Điều tiết vấn đề "trong đô thị có nông thôn, trong nông thôn có đô thị"

Trong "cơn lốc" đô thị hóa, bộ mặt nhiều vùng quê cũng nhanh chóng thay đổi. Nông dân bỗng chốc hóa thị dân chỉ sau một quyết định hành chính, mà có khi chính họ chưa kịp "chuẩn bị tinh thần" cho những biến động lớn hơn sau đó. Phía cơ quản lý cũng bối rối trước những bất cập nảy sinh vì nhiều lẽ. Trong đó, có lý do luật pháp liên quan đến quy hoạch chưa đồng bộ, chưa đảm bảo gắn kết đô thị và nông thôn, theo định hướng lãnh đạo của Đảng tại các Nghị quyết Đại hội Đảng cũng như Nghị quyết số 06 - NQ/TW của Bộ Chính trị.

Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa ở Việt Nam cũng đang diễn ra nhanh chóng. Để có thể hoạch định chiến lược phát triển không gian kinh tế cho mỗi địa phương, mỗi vùng, mỗi đô thị, đảm bảo sự phát triển thống nhất, hiệu quả trong cả nước và giữa các vùng, ngành kinh tế, công tác quy hoạch càng phải đi trước một bước.

Đồng thời, việc kết hợp hài hòa quá trình đô thị hóa, phát triển đô thị với công nghiệp hóa, hiện đại hóa, xây dựng nông thôn mới, bảo đảm sự gắn kết chặt chẽ giữa đô thị và khu vực nông thôn trong tiến trình đô thị hóa là hết sức cần thiết. Chính vì vậy, công tác quy hoạch đô thị và nông thôn cần có tư duy đổi mới và cần được quy định thống nhất để đảm bảo đồng bộ, hiệu quả, dễ triển khai áp dụng trong thực tiễn.

Dự án Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn được kỳ vọng sẽ giải quyết mối quan hệ giữa đô thị và nông thôn, những vấn đề bất cập từ xã lên phường và làng xóm bị đô thị hóa trong đô thị, hướng tới phát triển đô thị bền vững.

Reatimes đã có cuộc trao đổi với Ths.KTS. Đỗ Viết Chiến, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), xoay quanh sự cần thiết của dự án Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn cũng như những vấn đề cần lưu ý để luật mới có tính thực tiễn cao, đáp ứng được mong mỏi của người dân, doanh nghiệp.

Làm rõ mối quan hệ giữa quy hoạch đô thị và quy hoạch nông thôn

PV: Thưa ông, dự thảo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn có thể được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 8, dự kiến vào tháng 10 tới đây. Vậy là chúng ta sắp có thêm một bộ luật mới về quy hoạch đô thị nên người dân, doanh nghiệp rất quan tâm đến vấn đề này…

Ths.KTS. Đỗ Viết Chiến: Không riêng gì người dân, doanh nghiệp, mà các nhà quản lý cũng rất quan tâm đến vấn đề quy hoạch đô thị và nông thôn. Mọi câu chuyện của thị trường đất đai, bất động sản đều bắt nguồn từ quy hoạch. Đó là cơ sở để lập dự án đầu tư phát triển đô thị, từ đó tạo ra nguồn cung sản phẩm bất động sản cho thị trường. Ngược lại, nếu không có quy hoạch thì dự án không có cơ sở hình thành và triển khai thực hiện.

Chính vì vậy, quy hoạch trở thành nguồn thông tin đầu vào quan trọng, cho nhà đầu tư biết nên đầu tư vào đâu, nên đầu tư hay không. Nhưng đó phải là những thông tin đầy đủ, công khai, minh bạch. Xuất phát từ yêu cầu thực tế, cũng như tầm nhìn cho tương lai về phát triển đô thị và nông thôn bền vững, việc ban hành Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn là cần thiết.

PV: Chúng ta đã có hệ thống pháp luật về quy hoạch đô thị (tại Luật Quy hoạch đô thị 2009) và quy hoạch nông thôn (tại Luật Xây dựng 2014), theo ông, tại sao vẫn cần thiết phải xây dựng Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn?

