Đổi mới tư duy tài chính đất đai: Doanh nghiệp kiến nghị bỏ truy thu tiền sử dụng đất để “sửa từ gốc”

Doanh nghiệp phải chịu gánh nặng tài chính lớn

Tại Hội thảo, nhiều doanh nghiệp cùng chia sẻ những khó khăn doanh nghiệp đang gặp phải khi thực hiện quy định thu bổ sung thuế sử dụng đất. Ông Nguyễn Văn Thắng, Phó Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land cho rằng, khoản thu bổ sung 5,4% hoặc 3,6%/năm không những bất hợp lý, mà còn là gánh nặng lớn đối với doanh nghiệp bất động sản.

"Vấn đề này xuất phát từ những vướng mắc pháp lý và sự thiếu rõ ràng trong các thông số định giá đất tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường (cũ) năm 2014. Các thông số chưa rõ ràng, phương pháp tính không ổn định, thì doanh nghiệp không thể chủ động tính toán chi phí đầu vào", ông Thắng nói.

Đại diện Hưng Thịnh Land cũng cho biết, hiện nay, 20 dự án của Hưng Thịnh Land đang bị vướng về thủ tục xác định tiền sử dụng đất. Phần lớn các dự án này đều là tài sản chuyển nhượng lại từ các nhà đầu tư khác, có hồ sơ pháp lý từ trước, nên quá trình tái cơ cấu và điều chỉnh quy hoạch để phù hợp nhu cầu thị trường thường gặp phải các vướng mắc phát sinh, đặc biệt trong khâu tài chính đất đai.

Không chỉ các dự án của Hưng Thịnh Land, còn rất nhiều dự án trên thị trường đang vướng mắc tiền sử dụng đất và tính tiền sử dụng đất bổ sung, theo ông Thắng.

"Khi không thể chủ động tính được chi phí đầu vào, doanh nghiệp buộc phải đẩy chi phí sang giá thành sản phẩm, dẫn đến việc người mua nhà phải gánh khoản chi phí vô lý này. Điều này đi ngược lại với chủ trương tạo điều kiện tiếp cận nhà ở cho người dân của Nhà nước", ông Thắng phân tích.

Ông Cao Minh Hiếu, Phó Chủ tịch Hội đồng điều hành tập đoàn Novaland cũng chia sẻ, vấn đề truy thu 5,4% tiền sử dụng đất đã được cộng đồng doanh nghiệp bất động sản phản ánh suốt nhiều tháng qua.

“Hiện chúng tôi có 13 dự án được giao đất từ năm 2015 - 2016, nhưng đến giờ vẫn chưa có thông báo từ cơ quan thuế. Chỉ khi có thông báo thì doanh nghiệp mới có cơ sở pháp lý để nộp tiền sử dụng đất. Không có thông báo, chúng tôi không thể đóng tiền được dù rất muốn”, ông Hiếu nói và dẫn chứng:

Dự án Richstar của Novaland được giao từ năm 2016. Hội đồng thẩm định giá đã xác định giá trị khoảng 689 tỷ đồng. Tuy nhiên, khi trình lên UBND lại vướng vào việc rà soát nguồn gốc đất. Dù hội đồng đã thông qua, nhưng doanh nghiệp cũng không thể lấy đó làm căn cứ nộp tiền, vì chưa có thông báo chính thức từ cơ quan thuế. Và vì thế, đến nay vẫn chưa thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính.

“Nếu giờ áp mức truy thu 5,4%, chỉ riêng phần chậm trong 10 năm qua, chúng tôi sẽ phải nộp thêm khoảng 70 tỷ đồng, một con số rất lớn. Với các dự án được hạch toán độc lập, đây là gánh nặng tài chính cực kỳ lớn”, ông Hiếu nói.

