Đổi đất lấy hạ tầng: "Ngán thu tiền lẻ", các đại gia xây dựng cũng lao vào "miếng bánh BT"

"Bánh vẽ" khó chối từ

Sau trào lưu BOT, việc thực hiện các dự án BT dường như đang là “miếng bánh vẽ” hấp dẫn đối với các nhà đầu tư. Hiện không chỉ có các “đại gia” BĐS “ham hố” làm dự án kiểu BT mà các doanh nghiệp xây dựng cũng đua nhau “lao đầu” vào thị phần này.

Công ty cổ phần Tasco là một ví dụ. Những năm trước đây, Tasco thường được nhắc đến với cái tên “ông trùm” các dự án BOT. Sở dĩ người ta gọi doanh nghiệp này là “ông trùm” các dự án BOT, vì trước đây, đơn vị này chuyên xây dựng các tuyến đường giao thông, sau đó thu phí.

Tuy nhiên, vài năm trở lại đây, do nhà nước siết chặt quy định trong việc cấp phép, quản lý, vận hành các dự án BOT, doanh nghiệp này đã nhanh chóng chuyển hướng sang làm các dự án BT, mục đích nhắm đến đằng sau là quỹ đất hoàn vốn.

Mới đây, sau 7 năm lỡ hẹn, Tasco cũng đã hoàn thành dự án BT Lê Đức Thọ kéo dài ở Hà Nội. Tuy nhiên, để xây dựng tuyến đường dài 3,5km này, Hà Nội đã phải đổi cho Tasco 70ha đất tại khu đô thị Xuân Phương và đường Trần Duy Hưng. Một cái giá mà theo nhiều chuyên gia trong lĩnh vực BĐS là quá đắt.

Điều đáng nói là, chính nhờ việc thực hiện dự án theo hình thức BT này, 2 năm trở lại đây doanh thu của Tasco liên tục báo lãi bằng việc bán các chung cư cao tầng thu được từ việc xây dựng tuyến đường Lê Đức Thọ kéo dài.

Đáng chú ý, để đánh dấu cho sự chuyển hướng làm ăn của doanh nghiệp, tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2017 được tổ chức cuối tháng 4 vừa qua, trong tài liệu gửi tới cổ đông, Ban lãnh đạo Tasco cho biết, sẽ tập trung hàng đầu vào lĩnh vực BĐS trong 5 năm tới. Trong đó, lấy năng lực lõi là chủ đầu tư các dự án hạ tầng giao thông để đầu tư BĐS theo hình thức đổi đất lấy hạ tầng - BT.

Không chỉ có Tasco, nhiều doanh nghiệp xây dựng khác cũng đang lao vào “cuộc đua” dành những dự án BT béo bở. Thông tin trên Báo Đấu Thầu cho biết, Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Tuấn Lộc là một nhà đầu tư BOT tên tuổi với nhiều dự án, như cầu Cổ Chiên có tổng mức đầu tư 2.308 tỷ đồng, đường cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận - Cần Thơ có tổng vốn đầu tư gần 15.000 tỷ đồng …

Tuyến đường BT Lê Đức Thọ kéo dài do Tasco thực hiện vừa thông xe sau 7 năm lỗi hẹn. Ảnh: Kháng Trần

Tổng mức đầu tư 2 dự án này khoảng 950 tỷ đồng và đều đã được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt đề xuất dự án. Với 2 dự án BT tại Đồng Nai, Tuấn Lộc có thể sẽ được thanh toán bằng hàng chục ha đất hai bên đường thuộc khu vực tuyến đường BT đi qua.

Một tên tuổi khác không xa lạ là Cienco 4. Tên tuổi của Cienco 4 gắn liền với nhiều dự án BOT tại Nghệ An như: Dự án Xây dựng cầu Yên Xuân, Dự án Tuyến tránh Thành phố Vinh (Nghệ An), Dự án Nam Bến Thủy - tuyến tránh Thành phố Vinh…

Khi mà Trạm thu phí cầu Bến Thủy hoàn vốn cho các dự án này đang vấp phải sự phản ứng mạnh mẽ từ người dân, Cienco 4 cũng đã có được sự phê duyệt của UBND tỉnh Nghệ An về đề xuất Dự án Đầu tư xây dựng cầu Hiếu 2 và đường hai đầu cầu tại thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An theo hình thức hợp đồng BT. 

Không góp đủ vốn tại cao tốc Bắc Giang - Lạng Sơn theo hình thức hợp đồng BOT, nhưng Công ty TNHH Xây dựng Mỹ Đà lại mạnh tay đề xuất dự án BT hàng trăm tỷ đồng tại Thái Bình. Đó là Dự án Trung tâm Hội nghị tỉnh Thái Bình, tổng mức đầu tư dự kiến hơn 232,6 tỷ đồng.

Với dự án này, nếu được lựa chọn là nhà đầu tư, Mỹ Đà có cơ hội được đổi quyền khai thác khu đất Chi cục Thuế tỉnh cũ, đường Lê Lợi với diện tích 1.098 m2; khu đất số 2 là vị trí Kho bạc tỉnh cũ cũng nằm trên đường Lê Lợi, diện tích 2.070 m2; khu đất Trung tâm Hội nghị tỉnh hiện tại, diện tích 8.371 m2; khu đất Trung tâm Chăm sóc, bảo vệ sức khỏe cán bộ, diện tích 1.682 m2; khu đất Nút giao đường Võ Nguyên Giáp với đường Vũ Đông - Hoàng Diệu, diện tích 14.147 m2.