Ths. KTS. Đỗ Viết Chiến: Thứ nhất, từ năm 2009, để điều tiết lĩnh vực quy hoạch đô thị và nông thôn, chúng ta phải sử dụng hai công cụ: Luật Xây dựng (sửa đổi, bổ sung năm 2014) và Luật Quy hoạch đô thị (2009).

Cụ thể, Luật Xây dựng 2003 có ba nội dung lớn, gồm quy hoạch vùng; quy hoạch đô thị và quy hoạch điểm dân cư nông thôn (từ năm 2014, gọi là quy hoạch nông thôn). Năm 2009, Quốc hội thống nhất đưa nội dung Chương 2 ra khỏi Luật Xây dựng và hoàn thiện nội dung chương này thành Luật Quy hoạch đô thị như vẫn đang áp dụng hiện nay. Lúc này, Luật Xây dựng chỉ còn lại hai nội dung lớn là quy hoạch vùng và quy hoạch nông thôn.

Như vậy, hiện nay pháp luật về quy hoạch đô thị được quy định tại hai luật trên, cùng các văn bản sửa đổi, bổ sung khác, chứ chưa thống nhất trong một bộ luật cùng với tên gọi "Quy hoạch đô thị và nông thôn"; Mối quan hệ giữa quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng (nay đề xuất là quy hoạch đô thị và nông thôn) với các quy hoạch trong hệ thống quy hoạch theo quy định của Luật Quy hoạch năm 2017 cũng chưa được quy định rõ.

Do đó, cần thiết quy định trong một luật, thống nhất về tên gọi, đồng thời làm rõ nội hàm của quy hoạch đô thị và nông thôn, cũng như mối quan hệ giữa quy hoạch đô thị và nông thôn với các quy hoạch khác trong hệ thống quy hoạch theo quy định của Luật Quy hoạch năm 2017.

Thứ hai, đô thị và nông thôn là hai đối tượng cơ bản cần được quản lý trong ranh giới hành chính cấp tỉnh. Nhưng trong quá trình thực thi, ranh giới và đối tượng quản lý giữa đô thị với nông thôn chưa được làm rõ. Đó là vấn đề trong nông thôn có đô thị.

Khi quá trình đô thị hóa vùng ven đô phát triển nhanh, nhiều làng xóm nông thôn trở thành đô thị, nhưng chưa có luật điều tiết. Bởi theo Luật Xây dựng 2014, nông thôn chỉ là điểm dân cư nông thôn, mới là mầm mống của đô thị, trong quá trình phát triển trở thành trung tâm xã, thị tứ, nhưng cũng chưa đủ điều kiện "kết nạp" vào đô thị. Chỉ khi trở thành thị trấn (đô thị loại V) theo quy định của pháp luật mới đủ điều kiện nằm trong hệ thống phân loại đô thị của Việt Nam và có Luật Quy hoạch đô thị 2009 điều tiết.

Đơn cử, nhiều khu chức năng nằm trên đất nông thôn, nhưng lại mang tính chất của đô thị. Như một khu công nghiệp lớn ở khu vực nông thôn, không chỉ đơn giản là nhà máy, nhà xưởng, mà phải có chỗ ở cho công nhân cùng dịch vụ đi kèm, gọi là tổ hợp công nghiệp, đô thị và dịch vụ. Có không ít khu đô thị mới hình thành trên đất nông thôn theo hình thức như thế, khiến nhiều làng xóm bị đô thị hoá, thiếu đồng bộ, chưa được kiểm soát chặt chẽ. Trong khi đó, theo quy định của pháp luật, nhà ở công nhân là một thiết chế gần như bắt buộc đối với các khu công nghiệp. Vậy thì trong tương lai, sẽ còn có nhiều khu đô thị mới trên đất nông thôn. Sự giao thoa giữa nông thôn và đô thị này sẽ xử lý như thế nào?