Bên cạnh đó, việc chưa nộp được tiền sử dụng đất còn kéo theo một hệ lụy rất lớn là chưa thể cấp sổ cho khách hàng, theo ông Hiếu. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến uy tín thương hiệu và làm sụt giảm niềm tin của người mua. Các dự án bị đình trệ, không huy động được vốn, dòng tiền bị tắc nghẽn, mọi khó khăn dồn về phía doanh nghiệp.

“Với những chủ đầu tư lớn, còn có thể xoay vòng, lấy dự án này hỗ trợ dự án khác. Nhưng với các doanh nghiệp nhỏ, chỉ có một hai dự án mà bị kẹt như vậy thì rất dễ dẫn đến phá sản. Do đó, không nên để một chính sách như truy thu 5,4% tiếp tục tạo thêm áp lực cho các doanh nghiệp vốn đã rất khó khăn trong giai đoạn hiện nay”, ông Hiếu nêu quan điểm.

Do chưa nộp được tiền sử dụng đất, cũng chưa được cấp sổ cho cư dân nên doanh nghiệp phải hỗ trợ phí quản lý hàng năm, đến nay khoản hỗ trợ này với tất cả các dự án đã lên tới 300 tỷ đồng. Với hơn chục dự án, số tiền này là "rất khủng khiếp", theo ông Hiếu. Mặc dù không có luật nào bắt buộc, nhưng chủ đầu tư vẫn phải gánh khoản chi phí đó để thể hiện trách nhiệm với người dân đang sinh sống tại dự án.

Cũng bàn về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nếu để mức thu tiền sử dụng đất bổ sung là 5,4%, thì doanh nghiệp phải chịu những con số vô lý.

Đơn cử, một dự án được giao đất cách đây 30 năm, đến tận năm 2025 mới xác định được nghĩa vụ tài chính là 100 tỷ đồng. Theo mức 5,4%/năm, doanh nghiệp sẽ phải nộp thêm tới 162 tỷ đồng, gấp 1,6 lần nghĩa vụ gốc. Với một dự án được giao đất cách đây 20 năm, con số này cũng lên đến 108 tỷ đồng tiền bổ sung.

Đồng thời, ông Châu cho rằng, cả hai phương án mà Bộ Tài chính đưa ra, là giảm mức thu bổ sung từ 5,4% xuống 3,6% mỗi năm, hoặc bỏ hoàn toàn quy định này và để Chính phủ quyết định trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2024, đều chưa giải quyết triệt để vấn đề gốc rễ.

"Việc thu bổ sung tiền sử dụng đất là đúng quy định của pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, tỷ lệ 5,4% mỗi năm như hiện nay, hay mức đề xuất sửa đổi xuống 3,6% của Bộ Tài chính đều là không hợp lý. Doanh nghiệp không thể gánh thay cho lỗi của cơ quan Nhà nước", ông Châu nhấn mạnh.

Chính sách thu tiền sử dụng đất cần rõ ràng, minh bạch và có thể dự đoán trước

Trước nhiều bất cập, Chủ tịch HoREA kiến nghị chỉ thu bổ sung 0,5% trong giai đoạn chờ sửa Luật Đất đai 2024, để sau này thuận lợi trong việc hoàn trả. Đồng thời, đề xuất xóa bỏ hoàn toàn quy định truy thu này và chuyển sang hai sắc thuế là thuế chuyển mục đích sử dụng đất và thuế bất động sản, khi sửa Luật Đất đai 2024.

Khi Luật Đất đai sửa đổi được thông qua tại kỳ họp Quốc hội tháng 10 tới, ông Châu cho biết HoREA sẽ kiến nghị bỏ hẳn quy định thu bổ sung. Khi đó, hoàn toàn có thể tính đến phương án hoàn trả lại những khoản đã truy thu trước đây. Nếu hiện tại chỉ thu 0,5% thì việc hoàn trả sau này cũng sẽ nhẹ nhàng và khả thi hơn.