Có thể thấy, các doanh nghiệp hạ tầng khi đầu tư vào dự án BT, không chỉ đơn thuần là chuyển đổi hình thức đầu tư từ BOT sang BT, mà có lẽ là cả sự chuyển hướng hoạt động đầu tư, kinh doanh vào BĐS, khi mà kênh đầu tư này đã qua thời kỳ đóng băng và đang dần ấm lên.

Nhờ việc thực hiện các dự án BT, nhiều "đại gia" BĐS đã thắng lớn vì được hoàn trả quỹ đất hai bên đường. Ảnh: Kháng Trần

 “Miếng bánh BT” vì sao thu hút các nhà đầu tư?

Xung quanh câu chuyện các “đại gia” BĐS đổ xô sang làm các dự án BT, trao đổi với Reatimes, một chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cho rằng, sở dĩ các nhà đầu tư “thích” dự án BT vì đây là hình thức đầu tư ít rủi ro. Khi thực hiện dự án theo hình thức này, nhà đầu tư được Nhà nước thanh toán ngay bằng quỹ đất, trong khi so sánh với dự án BOT thì phải mất một thời gian để thu phí hoàn vốn, rủi ro vì thế cũng nhiều hơn.

Mặt khác, nhà đầu tư muốn có được đất công, phải trải qua nhiều quy trình phức tạp khó khăn, nhất là việc đấu giá cạnh tranh. Bằng cách đề xuất làm dự án theo hình thức hợp đồng BT, nhà đầu tư không phải đấu giá, mà giá đất được hai bên thỏa thuận, nhiều khi giá không tính theo giá thị trường. Đây chính là “miếng bánh vẽ” mà nhà đầu tư có thể dễ dàng đem ra mặc cả với chính quyền khi thực hiện dự án.

Trong khi đó, lý giải sự chuyển dịch của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng từ BOT sang BT, TS. Kinh tế Bùi Trinh cho biết, sự hấp dẫn của BT với doanh nghiệp là quỹ đất đối ứng sau khi hoàn thành dự án.

Theo TS. Bùi Trinh, đầu tư BOT giao thông doanh nghiệp được thu phí, tuy nhiên mức phí thu được bao nhiêu còn phụ thuộc vào lượng xe. Nhiều tuyến đường BOT do mức phí cao phương tiện ô tô tìm cách đi vào huyện lộ, tỉnh lộ để tránh ảnh hưởng đến mức thu phí.

Mặt khác, do đầu tư BOT doanh nghiệp chủ yếu vay vốn ngân hàng, nếu mức thu không đủ trả lãi và nợ gốc sẽ ảnh hưởng đến phương án kinh doanh của doanh nghiệp. Đặc biệt, khi thời gian qua BOT bị chỉ ra hàng loạt bất cập, cơ quan quản lý nhà nước có biện pháp thắt chặt quản lý, khiến BOT không còn hấp dẫn.

Trong khi đó về dự án BT, ông Bùi Trinh cho rằng khi ký hợp đồng BT với cơ quan quản lý nhà nước doanh nghiệp đã được hưởng quỹ đất đối ứng.

Nói cách khác so với BOT, doanh nghiệp không phải chờ hàng chục năm thu phí mà ngay khi dự án hoàn thành doanh nghiệp được hưởng quỹ đất đối ứng có thể đầu tư BĐS, xây dựng chung cư, trung tâm thương mại, thậm chí bán và thu ngay được vốn đầu tư.

“Nếu áp dụng phải minh bạch đảm bảo nguyên tắc ngang giá, bù trừ chênh lệch giữa giá trị dự án BT và giá trị quỹ đất thanh toán. Quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”, ông Trinh cho biết.

Cùng quan điểm, tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, các dự án BT hay chuyện đổi đất lấy hạ tầng cần phải xem xét lại toàn bộ câu vì nó chứa đựng rất nhiều nguy cơ lãng phí, tham nhũng ở đây.

Theo ông Đực, hiện nay, tiền xây dựng hạ tầng là một con số rất lớn nhưng thực tế có chính xác hay không, ai là người xác nhận con số này là đúng hay bị đẩy lên gấp 2,3,4 lần?

Xây một cái cầu hết bao nhiêu hay làm một con đường hết bao nhiêu, nó có giá trị như thế nào phải có sự kiểm chứng, chứ không thể một doanh nghiệp tự nói cái cầu này là 1.000 tỷ, cái cầu kia là 2.000 tỷ được.

Hiện đơn giá xây dựng từ công trình đến cầu đường đều bị đội lên do cách tính của ta sai vài lần cho nên mới có câu chuyện xây đường, cầu của Việt Nam còn đắt hơn cả thế giới. Vì vậy, khi doanh nghiệp và chính quyền địa phương cùng thỏa thuận với nhau thì giá trị xây dựng cái cầu, cái đường đó là một lỗ hổng to lớn, có thể sai phạm 2-4 lần.

“Còn chuyện đổi đất, giá trị đất là bao nhiêu cũng không thể nào mà giao cho chính quyền địa phương tự định giá được. Vì giá đất phải qua đấu thầu. Việc giao đất cho doanh nghiệp không qua đấu thầu có thể dẫn đến tình trạng giá đất bị hạ xuống 2-4 lần”, ông Đực nói.