Đối tượng thụ hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở không nên chỉ tập trung vào người trẻ

Không nên chỉ giới hạn "người trẻ" mới được tiếp cận nhà ở giá rẻ

Phát biểu tại tọa đàm với chủ đề "Bất động sản 2025: Nhà ở cho người trẻ", TS. Trương Anh Tuấn, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ quan điểm cho rằng cần định nghĩa rõ thế nào là "người trẻ". Theo ông, người trẻ có thể được xác định trong độ tuổi từ 18 đến 34. Tuy nhiên, nên phân chia thành hai nhóm cụ thể: từ 18 - 23 tuổi và từ 24 - 34 tuổi.

TS. Trương Anh Tuấn lý giải, giai đoạn từ 18 - 23 tuổi là thời điểm nhiều người vừa ra trường, bắt đầu đi làm, vẫn đang trong quá trình định hình sự nghiệp. Còn từ 24 tuổi trở đi là thời điểm bắt đầu ổn định hơn, có thu nhập rõ ràng hơn và bắt đầu phát sinh nhu cầu về chỗ ở lâu dài.

Trong đó, nhóm tuổi từ 24 - 33 là đối tượng có nhu cầu mua nhà rõ nét nhất. Luật Nhà ở hiện nay, đặc biệt là Chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội của Chính phủ, hoàn toàn có thể đáp ứng được nhu cầu của nhóm này nếu triển khai đầy đủ. Với công nhân, đã có chính sách về nhà ở lưu trú; các đối tượng khác như lực lượng vũ trang, người nghèo ở đô thị, người nghèo nông thôn… cũng đều đã có chính sách hỗ trợ riêng.

Tuy nhiên, theo ông Tuấn, trong chương trình xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, con số này vẫn là mức tối thiểu. Cụ thể, tại TP.HCM - nơi có dân số khoảng 14 triệu người - đặt mục tiêu từ nay đến năm 2030 chỉ xây 100.000 căn nhà ở xã hội là quá ít so với nhu cầu thực tế. Do đó, cần có giải pháp xã hội hóa mạnh mẽ hơn.

"Doanh nghiệp nên được tạo điều kiện để chủ động sử dụng quỹ đất của mình phát triển nhà ở xã hội, với mức giá được tính hợp lý, ví dụ như áp dụng theo khung giá đất tính thuế của năm 2024. Đồng thời, Nhà nước cần đóng vai trò là "bà đỡ", hỗ trợ chính sách để các doanh nghiệp có thể tiếp cận và đầu tư hiệu quả hơn vào lĩnh vực này", TS. Trương Anh Tuấn nói.

Chia sẻ quan điểm, ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, cần có sự thống nhất trong định nghĩa về nhà ở giá rẻ. Hiện nay, có nhiều thuật ngữ khác nhau như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà cho người trẻ, nhà cho người thành đạt... nhưng nếu không có một khung pháp lý rõ ràng, các chính sách sẽ khó triển khai hiệu quả.

Theo Luật Nhà ở, hiện có 12 nhóm đối tượng đủ điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội, bao gồm cả người dân bị giải tỏa trong các dự án nhà nước. Tuy nhiên, điều kiện cơ bản vẫn là yếu tố thu nhập và tình trạng chỗ ở. Đáng chú ý, trong nhóm "người trẻ", cũng có sự phân hóa rõ rệt: một số có nhu cầu mua nhà ngay, trong khi nhiều người khác vẫn sống cùng gia đình hoặc chưa thực sự đặt mục tiêu sở hữu bất động sản. Do đó, chính sách cần hướng đến những người có nhu cầu thực sự, thay vì gắn mác chung cho toàn bộ giới trẻ.

Ngoài ra, thị trường nhà ở cũng cần phân loại theo khả năng tài chính của người mua. Có hai nhóm chính: nhóm có khả năng thanh toán và nhóm không đủ điều kiện tài chính. Việc phân loại rõ ràng sẽ giúp xây dựng chính sách phù hợp hơn, tránh tình trạng hỗ trợ chưa đúng đối tượng.

