Điều tiết của Nhà nước đối với thị trường bất động sản là cần thiết, nhưng không dễ

Nhà nước sẽ can thiệp khi giá nhà đất tăng hoặc giảm hơn 20% trong 3 tháng

Trong bối cảnh thị trường bất động sản chứng kiến nhiều biến động suốt thời gian vừa qua, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP về hướng dẫn một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (sau đây viết tắt là Nghị định 96) mới ban hành đã quy định rõ ràng, chi tiết việc điều tiết thị trường bất động sản.

Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định nguyên tắc Nhà nước thực hiện điều tiết thị trường bất động sản phải thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở; bảo đảm cung cầu và cơ cấu sản phẩm bất động sản phù hợp theo từng giai đoạn của thị trường; bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững.

Về các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định 06 biện pháp thực hiện gồm: Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình phát triển nhà ở; điều chỉnh nguồn cung thông qua cơ cấu sản phẩm của các dự án; gia hạn nộp thuế; hỗ trợ cho vay lãi suất ưu đãi hoặc điều hành chính sách tài chính, tín dụng.

Dựa trên các nguyên tắc và biện pháp được luật định, Điều 34 Nghị định 96 có hiệu lực từ 1/8 đã bổ sung thêm quy định đánh giá tình hình thị trường bất động sản để làm cơ sở đề xuất điều tiết thị trường bất động sản.

Theo đó, Bộ Xây dựng thực hiện theo chỉ đạo của Chính phủ hoặc căn cứ vào chỉ số giá, chỉ số lượng giao dịch bất động sản và các chỉ số, số liệu thống kê về kinh tế - xã hội thuộc các ngành, lĩnh vực khác liên quan đến thị trường bất động sản để đánh giá tình hình thị trường bất động sản và đề xuất thực hiện điều tiết thị trường bất động sản.

Việc nghiên cứu, tổng hợp báo cáo đánh giá tình hình và đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản được thực hiện khi chỉ số giá giao dịch bất động sản có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 03 tháng; hoặc thị trường bất động sản có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội.

Như vậy, so với luật cũ, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96 đã có bước tiến xa hơn khi có các quy định cụ thể về nguyên tắc, biện pháp và cơ sở để đề xuất điều tiết thị trường bất động sản.

Luật sư Lê Cao, Luật sư điều hành Công ty Luật FDVN cho rằng, khi quy định này đi vào thực tiễn có thể tạo ra động lực để cơ quan quản lý về thị trường bất động sản sát sao hơn với diễn biến chỉ số giá trên thị trường. Cùng với đó, hệ thống tổng hợp thông tin về thị trường bất động sản sẽ phải làm việc nỗ lực hơn để có thể đưa ra thông tin về việc tăng, giảm chỉ số giá một cách chính xác.

Việc Nhà nước thể hiện vai trò điều tiết thị trường cũng sẽ thúc đẩy các giải pháp đánh giá biến động của thị trường một cách thực chất hơn, từ đó tạo ra các giải pháp dài hạn để hoạt động quản lý tốt hơn.

Còn tác động đối với thị trường bất động sản, luật sư Cao nhìn nhận, với các quy định chặt chẽ tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96, những biến động bất thường của thị trường sẽ phần nào được ngăn chặn kịp thời.

"Trong ngắn hạn, có thể các chính sách chưa đạt hiệu quả ngay bởi thị trường bất động sản có tính đặc thù riêng, sự biến động của thị trường không dễ can thiệp và thay đổi, trừ khi biến động đó là một chuyển biến tức thời không có tính phổ biến. Tuy nhiên trong dài hạn, các chính sách về điều tiết thị trường bất động sản nói trên là cần thiết, để hướng đến một thị trường phát triển bền vững", luật sư Cao nói.

Không dễ "bẻ lái" thị trường

Tác động của các quy định mới về điều tiết thị trường bất động sản được đánh giá là rất tích cực, cho thấy được sự hiện diện sâu hơn của Nhà nước vào lĩnh vực này, tạo điều kiện để trông đợi thị trường sẽ được kiểm soát tốt hơn trong thời gian tới.

Tuy nhiên, để Nhà nước có thể can thiệp điều tiết thị trường là điều không dễ dàng do việc xác định biến động giá một cách chính xác rất khó. Đặc biệt là trong bối cảnh giá bất động sản đang tăng mạnh nhưng không phải ở mọi phân khúc, mọi khu vực và việc phân loại giữa đâu là hiện tượng tăng nóng do đầu cơ, thổi giá và đâu là do nhu cầu thật tăng cao thực sự không đơn giản.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giai đoạn 2020-2022, thị trường chứng kiến nhiều đợt tăng giá bất thường, nhất là đất nền vùng ven. Nhiều khu vực huyện ven Hà Nội hay các tỉnh lân cận như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hòa Bình, Hưng Yên... giá đất tăng cục bộ 40-50% so với trước dịch bệnh.

