Định giá đất: Cần những “tấm khiên” phòng ngừa rủi ro

Nên quy định đầy đủ các chỉ số tham chiếu để cán bộ định giá yên tâm làm việc

“Chúng ta đã xác định điểm ách tắc hiện nay không phải ở phương pháp định giá đất, mà là ở con người, ở cách thực hiện”, GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường ĐH Kinh tế Quốc dân chỉ ra vấn đề khi bàn đến những ách tắc trong khâu định giá đất.

GS.TS. Hoàng Văn Cường phân tích, phương pháp thặng dư có hạn chế, là nếu thông tin đầu vào không chuẩn, thì kết quả đầu ra không chính xác. Trong khi, nhà đầu tư sẽ muốn dự kiến giá đầu ra thấp nhất, để bù đắp cho các trường hợp chậm tiến độ. Còn chi phí đầu vào rất khó ứng định, như chi phí giải phóng mặt bằng. Đặc biệt, nếu không phải là dự án trọng điểm quốc gia, công cộng sẽ không áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất, mà doanh nghiệp phải thỏa thuận với người dân, thì doanh nghiệp buộc phải dự tính chi phí cao nhất có thể phải bỏ ra.

Điều này dẫn đến tình trạng khi dự án hoàn thành, có thể chi phí thực tế thấp hơn, giá bán cao hơn và doanh nghiệp thu được lợi nhuận lớn hơn dự kiến. Thực tế, có những dự án thương mại bán hai giá, thông qua một đơn vị phân phối, môi giới trước với giá thấp, sau đó bán lại cho người dân với phần giá chênh và né tránh nộp thuế.

“Các nước phổ biến dùng phương pháp thặng dư nhưng không có chuyện bán chênh và trốn thuế, do môi trường kinh doanh, pháp lý của họ minh bạch, kỷ luật. Dù định giá đầu vào thấp hơn thực tế và giá bán ra có sự chênh lệch nhưng sẽ có thuế điều tiết. Bản thân phương pháp thặng dư không có vấn đề, mà là do cơ chế quản lý”, GS. Hoàng Văn Cường nhận định.

Thực tế, người làm công tác định giá đang e ngại việc bị quy trách nhiệm, lo lắng giá cao hay giá thấp. Trong khi đó, các mảnh đất cạnh nhau nhưng giá đã có thể khác nhau, nhưng nếu định giá không chuẩn thì người định giá phải chịu trách nhiệm, người định giá có nguy cơ đối mặt với rủi ro.

“Vấn đề là xem căn cứ, cơ sở, luận chứng định giá chứ không phải nhận định giá cao hay thấp, đúng hay sai. Người có quyền phê duyệt giá cũng dựa trên luận chứng, cơ sở đó để phê duyệt. Nếu thấy luận chứng chưa thuyết phục hay căn cứ có yếu tố giả mạo, không chuẩn xác mà vẫn chấp nhận thì phải chịu trách nhiệm vì cố tình làm sai. Đó cũng là lý do cần có Hội đồng thẩm định giá.

Song, chức năng hội đồng thẩm định giá chưa rõ ràng. Hiện Hội đồng đang hoạt động như một cơ quan định giá, nhưng đáng ra phải là một tổ chức thẩm tra, đánh giá lại quy trình thẩm định giá của một bên thứ ba. Thực tiễn này cũng chứng minh, việc phân cấp định giá cho các địa phương thời gian qua chưa thực hiện được. Phân cấp thì phải rõ ràng trách nhiệm, phân vai rõ từng bộ phận, mới giải tỏa được việc e ngại giá đúng, giá sai…”, ông Cường nói.

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổ trưởng Tổ biên tập Luật Đất đai sửa đổi cũng cho rằng, nếu không chặt chẽ về dữ liệu thì ý chí của người định giá, lãnh đạo địa phương và người thẩm định giá sẽ ảnh hưởng lớn tới kết quả định giá.

Ông Chính nhấn mạnh: “Trong điều kiện chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu, chúng tôi đề xuất chưa áp dụng (nhưng không có nghĩa là không dùng về lâu dài). Ngay cả cơ quan theo dõi cũng chưa đầy đủ dữ liệu, thông tin, chưa kể còn phụ thuộc tỷ lệ tăng giá bất động sản. Khi định giá, chúng tôi phải gửi công văn sang Tổng cục Thống kê để lấy số liệu, nhưng họ cũng không theo dõi được.

Tuy nhiên, nếu giữ lại phương pháp thặng dư thì chúng ta cũng nên quy định đầy đủ các chỉ số tham chiếu để cán bộ định giá yên tâm làm việc”.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tháo gỡ được những gì?

Cũng theo ông Đào Trung Chính, Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT (gọi tắt là Dự thảo Nghị định 44 và Dự thảo Thông tư 36) tiếp tục tháo gỡ những khó khăn trong công tác định giá đất, khơi thông dự án và bảo vệ người làm định giá.