Vấn đề trong đô thị có nông thôn cũng chưa có luật nào điều tiết. Thành ra, có rất nhiều khu vực làng xóm phát triển trở thành các khu dân cư mang tính tự phát, dẫn tới thiếu đồng bộ hạ tầng và trở thành các "vùng tối" trong phạm vi đô thị. Hình ảnh các khu dân cư nông thôn bị bao bọc bởi các khu đô thị lớn, mất dần đi các giá trị văn hóa truyền thống tốt đẹp của làng quê, là thực tế không hiếm gặp.

Vì vậy, nội dung cần được quan tâm trong dự thảo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn lần này là làm sao gắn kết được nét văn minh đô thị của các khu đô thị mới với văn hóa truyền thống của làng xã để cùng phát triển trong quá trình đô thị hoá.

Thứ ba, nông thôn muốn trở thành đô thị phải từng bước được đầu tư đồng bộ về hạ tầng, đạt tiêu chuẩn cụ thể mới xem xét công nhận trở thành đô thị, nếu không chất lượng đô thị không tương xứng với cấp đô thị được hình thành và nâng loại. Vùng đất nông thôn được quy hoạch thành đất đô thị cũng phải được quản lý như đất đô thị. Những điểm này cũng cần Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn giải quyết.

Từ những vấn đề nêu trên, chúng ta thấy cần thiết phải có Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, trên cơ sở kế thừa và phát huy Luật Quy hoạch đô thị (2009), Luật Xây dựng 2014 về vấn đề quy hoạch nông thôn. Qua đó, giải quyết mối quan hệ giữa đô thị và nông thôn, những vấn đề bất cập từ xã lên phường và làng xóm bị đô thị hóa trong đô thị, hướng tới phát triển đô thị bền vững.

Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn phải thực sự gắn bó với thực tiễn

PV: Khi nghiên cứu dự thảo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, ông thấy có vấn đề gì còn băn khoăn?

Ths. KTS. Đỗ Viết Chiến: Có một vấn đề hết sức lo ngại là theo dự thảo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn gần đây nhất, có đề xuất tích hợp quy hoạch phân khu từ đô thị loại III trở xuống vào quy hoạch chung. Trong khi, đô thị loại III trở xuống trong hệ thống đô thị hiện nay chiếm đến 90% số lượng đô thị của quốc gia, nên sự thay đổi này nếu không hiệu quả sẽ ảnh hưởng rất lớn. Tôi cho rằng, việc này cần cân nhắc thận trọng bởi các lý do sau:

Trước hết, quy hoạch chung theo quy định chỉ mang tính chất định hướng và dự báo cho một giai đoạn dài hạn 15 - 20 năm, thậm chí 30 năm và tầm nhìn xa hơn nữa. Nên phải lập quy hoạch phân khu để cụ thể hóa một bước của quy hoạch chung, để làm cơ sở xác định các dự án đầu tư phát triển đô thị và là đầu bài để lập quy hoạch chi tiết, trên cơ sở đó, dự án mới có thể triển khai thực hiện. Việc tích hợp nêu trên có thể dẫn tới "cứng hóa" quy hoạch chung; trong khi đó, quy hoạch phân khu trong quá trình thực thi cũng phải thường xuyên cập nhật, thay đổi. Như vậy, đây là quy trình hết sức phức tạp, cùng một lúc phải điều chỉnh 2 quy hoạch. Đặc biệt, điều chỉnh quy hoạch chung rất mất thời gian, các nhà đầu tư phải chờ đợi. Cho nên tưởng nhanh hóa ra là chậm, tưởng đơn giản hóa lại phức tạp thêm.

Thứ hai, quy hoạch phân khu chính là quy hoạch chi tiết ở tỷ lệ 1/2000, buộc phải chỉ ra được vị trí, ranh giới, quy mô, tính chất, tầng cao, mật độ, hệ số sử dụng đất, khả năng đấu nối với hạ tầng ngoài hàng rào, cân đối được hạ tầng xã hội trong khu vực… nên rất khó lồng ghép vào trong quy hoạch chung. Kể cả có đáp ứng được yêu cầu, thì cũng không thể gọi là quy hoạch chung, mà phải gọi là quy hoạch phân khu thu nhỏ trên nền quy hoạch chung.