Đối với phân khúc chung cư, trong báo cáo công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2024 mới đây, Bộ Xây dựng cho biết, một số tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM ghi nhận giá căn hộ chung cư tăng mạnh.

Đơn cử tại thị trường Hà Nội, một số dự án căn hộ chung cư ghi nhận tăng giá cao như tại các khu đô thị Royal City tăng 33%; The Pride 33%, Mỹ Đình Sông Đà - Sudico tăng 32%; Vinhomes West Point tăng 28%. Một số khu đô thị đã cũ như khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, giá chung cư cũng tăng 25%; khu chung cư tái định cư tại Nam Trung Yên có mức tăng 20%…

Luật sư Lê Cao cho biết, thời gian qua, Nhà nước đã thực hiện nhiều giải pháp nhằm mục đích tạo sự chuyển biến tích cực cho thị trường bất động sản. Thế nhưng, nhiều trong số những chính sách này chưa thực sự đem lại hiệu quả và tác động tích cực đến thị trường như mong đợi. Đơn cử như gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, hơn một năm qua được tung ra nhưng hiệu quả tiếp cận nguồn vốn, mức độ giải ngân đến nay rất nhỏ.

Trong khi đó, những giải pháp bền vững và thiết thực như điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì không phải là giải pháp làm thay đổi thị trường trong một sớm một chiều. 

"Điều tiết của Nhà nước đối với thị trường bất động sản là rất cần, nhưng không dễ. Tôi cho rằng, trong ngắn hạn sẽ khó để "bẻ lái" thị trường theo hướng mong muốn của các nhà quản lý", luật sư điều hành Công ty Luật FDVN nhận định và cho rằng, Nhà nước cần xác định lại các nhóm biện pháp điều tiết thị trường một cách phù hợp để đạt được hiệu quả trên thực tế.

Cụ thể, với nhóm các biện pháp điều tiết bền vững, lâu dài như hoạt động lập quy hoạch, lập kế hoạch sử dụng đất, xây dựng, phát triển đô thị thì không nên chờ đến khi thị trường bất động sản có biến động bất thường mới ngồi lại để đề xuất làm, mà cần phải rà soát lại tất cả hệ thống quy hoạch quốc gia và các địa phương ngay từ bây giờ.

Luật sư Cao lấy ví dụ, đối với các dự án bất động sản đang bỏ hoang trên cả nước, các cơ quan có thẩm quyền phải tháo gỡ sớm thì mới đưa nguồn lực quỹ đất hoang trở lại thị trường. Khi đó, nguồn cung quỹ đất cho phát triển các dự án mới sẽ được bổ sung, hạn chế được tình trạng khan hiếm quỹ đất, đẩy giá nhà lên cao.

Đối với hiện trạng quy hoạch từ trung ương đến địa phương, không nên chẻ nhỏ ra mỗi địa phương một bản đồ quy hoạch riêng. Bởi từ trước đến nay, nước ta hay có tình trạng vài ba địa phương đua nhau xin quy hoạch trở thành trung tâm này, trung tâm kia, nhưng loay hoay cả chục năm vẫn không hoàn thành.

"Hệ thống chung không có tầm nhìn dẫn đến các địa phương đi theo manh mún. Quỹ đất thì ngày càng khan hiếm, nhưng quy hoạch thì chưa vững bền dẫn đến tình trạng 5 - 10 năm lại điều chỉnh, thay đổi. Và lỗi quy hoạch nặng nề là ở chỗ quy hoạch xong để đó, không triển khai gì, có nhiều dự án liên quan đến bất động sản bị "treo" trong thời gian dài, trong khi nhiều người dân không có đất sử dụng", luật sư Cao nhấn mạnh.

Với các giải pháp mang tính tức thời, ngắn hạn như chính sách thuế, chính sách về tài chính, tín dụng thì luật sư Cao cho rằng cần một số hành động cụ thể. Theo đó, khi đề xuất giải pháp về tài chính, tín dụng, hay ưu đãi thuế phải xây dựng được kế hoạch thực thi rõ ràng, tránh việc giải pháp tên gọi thì hay, triển khai thì không được.

Ngoài ra, Việt Nam có thể tham khảo cách mà Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc hỗ trợ trực tiếp cho các địa phương và doanh nghiệp như mua lại những sản phẩm bất động sản ế ẩm, sau đó sửa sang lại thành các sản phẩm hợp với nhu cầu người thu nhập thấp, rồi tài trợ thực chất để người dân nghèo có thể tiếp cận được nhà ở trên thực tế.

Theo chuyên gia, với các giải pháp điều tiết thị trường bất động sản hiện nay, không phải cứ chờ đến lúc biến động chênh lệch mới vào cuộc nghiên cứu đề xuất, mà chúng ta cần có sự chuẩn bị trước. Bất đắc dĩ mới cần dùng các giải pháp cần kíp chữa cháy, nhưng khi dùng các biện pháp chữa cháy cho thị trường thì phải đủ mạnh, đủ thực chất, đủ thiết thực mới mang lại hiệu quả./.