Doanh nghiệp kích hoạt các chiến lược mới
Thị trường bất động sản đang phải đối diện với nhiều khó khăn do những tác động từ các chính sách tài khóa, tiền tệ và sự biến động khó lường của nền kinh tế toàn cầu. Năm 2022 được nhận định là một năm phải gánh chịu hậu quả nặng nề sau đại dịch Covid-19 khi thanh khoản thị trường đã xuống mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây. Các doanh nghiệp đều phải gồng mình để duy trì bộ máy, trong khi hàng ngàn doanh nghiệp môi giới nhỏ lẻ đã phải ngừng hoạt động.
Tuy vậy, nếu nhìn ở góc độ tích cực và khách quan hơn, nhiều chuyên gia đánh giá đây là thời điểm thích hợp để doanh nghiệp bất động sản tái cơ cấu bộ máy hoạt động và gia tăng khả năng “chống chịu” trong mọi tình huống, đồng thời tìm cho mình một giải pháp tổng thể để cơ cấu lại hoạt động kinh doanh. Trong đó, vấn đề quan trọng nhất là cần tập trung vốn cho lĩnh vực kinh doanh cốt lõi, nâng cao vai trò quản trị tài chính của chính doanh nghiệp.
Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam, khó khăn là không thể đong đếm vào lúc này, nhưng thời gian qua doanh nghiệp cũng đã đưa ra những giải pháp ứng phó phù hợp với chuyển động của thị trường. Tuy nhiên, xét về lâu dài, các doanh nghiệp bất động sản cần định hình rõ chiến lược phát triển trong thời gian tới, hạn chế việc phụ thuộc quá lớn vào hệ thống ngân hàng bởi khi ngân hàng “nhất cử nhất động” thì lập tức thị trường bị “tê cứng”. Thêm vào đó, việc lệ thuộc vào ngân hàng là một trong những nguyên nhân đẩy giá thành sản phẩm tăng cao do chi phí vốn được đưa vào giá thành.
TS. Khương nhận định, trong tình hình hiện tại, các doanh nghiệp cần quyết liệt hơn với chiến lược bán hàng đối với các dự án chuẩn bị và sắp hoàn thiện thông qua việc cam kết về sản phẩm, giá cả, kế hoạch thanh toán, các tiện ích của công trình... Còn đối với những dự án chưa triển khai thì việc hợp tác thông qua liên doanh, liên kết sẽ có thể giải quyết các khó khăn hiện tại và tạo ra cơ hội mới cho doanh nghiệp bất động sản cũng như các nhà đầu tư lâu nay mong muốn tham gia cùng các doanh nghiệp bất động sản trong nước.
“Trong bối cảnh kinh tế thế giới đang còn nhiều bất ổn, kinh tế trong nước cũng chịu những tác động của suy thoái kinh tế thế giới, thì việc tìm kiếm cơ hội đầu tư từ các quốc gia có nền kinh tế vững mạnh cũng là hướng phát triển cho thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, chúng ta cần lưu ý rằng, sự chủ động của các doanh nghiệp bất động sản đóng vai trò then chốt trong việc hình thành nên thị trường bất động sản Việt Nam vững mạnh và bền vững.
Doanh nghiệp cần hướng đến khách hàng mục tiêu để đưa ra các sản phẩm và dịch vụ tốt nhất. Điều này đồng nghĩa với việc tạo ra sản phẩm có chất lượng tốt cho xã hội để có một thị trường bất động sản phát triển bền vững”, TS. Sử Ngọc Khương nhận định.
Thời gian qua, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đã kiến nghị nhiều giải pháp, trong đó nhấn mạnh đến việc các doanh nghiệp bất động sản cần thực hiện quá trình tái cấu trúc về đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm hướng đến nhu cầu thực để trụ vững, tiến tới phát triển lành mạnh, bền vững hơn trong thời gian tới.
Theo báo cáo của HoREA, để có thể duy trì hoạt động, một số doanh nghiệp bất động sản đã thực hiện nhiều phương án như: Thu hẹp quy mô đầu tư; dừng, đình hoãn thi công xây dựng một số dự án chưa cần thiết; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO hay giảm bớt lao động… Còn để giải bài toán vốn, nhiều đơn vị cũng phải bán bớt tài sản, dự án hoặc sản phẩm bất động sản với chiết khấu sâu. Có nghĩa rằng, doanh nghiệp đã, đang và sẽ tiếp tục cần thực hiện mạnh mẽ việc tái cấu trúc.
“Doanh nghiệp phải tồn tại, phải trụ vững, sau đó mới tính tới việc phát triển. Trong cái tồn tại này, chúng ta chuẩn bị nội lực để thực hiện các giai đoạn tiếp theo của dự án hoặc các dự án mới”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.
