Khu đô thị Phú Mỹ Hưng là bài học mẫu mực về cách phát triển đô thị.
Cho đến 2017 - Sau 20 năm bắt đầu đô thị hóa cả nước đã có 805 đô thị và nguồn thu từ hai TP. Hà Nội, TP. HCM đạt khoảng 60-70% GDP. Tuy nhiên, vẫn tồn tại 3 nghịch lý lớn trong đô thị hoá ở Việt Nam.
3 tồn tại lớn
Thứ nhất, đô thị hóa xảy ra trước công nghiệp hóa. Ở Anh, trước khi phát triển các thành phố hiện đại đầu tiên đã có 80 năm công nghiệp hóa, nước Mỹ là 50 năm và các "con rồng" châu Á là 30 năm. Ở Việt Nam, quá trình này ngược lại. Làn sóng chuyển cư tới các đô thị ngày càng gia tăng sớm hơn tốc độ tăng công nghiệp, dịch vụ. Nhu cầu định cư tại đô thị vì thế tăng theo.
Sự bùng nổ hệ thống khu đô thị mới đang diễn ra, một mặt vừa giảm áp lực chỗ ở cho người dân, vừa đem lại lợi nhuận khổng lồ cho giới kinh doanh bất động sản. Nhưng các khu đô thị mới chỉ phát triển các công trình để ở, còn bỏ ngỏ các công trình dân sinh, hạ tầng xã hội. Và điều này giải thích cho hiện tượng dòng người vẫn đổ về trung tâm tìm kiếm việc làm, dịch vụ đời sống thiết yếu, gây tắc đường, đi lại quá nhiều và quá tải ở trung tâm cũ. Căn bệnh này các nước nghèo thường mắc phải trong đô thị hóa không đồng bộ với việc làm và tiện ích gây “bệnh đầu to” cho thành phố mẹ, rất khó chữa.
Hạ tầng kỹ thuật đi sau là nghịch lý thứ hai. Nền kinh tế công nghiệp, dịch vụ có khả năng kế hoạch hóa tốt hơn kinh tế nông nghiệp dựa vào các nguồn nhân lực tham gia để quy hoạch, thiết kế đô thị. Theo đó, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội luôn đi trước. Chính vì thế mà những thành phố của các nước phát triển có thể chịu đựng tốt làn sóng nhập cư lao động. Còn các TP của chúng ta không chịu đựng được. Khảo sát đất xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của nhiều đô thị ở Việt Nam mới chỉ đạt khoảng 10-15% đất đô thị, trong khi yêu cầu tối thiểu cần từ 30-35%.
Cụ thể hơn, diện tích đất giao thông của Hà Nội bình quân đầu người là 5,8m2, TP.HCM là 2,9m2 so với tiêu chuẩn thế giới chỉ đạt 20 – 25%.
Nghịch lý thứ ba là thôn tính đất vành đai. Năm 1996 chiến lược phát triển đô thị Việt Nam vạch kế hoạch cho tổng thể đất đô thị đến 2020 là 460.000ha, thì đến 2006 đã thực hiện trên 477.000ha, vượt kế hoạch 13 năm. Sau đó đô thị hóa không cần chỉ tiêu sử dụng đất của Chính phủ mà theo Chương trình phát triển đô thị của từng địa phương tự tính toán. Lấy Hà Nội là ví dụ, TP đã mở rộng gấp bốn lần vào năm 2008 và ôm trọn hàng lang xanh gồm 1000 làng cổ xứ Đoài và vành đai nông nghiệp của sông Nhuệ và Đông Anh, tức là đã "thanh toán" vùng vành đai xanh bao bọc nó.
Minh chứng rõ nét
Việc phát triển đô thị ở Việt Nam theo mô hình nào thực sự cam go do chúng ta đang thiếu lực lượng nghiên cứu chuyên nghiệp. Chưa kể, sự mất mát diện tích đất canh tác quý giá do quá trình đô thị hoá mạnh mẽ gây ra là một hiểm hoạ khác mà các nhà quy hoạch và các nhà quản lý cần phải khống chế trong thời gian tới.
Nhiều nghiên cứu ở châu Á cho rằng, giải pháp đô thị hoá Việt Nam cần chính là các mô hình đô thị mật độ cao (NÉN) được tổ chức hài hoà các không gian mở, đi bộ xen kẽ các dải cây xanh. (Singapore và Hồng Kông là ví dụ tốt cho xu hướng đô thị tiết kiệm đất và năng lượng theo dạng này).
Tuy nhiên ở Việt Nam, các giải pháp đô thị hiện đại theo bối cảnh quốc tế còn phải tính đến “không gian bản địa” trong tổ chức sinh hoạt của cư dân, đến các biểu hiện đặc thù của tính Hiện đại – Nhiệt đới trong kiến trúc các công trình và tổ hợp lớn, đại diện cho bộ mặt thành phố mới. Nếu tư tưởng của Hiện đại - Bản địa vốn là gốc của phát triển bền vững không được đưa vào các đô thị thì chắc chắn sự bền vững của chúng khó đảm bảo, cho dù có rất nhiều tiền đầu tư.
Hai khu đô thị tại Việt Nam là minh chứng rõ nhất cho điều này, sau gần 20 năm ra đời đã phát triển theo hai hướng đối nghịch: Khu Phú Mỹ Hưng có diện tích 500ha đã xây dựng gần 40% với dân số 30.000 người và ngày càng thu hút tầng lớp trung lưu đến ở. Đây là bài học mẫu mực về cách phát triển đô thị từ Qui hoạch - kiến trúc cho đến chiến lược phát triển bất động sản; Quản trị và xây dựng chính sách, tín dụng trong đầu tư và bán hàng.
Trong khi khu đô thị mới Linh Đàm có diện tích gần 300ha với hồ vành khăn tự nhiên lên tới 80ha (chiếm 25% diện tích), nhưng chạy theo thị trường nhà đất khiến nó phá hỏng quy hoạch ban đầu, xây nhà cao tầng vô tội vạ để bán kéo theo hệ lụy tăng dân số chóng mặt (Quy hoạch ban đầu cho 30.000 dân, nay đã có cả trăm ngàn dân đang ở và sẽ còn tăng nữa). Điều đáng nói hơn là các dịch vụ đời sống thiết yếu như trường học, bệnh viện, chợ búa, vui chơi, giải trí không được xây dựng như quy định mà sẽ mãi mãi không thể xây được nữa, do các mảnh đất công cộng lớn nhỏ trong quy hoạch đã bị chuyển đổi xây chung cư ở để bán.
PGS,TS.KTS Nguyễn Hồng Thục – Viện trưởng Viện Nghiên cứu định cư.