Còn đại diện Novaland rất đồng tình với đề xuất chỉ tính truy thu kể từ thời điểm doanh nghiệp được thông báo chính thức, trừ đi thời gian thực hiện thủ tục. Ví dụ như những dự án đã bị treo tới 10 năm, thì không thể áp 5,4% cho cả 10 năm đó. 

Hơn nữa, với những doanh nghiệp làm thực, một dự án có thể mang lại lợi nhuận 1.000 tỷ đồng, nhưng phải "nuôi" một đội ngũ hàng ngàn người để vận hành, với quỹ lương khổng lồ. Nhiều khi chưa kịp triển khai dự án mới, thì toàn bộ lợi nhuận của dự án trước đã dùng hết để trả lương duy trì bộ máy. Vậy nên, đại diện Novaland cũng mong muốn cơ quan quản lý xem xét thấu đáo.

Phó Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land đề xuất bỏ luôn mức thuế thu bổ sung. Bởi khi việc thu thuế bổ sung là không hợp lý, thì 5,4% hay 3,6% hay một tỷ lệ nào khác thấp hơn cũng không phù hợp. Theo đại diện doanh nghiệp này, chính sách thu tiền sử dụng đất phải cởi mở, khuyến khích và tạo động lực cho doanh nghiệp xông pha, đóng góp vào sự phát triển chung.

Khi việc thu thuế bổ sung là không hợp lý, thì 5,4% hay 3,6% hay một tỷ lệ nào khác thấp hơn cũng không phù hợp. Chính sách thu tiền sử dụng đất phải cởi mở, khuyến khích và tạo động lực cho doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Văn Thắng, Phó Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land

Về lâu dài, ông Thắng cho rằng, chính sách thu tiền sử dụng đất cần được thiết kế lại theo hướng rõ ràng, minh bạch và có thể dự báo trước.

"Hiện nay, cả doanh nghiệp và người dân khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất hoặc xác định nghĩa vụ tài chính đều rơi vào tình trạng bị động, do thông số tính toán chưa đầy đủ, cơ chế định giá thiếu ổn định. Tình trạng này khiến cơ hội đầu tư bị ảnh hưởng nghiêm trọng", ông Thắng nói và đề xuất thiết lập một nguyên tắc tính tiền sử dụng đất thống nhất, có thể dựa trên bảng giá đất kết hợp với hệ số điều chỉnh cụ thể. 

Việc này sẽ giúp doanh nghiệp chủ động trong dự toán chi phí đầu vào, từ đó cơ cấu hợp lý vào giá thành sản phẩm. Đây cũng là cách để các cơ quan quản lý, đơn vị tư vấn thẩm định giá có thể yên tâm áp dụng, tránh rủi ro pháp lý trong quá trình thực hiện, theo ông Thắng.

Bên cạnh đó, ông Thắng đề xuất cần thay đổi tư duy tiếp cận trong chính sách tài chính đất đai. Thay vì dồn áp lực tài chính lên doanh nghiệp ngay từ đầu thông qua việc thu tiền sử dụng đất một lần, có thể chuyển sang cơ chế điều tiết thông qua thuế thu nhập doanh nghiệp. Tức là chỉ thu khi doanh nghiệp tạo ra giá trị gia tăng từ đất. Cách tiếp cận này sẽ tạo động lực phát triển thực chất hơn, đồng thời vẫn đảm bảo nguồn thu ngân sách bền vững cho Nhà nước.

"Xã hội chỉ tạo ra giá trị gia tăng khi có hoạt động sản xuất - kinh doanh thực chất, và đó mới là nguồn thu chủ yếu. Khi doanh nghiệp phát triển, khởi nghiệp, tạo ra lợi nhuận thì họ sẽ đóng vào khoản thuế đó. Thay vì như hiện nay, chúng ta cứ dồn thu vào tiền sử dụng đất ngay từ đầu kỳ", ông Thắng phân tích.