Theo ông Phạm Đăng Hồ, nhu cầu nhà ở xã hội tại TP.HCM từ nay đến năm 2030 ước tính khoảng 850.000 căn hộ. Việc Chính phủ giao TP.HCM phát triển 100.000 căn là có cơ sở, nhưng con số này vẫn chưa thể đáp ứng đủ nhu cầu thực tế. Đặc biệt, trong nhóm người trẻ, không phải ai cũng đủ điều kiện để hưởng chính sách hỗ trợ, buộc nhiều người phải tìm đến phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ. Song, phân khúc này hiện chưa có chính sách hỗ trợ cụ thể như nhà ở xã hội.

"Việc phát triển nhà ở giá rẻ phụ thuộc rất lớn vào chiến lược của doanh nghiệp. Nếu không có sự hỗ trợ chính sách, bài toán phát triển phân khúc này hoàn toàn nằm ở tâm huyết của các chủ đầu tư: họ có sẵn sàng cắt giảm lợi nhuận để tạo ra sản phẩm phù hợp với người mua hay không?", ông Phạm Đăng Hồ đặt vấn đề.

Trong khi đó, ông Phạm Lâm, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Trưởng đại diện tại TP.HCM cho rằng cần cân nhắc lại cách gọi "nhà ở giá rẻ" để giúp thay đổi cách nhìn nhận của người dân về phân khúc này.

Theo ông Lâm, cụm từ này không chỉ thiếu hấp dẫn mà còn có thể làm giảm động lực sở hữu nhà của người dân. Quyền sở hữu bất động sản là nhu cầu thiết yếu, và tên gọi của loại hình nhà ở này cần phản ánh đúng giá trị của nó. Vì vậy, các thuật ngữ như "nhà ở phù hợp tài chính" hay "nhà ở tiếp cận được" sẽ hợp lý hơn.

Đáng chú ý, ông Phạm Lâm cho rằng chính sách nhà ở không nên chỉ tập trung vào "người trẻ". Đây là một khái niệm có nhiều cách hiểu khác nhau và chưa thực sự bao quát. Thay vào đó, đối tượng thụ hưởng nên được xác định theo tiêu chí "người chưa có nhà ở", bởi đây là tiêu chí khách quan, phản ánh đúng nhu cầu thực tế. Như vậy, các chính sách hỗ trợ sẽ hướng đến đúng nhóm đối tượng cần thiết, thay vì chỉ dựa trên độ tuổi.

Bên cạnh đó, từ phía cầu, ông Phạm Lâm cũng chia sẻ một trong những rào cản lớn nhất hiện nay là khả năng tiếp cận vốn và lãi suất vay. 

"Hành trình sở hữu nhà thường trải qua nhiều giai đoạn từ thuê trọ, tích lũy tài chính đến mua căn nhà đầu tiên và sau đó là nâng cấp lên không gian sống tốt hơn. Cá nhân tôi cũng từng trải qua những giai đoạn này khi còn là sinh viên, rồi đi làm, thuê nhà và dần tích lũy để sở hữu bất động sản. Đối với người trẻ, không nhất thiết phải đặt mục tiêu mua nhà ngay lập tức. Việc thuê nhà trong giai đoạn đầu lập nghiệp là hoàn toàn hợp lý, giúp họ có thời gian ổn định tài chính trước khi quyết định mua nhà", ông Lâm nói.

Cần tập trung vào chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp

Đề xuất giải pháp, ông Phạm Đăng Hồ cho rằng thời gian tới, cần tập trung vào chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, với những hình thức linh hoạt như bán, thuê và thuê mua. 

Với người trẻ, cũng cần chia ra hai nhóm rõ ràng: có khả năng tài chính và chưa có khả năng tài chính. Nhóm chưa đủ khả năng thì nên tiếp cận thông qua hình thức thuê, và hiện nay Nhà nước cũng đang xây dựng chính sách để phát triển thị trường nhà ở cho thuê, đặc biệt hướng đến nhóm người trẻ.

