Cân nhắc về yếu tố thị trường trong bảng giá đất
Trước đây khi Luật Đất đai 2024 được thông qua với quy định tính giá đất theo nguyên tắc thị trường đã mang đến một kỳ vọng về việc cân bằng lợi ích hài hòa giữa ba nhóm chủ thể nhà nước, người dân và doanh nghiệp, đồng thời sẽ góp phần giúp cho thị trường minh bạch và khách quan hơn.
Tuy nhiên, khi đi vào thực tế lại bộc lộ nhiều vướng mắc, bởi lẽ hiện nay chúng ta chưa có cơ sở dữ liệu đầy đủ, chính xác và minh bạch về giá bán. Việc xác định giá thị trường "thực" còn nhiều khó khăn. Đặc biệt trong bối cảnh thị trường vẫn còn thiếu tính ổn định, tình trạng đẩy giá, thổi giá, tạo sóng vẫn còn.
Nếu căn cứ theo mức giá thị trường "ảo" đó để làm căn cứ xác định giá đất thì rất nguy hiểm. Vô hình chung, chúng ta sẽ hợp lý hóa những mức giá ảo đó, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam VARS IRE nhận định.
Nguyên tắc định giá đất tác động đến thị trường đất đai sơ cấp. Ảnh: Trung Chánh
"Chưa kể đến việc nếu áp dụng theo quy định đó, vai trò của các đơn vị tư vấn là rất lớn, khó kiểm soát và chắc chắn về tính chính xác của họ. Đồng thời cũng gây ra tình trạng "sợ sai" của các nhóm chủ thể liên quan, dẫn tới thời gian xử lý bị chậm trễ, gây ảnh hưởng và thiệt hại cho người dân và doanh nghiệp", bà nói.
Trước thực tế đó, việc xác định vai trò chủ đạo của Nhà nước trong định giá đất cũng là một quan điểm hợp lý. Vì khi nhà nước "cầm trịch", sẽ giúp cho việc xác định giá đất được diễn ra thuận lợi hơn, nhanh chóng hơn, tránh gây mất thời gian và lãng phí cho các bên. Tuy nhiên, để đảm bảo tính khách quan và minh bạch của thị trường vẫn không thể triệt tiêu, loại bỏ hoàn toàn yếu tố "thị trường", cần gắn vai trò chủ đạo của nhà nước với tình hình thực tế. Điều khác ở đây là cần có lộ trình, có thời gian và kết hợp các biện pháp để thu thập, xác định nhằm đảm bảo tính "thực" thay vì tính "ảo" của đất đai như hiện tại.
Chia sẻ với KTSG Online, bà Nguyễn Quỳnh Trang, Trưởng bộ phận Dịch vụ Định giá & Tư vấn Savills Hà Nội, cho biết việc Nhà nước giữ vai trò quyết định giá đất, như được nêu trong Dự thảo sửa đổi Điều 158 Luật Đất đai 2024 là một điều chỉnh chính sách đáng chú ý. Ở góc độ tích cực, trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay còn thiếu minh bạch, dữ liệu giao dịch chưa đồng bộ, thì việc Nhà nước chủ động xác định giá đất có thể giúp ổn định thị trường, hạn chế đầu cơ và tạo ra khung giá rõ ràng hơn phục vụ quy hoạch, thu hồi đất và nghĩa vụ tài chính.
Nếu giá đất được ấn định mà không dựa trên cơ sở thị trường, Nhà nước có thể không thu được giá trị tương xứng. Trong giai đoạn phát triển đất nước, ngân sách công cần được phân bổ một cách hợp lý và công bằng. Giá thị trường là thước đo công bằng cho tất cả các bên tham gia.
Vấn đề tiếp theo cần quan tâm là yếu tố công bằng. Giá trị đất tăng phần lớn là do Nhà nước đầu tư phát triển hạ tầng, vì vậy nhà nước xứng đáng được chia sẻ phần gia tăng giá trị này, thường được thực hiện thông qua thuế tài sản. Quan điểm này cho thấy, nếu được thực hiện trên cơ sở định giá công bằng, vai trò điều tiết của Nhà nước có thể đảm bảo nguồn lực từ đất đai phục vụ lợi ích chung.
