Kết thúc 9 tháng năm 2023, tăng trưởng GDP của Việt Nam chỉ đạt 4,24% và các báo cáo kinh tế đều đã chỉ ra là không thể đạt được mục tiêu tăng trưởng 6,5% như dự kiến. Từ thực tế ấy phải nhìn lại một sự thật là những năm qua, nhiều địa phương có được nguồn thu ngân sách ổn định là nhờ vào các hoạt động đầu tư dự án bất động sản của doanh nghiệp. Và khi thị trường bất động sản đi xuống thì không chỉ các địa phương mất nguồn thu lớn mà còn gây ảnh hưởng tới khoảng 40 ngành nghề khác, hàng nghìn lao động mất việc làm, trong đó ảnh hưởng nặng nhất là lĩnh vực vật liệu – xây dựng.
Đáng nói là doanh nghiệp đầu tư phát triển các dự án bất động sản không chỉ gặp khó khăn về vốn và bài toán cung cầu của thị trường – những vấn đề họ có thể chủ động giải quyết, mà lại đang phải đối diện với những rào cản quy định pháp luật đã cũ không còn phù hợp với bối cảnh phát triển mới. Theo thống kê của Bộ Xây dựng thì cả nước có hàng trăm dự án “treo” vì vướng mắc pháp lý. Và mặc nhiên, doanh nghiệp đã trót đầu tư dở dang mà vướng thủ tục thì phải tạm dừng dù đã phải đổ ra hàng trăm tỷ đồng và cứ phải chịu cảnh lãi mẹ đẻ lãi con, rồi dần rơi vào cảnh nợ nần chồng chất không lối thoát. Nhưng đáng sợ là họ không thể tự chữa lành cho mình, mà phải chờ đợi vào các cơ quan lập pháp – cũng giống như bệnh nhân đã mắc phải bệnh nan y phải chờ các bác sĩ tiến hành phẫu thuật. Nếu không kịp thời thì bệnh nhân (doanh nghiệp) có nguy cơ sẽ “chết chìm” trên chính khối tài sản của mình.
Một trong những vấn đề then chốt đang nhận được sự quan tâm lớn từ cộng đồng doanh nghiệp và các nhà nghiên cứu hiện nay khi thảo luận về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nhưng còn băn khoăn cần được xem xét và xử lý dứt điểm, tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường bất động sản, tránh được những phát sinh sau này. Cụ thể, điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất quy định:
(1). Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (điểm b khoản 1)
(2). Người sử dụng đất đang có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (khoản 6).
Nhiều nhà nghiên cứu và doanh nghiệp lo ngại rằng, nếu như những nội dung này được thông qua tại Luật Đất đai (sửa đổi), sẽ tiếp tục khiến các doanh nghiệp không thể triển khai dự án cả cũ cả mới, đồng nghĩa là các địa phương sẽ thiệt hại nặng nguồn thu, xa hơn là cả nền kinh tế chịu ảnh hưởng.
Chia sẻ với Reatimes, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, quy định như vậy sẽ không thể áp dụng vào thực tế, doanh nghiệp và người dân không thể tự thỏa thuậntrong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại. Hiện nay, cả nước có hàng trăm dự án đang bị đình trệ vì vướng mắc pháp lý, điều này không chỉ gây thiệt hại lớn cho các doanh nghiệp, người lao động mất việc làm, mà còn ảnh hưởng tới cả nền kinh tế, nguồn cung thì khan hiếm và hàng nghìn gia đình không thể tìm được nơi an cư.
Ông Châu nêu đề xuất "Bổ sung điều 128, cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, đối với đất khác là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cũng đồng thời với trường hợp thứ hai là doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất mà đất đó là đất nông nghiệp 100% hoặc đất phi nông nghiệp mà không phải là đất ở".
Đề cập tới khoảng 300 dự án nhà ở thương mại trên cả nước đang ách tắc (do chủ đầu tư đã thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có đất ở), Chuyên gia nghiên cứu Luật Đất đai – Thạc sĩ Nguyễn Văn Đỉnh nói với Reatimes: “Cần thiết kế thừa quy định hiện hành tại Luật số 03/2022/QH15: Cho phép nhà đầu tư có một phần đất ở, một phần đất khác (có thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm) thì đều được sử dụng để thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (phù hợp các loại quy hoạch...).
Ngoài ra, tôi kiến nghị mở rộng trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (100% là đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm; không có đất ở) thì cũng được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu phù hợp các loại quy hoạch... Việc xác định giá đất cụ thể để thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo sát giá thị trường, không gây thất thoát ngân sách nhà nước”.
Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh nhận định, để Luật Đất đai (sửa đổi) thực sự phát huy hiệu quả thì không cần thiết phải tách bạch trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất (cơ chế hành chính); trường hợp nào nhà đầu tư tự thỏa thuận (cơ chế dân sự) mà mọi trường hợp đều cho phép áp dụng một trong hai cơ chế tạo lập quỹ đất (hành chính hoặc dân sự). Việc lựa chọn hình thức tiếp cận quỹ đất là tùy thuộc nhu cầu, khả năng của mỗi nhà đầu tư.
“Vai trò của cơ quan nhà nước trong trường hợp này là tăng cường chất lượng định giá đất, đảm bảo sát với giá thị trường, tránh gây thất thoát cho ngân sách, đảm bảo công bằng và hài hòa lợi ích giữa các chủ thể trong xã hội”, ông Đỉnh nhấn mạnh.
Cùng chung quan điểm này, Luật sư Nguyễn Hồng Chung - Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, Chủ tịch Công ty DVL Ventures nêu thực trạng, kể từ ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực thi hành đến nay, việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở không thực hiện được. Theo phản ánh của doanh nghiệp và hiệp hội tại một số địa phương, hiện có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện (trong đó Hà Nội có khoảng 82 dự án, TP. HCM có khoảng 126 dự án…) gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp, làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở.
“Chúng tôi kiến nghị sửa đổi bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác không phải đất ở được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở triển khai thực hiện các dự án nhà ở thương mại, góp phần xóa bỏ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực cho đầu tư phát triển kinh tế - xã hội”, ông Chung nói.
Trong suốt 2 năm qua, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản liên tục phải đối diện với hai vấn đề lớn là dòng vốn tắc nghẽn và vướng mắc pháp lý, cho tới hiện tại cả hai vấn đề này vẫn tiếp tục là rào cản khiến cho nhiều đơn vị có thể sụp đổ trên khối tài sản của chính mình. Nếu điều đó xảy ra, hệ lụy kéo theo sẽ là hàng nghìn tỷ đồng nợ xấu dồn vào hệ thống ngân hàng, người lao động mất việc làm... suy giảm tăng trưởng và gia tăng các vấn đề an sinh xã hội. Đó thực sự là một hiểm họa lớn với đất nước!
