mặt với chi phí phát triển dự án gia tăng đáng kể, trong khi tỷ lệ đòn bẩy vẫn ở mức cao. Đặc biệt, những chủ đầu tư từng chậm trả các nghĩa vụ nợ sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tái cấp vốn trong tương lai.

Tái cấu trúc tài chính - Nền tảng cho phát triển bền vững

Trước những băn khoăn của cổ đông về khả năng trả nợ, tại mùa ĐHĐCĐ năm nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động đề xuất các phương án tái cấu trúc tài chính hoặc có những kế hoạch thanh toán nợ từ trước.

Tháng 3/2025, Tập đoàn Đất Xanh đã chào bán thành công hơn 150 triệu cổ phiếu, thu về 1.802 tỷ đồng. Số tiền này ngoài được sử dụng để góp vốn vào các công ty con thì còn là nguồn lực để Tập đoàn này thanh toán nợ trái phiếu đến hạn. Tính đến cuối năm 2024, dư nợ trái phiếu của Tập đoàn Đất Xanh đạt 1.390 tỷ đồng, trong đó có 948 tỷ đồng trái phiếu đến hạn thanh toán.

Cùng thực hiện phương án huy động vốn bằng cổ phiếu như Đất Xanh, tại ĐHĐCĐ vừa qua, DIC Corp cũng đã chốt kế hoạch chào bán 150 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 12.000 đồng/cổ phiếu, ước tính thu về khoảng 1.800 tỷ đồng. Trong đó, công ty này dự kiến dùng 600 tỷ đồng để thanh toán mua lại lô trái phiếu mã DIG12301. Lô trái phiếu này có giá trị phát hành là 600 tỷ đồng, dự kiến đáo hạn vào ngày 29/12/2026. Ngoài ra, DIC Corp còn phát hành thêm 36,6 triệu cổ phiếu thưởng cho cổ đông hiện hữu, dự kiến thu về 366 tỷ đồng, giúp mở rộng quy mô vốn điều lệ.

Để chuẩn bị đón đầu cơ hội tăng trưởng của thị trường bất động sản, Bất động sản Phát Đạt đã xây dựng chiến lược tái cấu trúc tài chính nhằm tối ưu dòng tiền và giảm áp lực nợ vay. Theo đó, một trong những bước đi đầu tiên là hoán đổi nợ thông qua phát hành cổ phiếu. Cụ thể, vào ngày 16/4 vừa qua, doanh nghiệp này đã phát hành thành công hơn 34 triệu cổ phiếu để hoán đổi gần 700 tỷ đồng công nợ với nhà đầu tư nước ngoài.

Cập nhật về công tác xử lý nợ, bà Đinh Thị Nhật Hạnh - Phó Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Tập đoàn Khải Hoàn Land đã có những chia sẻ về động thái mua lại trước hạn 300 tỷ đồng trái phiếu trong năm 2024 tại ĐHĐCĐ vừa qua. Cụ thể, bà Hạnh cho biết đây là bước đi có chủ đích nhằm cải thiện sức khỏe tài chính, giảm áp lực chi phí vốn. Đồng thời, cấu trúc nợ hiện tại của doanh nghiệp chủ yếu là nợ trung và dài hạn, cho phép Khải Hoàn Land chủ động hơn trong việc bố trí dòng tiền và nguồn lực phát triển trong trung hạn.

Theo nhận định của VIS Rating, tỷ lệ chậm trả gốc, lãi trái phiếu doanh nghiệp nhiều khả năng sẽ giảm dần, khi dòng tiền và khả năng thanh toán nghĩa vụ nợ đến hạn của các chủ đầu tư phục hồi. Cụ thể, VIS Rating cho rằng với động lực thúc đẩy từ xu hướng tích cực của tâm lý người mua nhà, doanh số bán hàng và dòng tiền của các doanh nghiệp địa ốc sẽ được cải thiện trong năm 2025. Đồng thời, VIS Rating cũng kỳ vọng các doanh nghiệp sẽ tiếp tục khả năng tiếp cận các nguồn tài trợ mới, đặc biệt là qua thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong nước, được hỗ trợ bởi các cải cách pháp lý và các quy định mới được ban hành.

Những nỗ lực tái cơ cấu tài chính trong bối cảnh mùa ĐHĐCĐ đang diễn ra sôi động đã phần nào giúp doanh nghiệp bất động sản củng cố thêm niềm tin của nhà đầu tư sau những biến động của thị trường thời gian qua. Trong năm nay, mặc dù còn nhiều thách thức nhưng ngành bất động sản vẫn đón nhận nhiều tín hiệu lạc quan về nhu cầu, nguồn cung, mặt bằng lãi suất, tiến độ pháp lý tại các dự án... Nhờ đó, đòn bẩy tài chính được kỳ vọng sẽ là công cụ hỗ trợ đắc lực giúp các doanh nghiệp bứt phá mạnh mẽ trong thời gian tới./.