Trước hết, mục đích sửa đổi dự thảo có liên quan đến thực trạng các cán bộ định giá, cơ quan thẩm định giá và Ủy ban nhân dân các địa phương chậm trễ trong việc giải quyết công tác giá đất (mà một phần nguyên nhân là sợ trách nhiệm). Lúc đầu Thông tư 36 quy định, khi thu thập thông tin về chuyển nhượng, người cung cấp thông tin phải có danh tính và ký tên. Để thu thập thông tin nhanh nhất là vào Chi cục thuế tra soát hợp đồng chuyển quyền. Nhưng cơ bản giá đất trong hợp đồng này luôn thấp hơn thị trường, vì chúng ta đang thực hiện Luật Thuế thu nhập về chuyển quyền sử dụng đất. Vậy nếu yêu cầu ký tên, người định giá chỉ thu được thông tin giá trên hợp đồng, và đối mặt với nguy cơ bị hồi tố khi có vấn đề.

Do đó, điểm tháo gỡ đầu tiên, Dự thảo Thông tư 36 quy định không yêu cầu người được thu thập thông tin giao dịch nhà đất phải ký tên. Cán bộ thu thập thông tin chỉ cần nắm danh tính của họ. 

Cũng có trường hợp thu thập được thông tin thật cao hơn nhiều so với bảng giá. Tuy nhiên, khi vướng vào các vụ án đất đai mà cơ quan điều tra đến gặp những người cung cấp thông tin, thì họ lại khai không cung cấp thông tin như vậy, khiến cơ quan tư vấn cũng có nguy cơ vướng vào lao lý. Họ khai thật thì bị truy thu thuế, thậm chí còn bị truy tố về tội trốn thuế. Vì vậy, chúng tôi cũng phải giải quyết vấn đề này, để có được thông tin thật, đồng thời bảo vệ được những người làm công tác định giá và công tác thu thập thông tin định giá.

Điểm tháo gỡ thứ hai, Luật Đất đai 2003 quy định, doanh nghiệp được giao đất theo tiến độ của dự án đầu tư hoặc tiến độ giải phóng mặt bằng. Nhưng Luật Đất đai 2013 chỉ quy định doanh nghiệp được thu hồi đất theo tiến độ và không đề cập đến vấn đề giao đất theo tiến độ.

Trong khi đó, nghĩa vụ tài chính được xác định tại thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết mà làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất. Nếu giao theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì phải xác định giá tại thời điểm đó, nhưng nếu giá này chênh lệch với giá sau giải phóng mặt bằng thì ai chịu trách nhiệm?

Thực tế, dự án thu hồi đất được 90 - 95% vẫn chưa giao được cho nhà đầu tư, dẫn đến dự án chậm triển khai, vừa “giam vốn” của doanh nghiệp, vừa lãng phí nguồn lực đất đai. Đồng thời, nếu không giao đất, cơ quan nhà nước lại mất thêm bộ máy trông coi, quản lý, chống tái lấn chiếm…

Trước thực trạng đó, các địa phương đề nghị giao theo tiến độ giải phóng mặt bằng. Dự thảo Nghị định 44 đã tiếp thu và giải quyết vấn đề, làm sao giao được đất cho nhà đầu tư để họ triển khai ngay. Tôi cho đây cũng là điểm mới trong Dự thảo Nghị định.

Điểm tháo gỡ thứ ba, liên quan đến việc các địa phương đang chậm xác định tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp trước khi triển khai dự án. Theo quy định, nghĩa vụ tài chính được xác định tại thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất, nhưng không nêu cụ thể khi nào các địa phương phải có quyết định về giá đất. Thực tế, lúc đầu các địa phương làm chậm, sau đó vướng vào nhiều vụ án, nhiều cuộc thanh tra kiểm tra thì lại càng sợ trách nhiệm, càng chậm. Nhiều địa phương có dự án chậm 10 năm, hay chậm 5,6 năm là chuyện bình thường, phổ biến là 2 - 3 năm, vẫn không xác định được giá đất để cho các nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Mặt khác, các đơn vị tư vấn tập trung ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, còn ở các tỉnh miền núi, vùng sâu vùng xa, cơ quan nhà nước phải đứng ra thẩm định giá. Song, họ cũng lo ngại chưa thể định giá khách quan.

Do đó, về mặt tổ chức, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tháo gỡ theo hướng, Dự thảo Nghị định 44 quy định: Cơ quan nhà nước có thể thuê đơn vị tư vấn, hoặc giao cho các đơn vị sự nghiệp của Ủy ban tỉnh, Ủy ban nhân dân huyện có chức năng về định giá. Nếu chưa xử lý được, có thể thành lập Tổ công tác, gồm đại diện các sở ban ngành, hoặc các phòng ban cấp huyện trực tiếp làm công tác này.

Đối với dự án chậm, trong pháp luật về thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, nếu doanh nghiệp có thông báo nộp chậm của cơ quan thuế, thì sẽ phải nộp tiền phạt chậm, mặc dù nguyên nhân chậm không phải do doanh nghiệp. Dự thảo Nghị định 44 quy định, vẫn phải xác định giá tại thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất, đồng thời, nhà đầu tư chậm nộp tiền sẽ phải nộp thêm một khoản rất thấp, bằng với lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn. Như thế, chúng tôi tháo gỡ cho cả doanh nghiệp và cơ quan có trách nhiệm về định giá.

“Chúng tôi sẽ tiếp tục lắng nghe ý kiến từ thị trường và tổng hợp trình lên lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường, trình Chính phủ để có phương án phù hợp với diễn biến thị trường”, ông Đào Trung Chính kết luận.