Ghi nhận thực tế thời gian qua cũng cho thấy, các chủ đầu tư đã và đang tiến hành một loạt các điều chỉnh trong hoạt động kinh doanh, cơ cấu lại các khoản nợ, cuối cùng là cơ cấu lại các loại hình sản phẩm. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam nói rằng, hiện nay doanh nghiệp đang có nhiều chiến lược mới, những tính toán chưa bao giờ áp dụng trước đây. Thời điểm này vừa là thách thức, nhưng cũng là cơ hội để doanh nghiệp khẳng định giá trị của họ.
Ví dụ, thay vì phát triển dàn trải, doanh nghiệp tập trung vào các dự án được coi là "core business" (sản phẩm cốt lõi) của họ, còn những dự án khác, dự án mới thì cắt giảm về nhân sự, marketing và nhiều thứ khác… để đảm bảo những sản phẩm cốt lõi bắt đầu tạo ra được dòng tiền trong khoảng thời gian ít nhất là đến quý II/2023. Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng tái cơ cấu lại sản phẩm, hướng đến phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền, vốn đang rất thiếu trên thị trường thời gian qua.
Chuyên gia cho rằng, để có thể ứng biến vào lúc này, cơ cấu sản phẩm của doanh nghiệp cần tập trung nhiều vào tiện ích chứ không phải “bánh vẽ”. Đây là thời kỳ bất động sản thanh lọc và trở về đúng giá trị thực tiễn. Do đó, doanh nghiệp phải xem lại những dự án nào đầu tư dài hạn, những dự án nào không phù hợp, phải điều chỉnh danh mục đầu tư để làm sao sản phẩm phù hợp với người tiêu dùng hơn, để bán được sản phẩm ra, giảm hàng tồn kho và thu được dòng tiền.
Dù thị trường đứng trước nhiều thách thức lớn, song ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho rằng, đây là giai đoạn thị trường tiếp tục thanh lọc mạnh mẽ các dự án đáp ứng tốt nhu cầu ở thực có mức giá hợp lý, pháp lý hoàn thiện, được phát triển bài bản và có hỗ trợ từ ngân hàng. Những dự án như vậy sẽ được thị trường chấp nhận và khách hàng ưu tiên chọn lựa.
Để kích cầu, các chủ đầu tư tiếp tục đưa ra chương trình hỗ trợ tài chính cho khách hàng như áp dụng lịch thanh toán giãn, hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc. Tuy nhiên, việc sắp xếp room tín dụng cho dự án có thể sẽ ảnh hưởng đến quyết định đưa sản phẩm ra thị trường của chủ đầu tư.
Cần sự chung tay “giải cứu” thị trường bất động sản
Để thị trường bất động sản có thể sớm ổn định trở lại, các chuyên gia cũng đưa ra những nhận định, đề xuất phương án khắc phục và dự báo về cả năm 2023. Ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cho rằng, thị trường đang bước vào giai đoạn trầm lắng, cần có sự chung tay của toàn bộ các thành phần tham gia thị trường để “giải cứu”.
Thứ nhất, cần giải quyết được câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản. Đối với doanh nghiệp hoạt động lành mạnh hoặc một số doanh nghiệp có tài sản đảm bảo, có thể chúng ta vào hỗ trợ xử lý, nhằm đảm bảo quyền lợi cho cả người mua trái phiếu, đồng thời ổn định thị trường.
Thứ hai, về phía ngân hàng, hiện room tín dụng cũng khó rót tiền tới doanh nghiệp bất động sản bởi không thuộc đối tượng ưu tiên, trong khi các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh sản xuất khác cũng đang gặp nhiều khó khăn về vốn. Do đó, ông Quang cho rằng nếu hỗ trợ tín dụng liên quan đến bất động sản thì nên hỗ trợ cho người mua nhà có nhu cầu thật là tốt nhất.
Thứ ba, về lãi suất cho vay, đây là chính sách chung của Chính phủ nhưng làm sao kéo lãi suất cho vay về khoảng 12% là hợp lý. Hiện nay lãi suất ở một số ngân hàng lên tới 16% khiến doanh nghiệp khó làm được gì.
Ngoài ra, theo ông Quang, có hai vấn đề phụ khác cần được giải quyết trên thị trường bất động sản hiện nay. Một là về mặt pháp lý, nên đưa ra những chính sách giải quyết liên quan tới đất công; cần đơn giản hóa thủ tục về cấp phép xây dựng đối với các dự án… Làm được như vậy sẽ giúp cải thiện nguồn cung trên thị trường với những sản phẩm hợp lý. Hai là việc một mặt thương mại hóa thì một mặt cũng nên bình dân hóa bất động sản. Chính phủ cần đưa ra những chương trình thiết thực vừa kích cầu thị trường, vừa hỗ trợ người mua nhà; trong đó nên chú trọng đưa ra thị trường những bất động sản giá thấp dành cho người có thu nhập thấp.
