Doanh nghiệp môi giới là mắt xích quan trọng trong xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường bất động sản

Sớm xây dựng cơ sở dữ liệu để điều tiết thị trường bất động sản

Bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, bởi tính liên kết mật thiết và tác động đến đầu ra của hơn 40 ngành nghề khác, trong đó một số ngành có đóng góp lớn vào nền kinh tế như: Xây dựng (11% GDP), ngân hàng (5% GDP)... Xét về quy mô thị trường, thì bất động sản đứng thứ 2 về tỷ trọng vốn hóa và luôn thuộc nhóm 3 ngành nghề đứng đầu trong thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI.

Có vai trò quan trọng như vậy, nhưng suốt một khoảng thời gian dài thị trường bất động sản luôn ở trong tình trạng khủng hoảng nguồn cung, mất cân đối cung - cầu. Đáng quan ngại hơn cả là thị trường bất động sản đang phát triển một cách thiếu minh bạch, bền vững... Tình trạng đầu cơ, lướt sóng, đẩy giá lên cao vẫn luôn tiềm ẩn khiến hoạt động giao dịch bị bó hẹp, chủ yếu diễn ra trong nội bộ giới đầu cơ với nhau; trong khi nhiều người dân có nhu cầu ở thực, mua nhà lần đầu thì gần như không thể tiếp cận vì vượt quá khả năng chi trả. Giá tăng cao cũng khiến cộng đồng doanh nghiệp khó tiếp cận đất đai để triển khai dự án.

Những khó khăn này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản mà còn gây ra những hệ lụy lan rộng đối với toàn bộ nền kinh tế. Trong nhiều trường hợp, sự bùng nổ hay suy thoái của thị trường bất động sản có thể dẫn đến các cuộc khủng hoảng tài chính lớn. Do đó, việc Nhà nước tăng cường điều tiết thị trường bất động sản khi thị trường có dấu hiệu bất ổn là nhiệm vụ cấp thiết.

Thực tế, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi 2023 đã quy định, Bộ Xây dựng được thực hiện các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản khi chỉ số giá giao dịch bất động sản có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng hoặc thị trường bất động sản có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, để làm được điều này không hề đơn giản bởi lẽ cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản hiện chưa thực sự đầy đủ, chính xác. Hệ thống thông tin về thị trường chủ yếu vẫn mập mờ, không công khai minh bạch.

Chính vì vậy, những thông tin mà cơ quan quản lý có được hiện nay không đủ căn cứ để phản ánh, phân tích đầy đủ diễn biến thị trường. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến các chính sách điều tiết mà cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện.

Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định, mọi chính sách điều tiết thị trường bất động sản phải dựa trên tình hình thực tế của thị trường. Nhưng trong bối cảnh thông tin nhập nhèm, dữ liệu không đầy đủ, cơ quan quản lý Nhà nước rất khó để đưa ra các chính sách điều tiết phù hợp.

Do đó, điều quan trọng nhất hiện nay là Việt Nam cần sớm xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản. "Đây không chỉ là giải pháp then chốt để giải quyết những vấn đề còn bất cập trên thị trường, tạo nền tảng quan trọng để thị trường vận hành minh bạch, ổn định và bền vững; mà đồng thời, giúp nâng cao hiệu quả quản lý của Nhà nước đối với thị trường", TS. Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Thành Dũng, Chủ tịch Thiên Khôi Group cũng nhìn nhận, thông qua các cơ chế chính sách, Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh, bền vững là rất quan trọng. Và để đảm bảo công tác điều tiết hiệu quả, cần thiết phải có một hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, chính xác, gồm dữ liệu về giao dịch mua bán, thời gian của việc lưu giữ tài sản, luân chuyển vốn... Chỉ khi nắm rõ những thông tin này, Nhà nước mới có thể kiểm soát và đưa ra các hướng điều tiết phù hợp.

Phát huy vai trò doanh nghiệp tư vấn, môi giới trong xây dựng cơ sở dữ liệu địa ốc

Không thể phủ nhận vai trò của hệ thống cơ sở dữ liệu thị trường bất động sản nhưng từ trước đến nay, việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống này là điều không dễ. Đã rất nhiều lần, việc xây dựng cơ sở dữ liệu cho thị trường được đưa ra bàn bạc và không ít nghị định liên quan đã được ban hành. Nhưng thực tế, thị trường bất động sản vẫn chưa có một hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia hoàn thiện.

Một phần do tính chất đặc thù của thị trường bất động sản khó niêm yết giá, lượng giao dịch quá lớn, mua bán bất động sản giữa các cá nhân với nhau không bắt buộc thanh toán qua ngân hàng…; một phần do các chủ thể quan trọng trên thị trường chưa được huy động hiệu quả vào việc tham gia xây dựng cơ sở dữ liệu.

Cụ thể, doanh nghiệp phân phối, tư vấn, môi giới bất động sản là một trong những chủ thể quan trọng của thị trường. Với lợi thế linh hoạt trong cách thức hoạt động, dễ dàng nắm bắt nhanh chóng các xu thế công nghệ mới, cộng với nguồn lực dồi dào, doanh nghiệp này hoàn toàn có đủ khả năng để trở thành một "mắt xích" quan trọng trong việc xây dựng và hình thành cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản. Hơn hết, chính doanh nghiệp cũng là một thành phần tham gia vào hoạt động của thị trường, do đó cũng là nguồn tin đầu vào cho cơ sở dữ liệu. Thế nhưng, vai trò của cộng đồng này trong việc cung cấp thông tin, số hóa thông tin chưa được khai thác và phát huy.

Ông Nguyễn Thành Dũng, Chủ tịch Thiên Khôi Group cho rằng, dữ liệu thị trường bất động sản nằm chủ yếu ở những đơn vị công tác trong hoạt động môi giới, tư vấn bất động sản. Bởi những đơn vị này nắm rất sát tình hình, diễn biến thị trường. Do vậy, để cơ quan quản lý Nhà nước xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản hiệu quả, thu thập thông tin từ những đơn vị này là rất quan trọng.

Thậm chí, lãnh đạo doanh nghiệp cho rằng, Nhà nước nên trao quyền cho các đơn vị nắm giữ dữ liệu giao dịch bất động sản nhằm hỗ trợ Nhà nước xây dựng chính sách điều tiết thị trường hợp lý.

"Để hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản, tất nhiên các đơn vị tư vấn, môi giới là người cung cấp cho cơ quan quản lý Nhà nước, nhưng cơ quan quản lý Nhà nước cũng cần giao quyền cho họ. Khi họ được giao quyền, họ sẽ chịu trách nhiệm về yếu tố trung thực, minh bạch của thông tin. Từ đó, Nhà nước có cơ sở để vừa thu thuế, vừa đo lường chính xác giao dịch bất động sản nhằm đưa ra chính sách quản lý, điều tiết phù hợp", ông Dũng chia sẻ.

Thị trường bất động sản đang từng bước tiến vào một chu kỳ phát triển mới. Điều này càng đòi hỏi các thông tin của thị trường được công khai minh bạch, hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai, nhà ở rõ ràng, hoàn thiện… nhằm đảm bảo thị trường phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững. Chính vì vậy, phát huy vai trò của các chủ thể trên thị trường, đặc biệt là doanh nghiệp tư vấn, môi giới bất động sản, trong cung cấp thông tin và hoàn thiện cơ sở dữ liệu thị trường lại càng quan trọng hơn bao giờ hết./.