Về tín dụng, cần có các gói vay ưu đãi tương tự như đang áp dụng với chủ đầu tư nhà ở xã hội, để hỗ trợ cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp. Đây là hướng ngân hàng nên tính tới những khoản vay dài hạn, có chính sách đặc thù, giúp giải bài toán vốn và nguồn cung, đồng thời kích thích tăng trưởng kinh tế.

Ông Phạm Đăng Hồ cũng đề xuất nên hình thành Quỹ tiết kiệm nhà ở, tức là người mua nhà nên có tâm lý tích lũy từ sớm, đóng góp dần vào quỹ mua nhà tương lai của mình. Khi đó, doanh nghiệp và người mua nhà có thể kết nối với nhau ngay từ đầu. 

"Chứ nếu đợi đến khi người dân "có đủ tiền mới mua nhà" thì sẽ rất khó. Cái khó không chỉ với người mua mà doanh nghiệp cũng gặp khó khăn trong việc bán sản phẩm", ông Hồ nói.

Về đầu tư nhà ở, nên tiếp tục đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cho thuê, như một giải pháp căn cơ dành cho người trẻ chưa đủ điều kiện sở hữu nhà. Đặc biệt, việc cho thuê cũng là cách để hạn chế đầu cơ và tránh trục lợi chính sách. Đi kèm với đó phải là cơ chế kiểm soát đối tượng mua nhà thật chặt chẽ, đảm bảo chính sách đi vào đúng người, đúng đối tượng, tránh bị lợi dụng.

Trong khi đó, TS. Trương Anh Tuấn kiến nghị nên xem xét khôi phục hoặc thiết kế lại gói vay tương tự như gói ưu đãi 30.000 tỷ đồng trước đây với lãi suất thấp và thời hạn vay dài, tiếp tục hỗ trợ cho những người mua nhà lần đầu, hoặc cả những người mua thứ cấp trong các dự án nhà ở xã hội đã hoàn thiện. Nếu có một gói hỗ trợ lãi suất hợp lý, điều này sẽ tiếp thêm sức mạnh tài chính cho người trẻ trong hành trình sở hữu ngôi nhà đầu tiên.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Dương Kim Quân, Tổng Giám đốc Tập đoàn Bcons cho rằng trong thời gian tới, nhà ở giá rẻ sẽ là một cơ hội lớn khi nhận được sự quan tâm đặc biệt từ Chính phủ, các bộ, ngành và cộng đồng doanh nghiệp. 

"Những giải pháp tháo gỡ khó khăn từ Chính phủ và các bộ, ngành sẽ giúp gia tăng nguồn cung nhà ở, hướng đến đúng đối tượng có nhu cầu thực sự", ông Dương Kim Quân kỳ vọng.

Với vai trò là doanh nghiệp phát triển bất động sản, Tập đoàn Bcons cam kết tiếp tục đầu tư và phát triển các sản phẩm căn hộ vừa túi tiền, phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân, đặc biệt là giới trẻ.

Bàn về bài toán giá nhà, theo lãnh đạo Tập đoàn Bcons, muốn nhà ở rẻ thì chi phí đầu vào phải giảm. Trong đó, giá đất và chi phí giải phóng mặt bằng đang là những yếu tố lớn khiến giá nhà bị đẩy lên cao.

Giải pháp ở đây là phát triển các khu đô thị xa trung tâm, nơi có quỹ đất còn dồi dào và giá thành hợp lý hơn. Tuy nhiên, để thu hút người dân đến sinh sống, hạ tầng giao thông cần phải đi trước một bước, đặc biệt là đẩy nhanh tiến độ các tuyến metro và các tuyến kết nối liên vùng. Khi hạ tầng được đầu tư đồng bộ, việc lựa chọn sống ở khu vực xa trung tâm sẽ trở thành một lựa chọn khả thi và hấp dẫn hơn cho người dân, nhất là giới trẻ đang tìm kiếm giải pháp nhà ở hợp lý./.