Tuy nhiên, để duy trì tính minh bạch và khách quan, việc Nhà nước quyết định giá đất vẫn cần được tham chiếu đến dữ liệu thị trường thực tế. Nếu thiếu hệ thống thông tin đầy đủ, cập nhật hoặc xa rời giao dịch thực tế, giá đất sẽ khó phản ánh đúng giá trị sử dụng đất. Điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng lập dự toán ngân sách, gây khó khăn cho nhà đầu tư, hoặc sự thiếu nhất quán giữa các địa phương, đặc biệt khi chưa có cơ sở dữ liệu định giá đất toàn quốc.
Tóm lại, hiệu quả của chính sách này sẽ phụ thuộc vào khả năng kết hợp giữa vai trò điều tiết của Nhà nước và các yếu tố minh bạch dữ liệu, định giá độc lập, cũng như duy trì tham chiếu thị trường trong những trường hợp phù hợp.
Tạo bệ phóng cho doanh nghiệp
Từ góc độ của nền tảng dữ liệu Batdongsan.com.vn, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam, nhìn nhận việc định giá đất không còn theo "nguyên tắc thị trường" có thể gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc dự báo chi phí đầu tư, vì đây là hạng mục quan trọng trong tổng chi phí triển khai 1 dự án.
Khi thiếu đi cơ sở giá đất phản ánh cung cầu thực tế thì doanh nghiệp có nguy cơ đối mặt rủi ro tài chính khi không thể dự toán chính xác chi phí sử dụng đất, huy động vốn và các nghĩa vụ khác. Nếu cơ chế mới không minh bạch, thiếu tính ổn định và bị chi phối bởi yếu tố hành chính thì lo ngại của các doanh nghiệp là hoàn toàn có thể, ông Tuấn nhấn mạnh.
Theo bà Miền, với câu hỏi đặt ra là liệu chi phí tăng có đẩy giá bán lên hay không, hiện chưa thể khẳng định người mua cuối cùng có đối diện với áp lực tăng giá mới. Việc tiếp cận đất đai thuận lợi hơn có thể giúp doanh nghiệp mở rộng quỹ đất, triển khai dự án, từ đó tăng nguồn cung và giảm áp lực giá.
Tuy nhiên, nếu giá đất đầu vào được xác định thiếu minh bạch, giá bán có thể bị đẩy lên không tương xứng với giá trị thực. Khi chi phí tăng, nguồn cung phân khúc giá phù hợp sẽ suy giảm do ít doanh nghiệp đủ nguồn lực triển khai dự án.
Để đảm bảo công bằng, minh bạch trong xác định giá đất, cần đồng bộ bốn giải pháp. Cụ thể, xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản và quyền sử dụng đất, liên thông và số hóa dữ liệu; thí điểm trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý, công khai giá giao dịch thực tế; tách bạch giá đất tính nghĩa vụ tài chính và giá bồi thường; thành lập hội đồng định giá đất độc lập với sự tham gia của chuyên gia và hiệp hội nghề nghiệp. Nghĩa vụ tài chính về đất cũng cần minh bạch, dự đoán trước và phân loại theo dự án, đối tượng sử dụng để bảo đảm công bằng.
Quy định trong Luật Đất đai 2024 khẳng định Nhà nước định giá đất "theo nguyên tắc thị trường", dự thảo sửa đổi điều chỉnh. Ảnh: H.P
Dự thảo đưa ra phương án bảng giá đất xây dựng đến từng thửa tại nơi có bản đồ địa chính số, bà Quỳnh Trang cho rằng đây là bước cải cách quan trọng, giúp nâng độ chính xác, minh bạch và tiệm cận thị trường trong định giá. Nếu thực hiện tốt, chính sách này có thể rút ngắn thời gian giao đất, cho thuê, bồi thường và giảm tình trạng "thỏa thuận ngầm" khi thẩm định giá.
Hiện nay, thực tế nhiều địa phương vẫn trong giai đoạn đo vẽ, số hóa, tích hợp dữ liệu và tiến độ lại không đồng đều. Việc định giá từng thửa không chỉ dựa vào bản đồ địa chính số mà còn cần tích hợp dữ liệu giao dịch, quy hoạch, hạ tầng, môi trường… theo chuẩn thống nhất, cập nhật thời gian thực và kiểm soát chất lượng chặt chẽ.
Giải pháp khả thi là áp dụng thí điểm tại các đô thị có hạ tầng số mạnh như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng, sau đó mở rộng khi các địa phương khác sẵn sàng. Luật Đất đai 2024 quy định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng đất tính theo bảng giá chính thức, qua đó khuyến khích kê khai sát giá thị trường, giúp hình thành cơ sở dữ liệu giá đất thực.