Ông Trần Khánh Quang dự báo, thị trường nhiều khả năng sẽ còn khó khăn trong những tháng đầu năm 2023. Sắp tới, các doanh nghiệp sẽ phải thanh toán nợ vay, các khoản công nợ, trả lương nhân viên… Điều này không chỉ gây áp lực cho doanh nghiệp bất động sản mà cho toàn bộ nền kinh tế. Lúc này bất động sản sẽ được bán ra liên tục nhằm thanh toán bớt các khoản chi phí.
Còn về xu hướng thị trường, ông Quang cho rằng phải đến giữa năm 2023 mới có thể nhận định thị trường bất động sản sẽ ổn định theo hướng nào, theo cách từ từ xuống hay từ từ lên.
Đồng quan điểm, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group cũng nhận định, thị trường bất động sản đang ở xu hướng xuống nhưng chưa phải là đáy với điều kiện kinh tế vĩ mô, bối cảnh thị trường hiện đang ở pha điều chỉnh mạnh.
Từ nay tới hết năm 2023, với những tín hiệu từ Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ (Fed), tiến trình sửa Luật Đất đai, các chính sách về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, ông Chánh khuyến nghị nhà đầu tư nên thận trọng để tránh rơi vào các vướng mắc tài chính khó tháo gỡ.
Kỳ vọng điểm sáng năm 2023
Theo TS. Sử Ngọc Khương, nền kinh tế và tài chính của Việt Nam trong thời gian tới sẽ chịu tác động rất lớn bởi những ảnh hưởng của biến động trên thế giới như lạm phát, giá hối đoái giữa các đồng tiền ngoại tệ, tình hình khan hiếm xăng dầu và các bất ổn chính trị - xã hội ở một số quốc gia. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản cũng sẽ chịu những tác động nhất định.
Năm 2023, thị trường sẽ chuyển biến khá thận trọng. Về tính thanh khoản của thị trường, phân khúc nhà ở vẫn sẽ duy trì mức ổn định, tuy nhiên nguồn cung hạn chế và vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền với người tiêu dùng có thể làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản. Những phân khúc như bất động sản công nghiệp và văn phòng vẫn hoạt động tốt khi các doanh nghiệp tiếp tục có nhu cầu mở rộng.
Ở góc độ tài chính, những dự án đang dở dang cần được giải ngân để tiếp tục quá trình xây dựng, tạo ra nguồn cung mới cho thị trường cũng như không làm khó người mua. Đối với những dự án đã hoàn thành thủ tục pháp lý, đủ điều kiện để đi vay cần được cân nhắc trong việc cho vay vốn đầu tư. Đối với những dự án chưa đủ điều kiện, các chủ đầu tư cần chờ thêm một thời gian để hoàn tất đầy đủ những thủ tục cần thiết nhằm đảm bảo tính minh bạch của thị trường và quyền lợi của các bên. Ngoài ra, các chủ đầu tư cần bổ sung thêm nguồn vốn từ FDI, các quỹ đầu tư hoặc các đối tác liên doanh để giải quyết bài toán khó khăn về tài chính.
“Ngày 17/11 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản. Tôi hy vọng Tổ công tác mới này sẽ đáp ứng được kỳ vọng của các nhà phát triển bất động sản trong việc tháo gỡ những khó khăn cũng như sự tồn đọng về vấn đề pháp lý của các dự án trong thời gian qua.
Thời gian tới, nhóm nhà đầu tư cá nhân cần cảnh giác và thận trọng trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính khi đầu tư. Đối với người mua để ở thì thời điểm nào nhu cầu cũng sẽ cao, người dân nên tích lũy một tỷ lệ tiền tiết kiệm nhất định để tránh vay vốn tài chính quá lớn, gây sức ép về sau”, TS. Sử Ngọc Khương nhận định.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam dự báo, thị trường bất động sản đầu năm 2023 sẽ vẫn tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản nhưng sẽ dần được tháo gỡ khi tín dụng được nới lỏng và các chính sách hỗ trợ người mua nhà và doanh nghiệp được thực thi.
Trong đó, loại hình đất nền được dự báo sẽ bớt khó khăn hơn, vì với một thị trường có CPI lớn như Việt Nam, tốc độ gia tăng dân số nhanh thì nhu cầu nhà ở luôn rất lớn. Nhìn lại các năm trước, vào thời điểm đầu năm mới, lượt quan tâm tìm kiếm đất nền thường rất cao. Thực tế, thị trường đất nền cũng thường có các đợt sốt cục bộ vào đầu năm do việc công bố các quy hoạch, hạ tầng mới tại nhiều địa phương./.