Quan trọng hơn, nếu đã lồng vào thì quy hoạch chung chính là cơ sở để hình thành dự án. Rất có thể sẽ gặp phải bài toán trước 2008 của Hà Nội và các địa phương khác trên cả nước, tức là hình thành dự án trên cơ sở quy hoạch chung, giao đất một cách tràn lan để phát triển các dự án theo kiểu đầu tư phong trào, dàn hàng ngang, chỗ nào xin được đất đều có thể hình thành dự án, vừa lãng phí đất đai, vừa tốn kém về nguồn lực, không kết nối được hạ tầng, ảnh hưởng đến chất lượng sống và bộ mặt đô thị.

Chưa kể, điều này cũng hoàn toàn sai với các chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước. Nghị quyết 06 - NQ/TW năm 2022 của Bộ Chính trị về Quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn 2045; Nghị định 11/2013/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị, nêu rõ đầu tư có phải có trọng tâm trọng điểm, theo quy hoạch, có kế hoạch, kế hoạch 5 năm và hàng năm để tập trung nguồn lực thực hiện.

Đơn giản hóa thủ tục là cần thiết, nhưng không có nghĩa là lồng ghép quy hoạch một cách tùy tiện. Bởi một sai lầm trong quy hoạch rất khó để sửa chữa và trả giá vô cùng nặng nề. Nếu vẫn muốn áp dụng thì phải có hướng dẫn quy trình tích hợp quy hoạch phân khu vào quy hoạch chung rất cụ thể, chi tiết, có lộ trình và từng bước một để thí điểm. Nếu trước đây mới áp dụng được với đô thị loại V, bây giờ tiến thêm một bước, tích hợp đến đô thị loại IV, để nếu sai còn có cơ hội sửa.

PV: Về mặt tổng quan, để Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn thực sự gắn bó với thực tiễn, theo ông cần lưu ý điều gì?

Ths.KTS. Đỗ Viết Chiến: Về mặt tổng quan cần lưu ý các vấn đề. Thứ nhất, phải rà soát lại tất cả những vấn đề bất cập trong quá trình thực thi các văn bản pháp luật hiện nay về lĩnh vực quy hoạch đô thị, nông thôn để tháo gỡ kịp thời trong quá trình ban hành và thực thi các văn bản pháp luật.

Thứ hai, cần xử lý được vấn đề rất lớn, cũng rất khó là sự đan xen, chồng chéo giữa các văn bản quy phạm pháp luật với nhau, giữa bộ ngành này với bộ ngành kia. Tình trạng làm theo luật này thì đúng, nhưng chiếu theo luật kia lại sai, đã trở thành rủi ro rất lớn cho những người thực thi, nên họ e ngại, không muốn làm. Vậy thì chúng ta phải chỉ ra được tất cả những cái bất cập như thế để xử lý trước tiên, rồi mới đến vấn đề khác.

Thứ ba, phải tập trung giải quyết tháo gỡ những vấn đề thực tế đã nảy sinh, nhưng chưa được pháp luật điều tiết. Có như thế luật mới có tính thực tiễn cao, đi được vào cuộc sống, đáp ứng được mong mỏi của người dân và nhà đầu tư.

Thứ tư, cần lãm rõ quy trình, trình tự, thủ tục hành chính triển khai dự án đầu tư phát triển đô thị, giảm bớt khó khăn cho nhà đầu tư trong quá trình đầu tư phát triển đô thị.

Thứ năm, làm rõ quy trình, trình tự, thủ tục lập, phê duyệt quy hoạch chung đối với thành phố thuộc Trung ương nhất là 2 đô thị đặc biệt: Hà Nội và TP.HCM. Có thể lập quy hoạch theo hướng: Lập quy hoạch Thủ đô (thực chất là quy hoạch tỉnh) để xác định ra hệ thống đô thị và nông thôn trên địa bàn thủ đô (tỉnh) làm cơ sở để lập quy hoạch chung cho từng đô thị.

PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!