Chung cư không sổ vẫn "cháy hàng"
Theo dõi thị trường bất động sản từ đầu năm nay, vợ chồng chị Nguyễn Ngọc Trang (26 tuổi, Hà Nội) nhận thấy giá nhà đang có xu hướng tăng mạnh, gần như tháng sau tăng cao hơn tháng trước và cao hơn nhiều so với thời điểm cuối năm 2023. Lo sợ xu hướng tăng giá sẽ tiếp tục diễn ra, vợ chồng chị Trang đã quyết định mua nhà sớm hơn so với dự kiến.
Chị Trang cho biết, dự tính ban đầu của hai vợ chồng là mua nhà vào cuối năm 2025. Bởi vì mới kết hôn không lâu, vợ chồng chị muốn tích cóp thêm tiền để đỡ phải vay mượn. Phần khác, gia đình hiện tại chưa có con nhỏ nên chưa cần phải có nhà ở ngay. Thế nhưng, sau khi biết giá chung cư trên địa bàn Hà Nội đang trên đà tăng mạnh và chưa xác định được điểm dừng, chị đã quyết định mua nhà ngay trong năm nay.
Điều đáng nói là, sau một thời gian khảo sát giá chung cư trên thị trường thứ cấp, chị Trang gần như bế tắc vì không có căn nào phù hợp với tài chính của gia đình.
"Đã xác định tâm thế là giá chung cư Hà Nội đang rất cao nhưng tôi không nghĩ là cao đến vậy. Một căn chung cư cũ gần 10 năm sử dụng, ở một vị trí không phải các quận trung tâm của thành phố, diện tích chỉ 60m2 nhưng giá đã gần 3 tỷ đồng, tương đương gần 50 triệu đồng/m2. Mức giá này vượt xa khả năng tài chính của vợ chồng tôi", chị Trang cho biết và chia sẻ, trước thực tế giá nhà tăng chóng mặt, từ ý định mua nhà ở thương mại giá rẻ nhưng phải đầy đủ pháp lý, vợ chồng chị đã quyết định chuyển sang nhà ở thương mại giá rẻ không có sổ.
Gia đình chị Trang đang cân nhắc mua căn 63m2 ở tòa HH02A của Khu đô thị Thanh Hà (Hà Đông, Hà Nội) với giá 1,850 tỷ đồng, tương đương hơn 29 triệu đồng/m2. Giá bán căn hộ đã bao gồm nội thất cơ bản và toàn bộ thuế phí chuyển nhượng.
Căn hộ 63m3 đang được rao bán 1,850 tỷ đồng tại Khu đô thị Thanh Hà. (Ảnh nhân vật cung cấp)
Theo chị Trang, dù biết đây là dự án không có sổ hồng, chỉ có thể giao dịch bằng hợp đồng mua bán nhưng đổi lại, dự án có mức giá "mềm" nhất trên thị trường nhà ở thương mại giá rẻ hiện tại. Vì vậy, vợ chồng vẫn chấp nhận rủi ro pháp lý để đảm bảo giá cả hợp túi tiền.
Trên thực tế, không chỉ vợ chồng chị Trang, rất nhiều người có thu nhập thấp, gia đình trẻ hiện nay cũng phải tìm đến các dự án chung cư không sổ hồng để mua với giá thấp.
Theo tính toán của Batdongsan.com.vn, nếu người lao động ở Hà Nội dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà thì người mua phải "cày cuốc" 169 năm mới sở hữu được một căn nhà mặt phố và 23 năm để sở hữu được một căn hộ chung cư. Bởi, ước tính thu nhập bình quân của người lao động tại Hà Nội năm 2023 là 135 triệu đồng/năm, trong khi giá rao bán trung bình nhà riêng trên trang này là 6,3 tỷ đồng một căn, chung cư là 3,1 tỷ đồng.
Một dữ liệu đến từ nghiên cứu của Savills cũng cho thấy, Hà Nội đang phấn đấu có thu nhập bình quân đầu người năm 2023 đạt 150 triệu đồng/người/năm. So với năm 2019, mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6% một năm. Trong khi đó, mức tăng trưởng giá căn hộ từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023 là 13% một năm. Như vậy, tăng trưởng giá nhà đang cao hơn hai lần thu nhập trung bình của người dân Hà Nội.
Chia sẻ với PV, một môi giới bất động sản của sàn Hải Yến Land (Hà Đông, Hà Nội) cho biết, khoảng 60 căn hộ tại riêng dự án Khu đô thị Thanh Hà đã được giao dịch từ ra Tết đến nay. Phần lớn khách hàng là những người lao động có tài chính hạn chế.
Điều này chứng tỏ, căn hộ không sổ đang trở thành lựa chọn "bất đắc dĩ" của một bộ phận người có thu nhập thấp. Đây không phải là lựa chọn tốt nhất nhưng lại là lựa chọn phù hợp nhất đối với họ trong bối cảnh giá nhà tăng cao nhưng thu nhập không có nhiều cải thiện.
Có thể nói, thực trạng tăng giá nhà không phải là vấn đề mới nhưng rõ ràng, việc tăng giá một cách "phi mã" khiến người mua phải chấp nhận rủi ro pháp lý, tìm đến căn hộ không sổ hồng để có giá rẻ, thực sự là bài toán phải tìm hướng giải quyết. Điều này không chỉ góp phần giải quyết nhu cầu chỗ ở của người dân mà còn hướng đến thị trường bất động sản phát triển bền vững.
