Giai đoạn nửa đầu năm 2019 - nửa cuối 2018, cuộc đua phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản gây chú ý không chỉ với lượng phát hành lớn mà còn ghi nhận mặt bằng lãi suất được đẩy lên rất cao. Cuối quý I/2019, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán PDR) phát hành 200 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp với mức lãi suất lên đến 14,5%, cao hơn lãi suất trong những đợt phát hành trước đó (12% và 10,5%).
Trong tháng 5, Công ty Cổ phần Ðầu tư Văn Phú (mã chứng khoán VPI) phát hành thành công 8.000 trái phiếu với tổng trị giá 800 tỷ đồng (mệnh giá 100 triệu đồng một trái phiếu). Nhà đầu tư trái phiếu là Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng. Lãi suất phát hành áp dụng cho một kỳ tính lãi đầu tiên là 12% một năm.
Một tập đoàn địa ốc có trụ sở tại quận 1, TP.HCM cũng thông báo với nhà đầu tư về kế hoạch dự kiến phát hành 1.300 trái phiếu riêng lẻ mệnh giá một tỷ đồng một trái phiếu trong tháng 6/2019. Đây là loại trái phiếu doanh nghiệp không chuyển đổi, có tài sản đảm bảo, kỳ hạn 4 năm, trả lãi 3 tháng một lần.
Nếu lấy năm 2018 làm cột mốc, nhu cầu phát hành trái phiếu dài hạn của doanh nghiệp địa ốc đã manh nha, tạo thành những đợt sóng ngầm vô cùng mạnh mẽ. Từ tháng 11/2018, Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán DXG) đã xin ý kiến cổ đông để phát hành tối đa 1.400 trái phiếu chuyển đổi kỳ hạn 5 năm với mệnh giá một tỷ đồng một trái phiếu, tương đương 1.400 tỷ đồng.
Thị trường bất động sản phía Đông TP.HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) phát hành riêng lẻ tối đa 470 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có bảo lãnh. Trái phiếu có kỳ hạn 3 năm, thời gian phát hành trong tháng 12/2018. Số tiền thu được từ đợt phát hành trái phiếu sẽ dùng để tăng quy mô hoạt động tài chính, thực hiện đầu tư vào các chương trình, dự án của công ty.
Tháng 8/2018, một đại gia bất động sản phía Bắc (niêm yết tại sàn TP.HCM) phát hành 20 triệu trái phiếu kỳ hạn 3 năm (từ 2/8/2018 đến 2/8/2021), tổng giá trị 2.000 tỷ đồng. Đến tháng 9/2018, doanh nghiệp này tiếp tục phát hành 5.000 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 2 năm (từ 13/9/2018 đến 13/9/2020). Trước đó, trong tháng 10/2017, đơn vị này cũng đã phát hành 5.500 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3 năm (từ 19/9/2017 đến 19/9/2020).
Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine cũng phát hành 100 triệu trái phiếu, mệnh giá 100.000 đồng một trái phiếu, tương đương tổng giá trị 10.000 tỷ đồng. Đây là loại trái phiếu có kỳ hạn 3 năm (từ 8/10/2018 đến 8/10/2021), không được chuyển đổi, không kèm chứng quyền, không có tài sản đảm bảo và không có bảo lãnh thanh toán. Dòng tiền thu về từ trái phiếu được dùng để tăng quy mô vốn hoạt động và thực hiện các dự án đầu tư.
Trong công văn báo cáo những khó khăn và rủi ro của thị trường bất động sản TP.HCM 6 tháng đầu năm 2019, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá làn sóng phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp địa ốc là dấu hiệu của cơn khát vốn.
Hiệp hội cho biết, Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản, dẫn đến các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế. Ngoài việc mở rộng hợp tác với doanh nghiệp nước ngoài (vốn FDI), hoặc tìm kiếm nguồn vốn trên sàn chứng khoán, doanh nghiệp bất động sản đang lựa chọn giải pháp phát hành trái phiếu doanh nghiệp để bổ sung vốn.
HoREA dẫn lại báo cáo của các công ty chứng khoán, trong 5 tháng đầu năm 2019, các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, hạ tầng đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp với giá trị lên đến 16.230 tỷ đồng, chiếm 27% tổng giá trị trái phiếu đã phát hành. Thậm chí, có doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu với lãi suất rất cao lên đến 12-14,5% một năm, cao gấp đôi lãi suất tiết kiệm.
Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, Trần Khánh Quang cho biết, có 4 nguyên nhân chính thổi bùng làn sóng phát hành trái phiếu của doanh nghiệp địa ốc, hạ tầng trong thời gian qua với lãi suất cao.
Thứ nhất, ngân hàng hạn chế cho vay bất động sản nên trái phiếu hiện là kênh huy động vốn thay thế tối ưu đối với doanh nghiệp đang có nhu cầu phát triển dự án.
Thứ hai, trái phiếu có thời hạn phổ biến nhất là 2-3 năm trở lên, (rất ít loại có thời hạn 1 năm), đây là mốc thời gian khá an toàn đối với vòng đời của một dự án, đảm bảo doanh nghiệp có thể sử dụng vốn ổn định, triển khai và đưa các công trình về đích kịp tiến độ.
Thứ ba, đặc điểm chung của các đợt phát hành trái phiếu trong 6-12 tháng qua là do huy động dài hạn nên doanh nghiệp chấp nhận lãi suất cao. Ngoài ra, loại trái phiếu không có tài sản đảm bảo thì lãi suất thậm chí còn cao hơn trái phiếu có bảo đảm.
Thứ tư, các doanh nghiệp bất động sản đang có xu hướng phát triển dự án quy mô khu đô thị. Với quy mô khủng, hoành tráng đòi hỏi dòng vốn cực lớn trong khi vay ngân hàng đang bị hạn chế nên phương án phát hành trái phiếu lãi suất cao là khả thi nhất trong điều kiện hiện nay.