Giải bài toán nhà ở, cần trả lời câu hỏi "ai là người sử dụng?"
Theo dữ liệu của kênh Batdongsan.com.vn, giá chung cư Hà Nội quý I/2024 đang được rao bán với mức trung bình 46 triệu đồng mỗi m2, trong khi con số này ở TP.HCM là 48 triệu đồng/m2.
Trước đây, mức chênh lệch giữa hai thị trường khá lớn. Vào năm 2018, giá rao bán chung cư Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 27 triệu đồng và 31 triệu đồng một m2. Tuy nhiên gần đây, tốc độ tăng giá trung bình của căn hộ Hà Nội lên đến 70%, vượt mức tăng 55% của TP.HCM.
Dữ liệu của CBRE cũng cho thấy, giá bán chung cư thứ cấp tại Hà Nội đầu năm nay tăng cao nhất từ trước đến nay, đạt 17% theo năm. Đà tăng ghi nhận ở hầu hết các quận, trong đó tập trung nhiều ở khu vực phía Tây. Trung bình giá chung cư cũ ở Thủ đô đã đạt hơn 36 triệu đồng/m2.
Trước thực tế chung cư liên tục lập mặt bằng giá mới, việc tìm kiếm một căn hộ bình dân có giá dưới 30 triệu đồng/m2 tại Hà Nội hay TP.HCM lúc này thực sự là bài toán khó. Giai đoạn năm 2016 - 2017, với tài chính trên dưới 2 tỷ đồng, người mua có thể sở hữu được một căn hộ 50 - 60m2 ở các quận như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng nhưng thời điểm hiện tại, với số vốn 2 tỷ đồng, người mua nhà "đỏ mắt" cũng không tìm ra căn hộ ở vị trí các quận trung tâm thành phố.
Chia sẻ với Reatimes, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, câu chuyện tăng giá nhà bất chấp thị trường bất động sản trầm lắng không có gì là bất ngờ khi phân khúc trung và cao cấp tiếp tục chiếm đa số trong giỏ hàng bán ra của các doanh nghiệp bất động sản.
Sau nhiều năm tăng trưởng nóng, các doanh nghiệp bất động sản chủ yếu ưu tiên phát triển dòng sản phẩm cao cấp mà bỏ quên đi phân khúc bình dân. Vì vậy, phần lớn bất động sản nhà ở hiện nay đều hướng đến bán cho người có khả năng chi trả nhưng không có nhu cầu sử dụng, người có nhu cầu sử dụng lại không có khả năng chi trả.
GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
Theo GS. Võ, nếu thống kê đầy đủ số căn hộ, nhà ở đã xây xong nhưng chưa bán và đang xây dựng dở trên toàn quốc thì chắc chắn sẽ đáp ứng được nhu cầu nhà ở của toàn bộ người dân. Có nghĩa, tổng thể nguồn cung nhà ở không thiếu, chỉ thiếu phân khúc giá rẻ, bình dân.
"Nguồn cung nhà ở hiện nay thừa mà lại thiếu. Thừa ở phân khúc cao cấp, thiếu ở phân khúc giá rẻ. Còn nguồn cầu nhà ở hiện nay nhiều mà lại ít. Nhiều ở phân khúc có giá phù hợp, bình dân; ít ở phân khúc hạng sang, cao cấp", GS. Võ nhận định.
Vì vậy, để giải được bài toán nhà ở, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng cần đi từ vấn đề cơ bản là "ai là người sử dụng?". Bởi tất cả các tầng nấc trung gian mua đi bán lại đều phải đến người sử dụng cuối cùng là người chi trả cho toàn bộ quá trình. Còn nếu tiếp tục chạy theo sản phẩm cung ứng cho nhóm đối tượng có khả năng chi trả nhưng không có nhu cầu sử dụng thì câu chuyện cung - cầu, câu chuyện giá nhà, có lẽ 100 năm sau cũng không giải quyết được.
Bày tỏ quan điểm về vấn đề này, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, tăng cung là giải pháp phù hợp nhất để "ghìm cương" giá nhà. Tuy nhiên phải tăng cung đúng phân khúc – đó là nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội; tránh tăng cung đại trà rồi lại tập trung chủ yếu ở dòng sản phẩm cao cấp, hạng sang.
"Để tăng cung phân khúc nhà ở giá rẻ là điều không dễ. Đây một bài toán dài hơn nhưng bắt buộc phải thực hiện. Hiện nay, Chính phủ đã có những chính sách để hỗ trợ nguồn cung nhà ở giá rẻ như Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, Luật Nhà ở 2023 với nhiều cơ chế hỗ trợ cho chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội… Tuy nhiên, để từ kế hoạch đi đến thực hiện và đạt được kết quả, cần nhiều hơn sự quan tâm, quyết liệt của các cơ quan Bộ ngành, địa phương có liên quan. Và cần cả sự đóng góp của chính các doanh nghiệp phát triển bất động sản. Sự chung tay từ nhiều phía thì bài toán khó về nguồn cung nhà ở giá rẻ khả năng mới được giải quyết", ông Thanh nhận định./.
