Phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ là lời giải cho bài toán chi phí nhà ở

Nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người trẻ vẫn còn rất hạn chế

Sáng 3/4, Báo Người Lao Động phối hợp với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức Tọa đàm "Bất động sản 2025: Nhà ở cho người trẻ".

Tại sự kiện, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, thị trường bất động sản từ cuối năm 2024, đặc biệt là đầu năm 2025, đã có sự phục hồi và phát triển tương đối tích cực, nhờ vào các chính sách tháo gỡ khó khăn được Quốc hội và Chính phủ ban hành. 

Trong đó, Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất cùng các nghị định hướng dẫn của Chính phủ đóng vai trò quan trọng trong việc tạo động lực cho thị trường.

Bên cạnh đó, Chính phủ cùng các bộ, ngành cũng rất tích cực trong việc tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản. Các tổ công tác của Chính phủ thường xuyên đôn đốc, làm việc trực tiếp tại các địa phương, đặc biệt là ở những khu vực trọng điểm như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai. Đây là yếu tố quan trọng góp phần giúp thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng.

Tuy nhiên, có thể thấy nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người lao động và người trẻ vẫn còn rất hạn chế dù được Đảng và Nhà nước đặc biệt quan tâm thúc đẩy phát triển. Tình trạng này tiếp diễn trong bối cảnh giá nhà tăng phi mã do nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu không ngừng gia tăng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hiện nay số lượng nhà ở xã hội tại TP.HCM chỉ khoảng 6.000 căn, quá ít so với nhu cầu thực tế, khiến nhiều người thu nhập thấp gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.

Trong khi đó, năm 2024, Sở Xây dựng TP.HCM chỉ chấp thuận cho chủ đầu tư mở bán hơn 1.600 căn hộ hình thành trong tương lai. Đáng chú ý, nguồn cung này đang có xu hướng giảm dần qua các năm. 

"Từ năm 2021 đến nay, TP.HCM không có thêm dự án mới thuộc phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Những dự án hiện có chủ yếu là các dự án đã được phê duyệt từ trước, trong đó chủ đầu tư đang tập trung tối ưu hóa lợi nhuận thay vì mở rộng thêm nguồn cung", ông Châu nhận định.

Ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Khu vực II cũng cho rằng vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản hiện nay vẫn nằm ở nguồn cung. Điều cấp thiết là phải gia tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường, đặc biệt là tại các đô thị lớn, nơi nhu cầu của người trẻ và người thu nhập thấp đang rất cao.

Chia sẻ rõ hơn, ông Lệnh cho biết, thời gian qua, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách ưu đãi về thuế, lệ phí, và đặc biệt là chính sách tín dụng thông qua Ngân hàng Chính sách Xã hội để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, mang lại hiệu quả rõ rệt.

Nhà ở xã hội được hiểu là loại hình nhà giá rẻ. Tuy nhiên, nếu người dân, đặc biệt là người trẻ, có thể tiếp cận được cả nhà ở thương mại với mức giá hợp lý thì hiệu quả mang lại sẽ lớn hơn rất nhiều. Trong đó, các chương trình cho vay dành riêng cho người trẻ đóng vai trò tiếp sức quan trọng, góp phần hiện thực hóa mục tiêu đảm bảo chỗ ở cho toàn dân.

"Việc phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ là lời giải cho bài toán chi phí nhà ở trong bối cảnh thu nhập trung bình còn hạn chế. Cùng với đó, các ngân hàng thương mại hiện đang tích cực triển khai những gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho người trẻ: lãi suất thấp, thời hạn vay dài, giúp người trẻ từng bước tiếp cận và sở hữu căn nhà đầu tiên.

Nếu có thể phát triển mạnh mẽ phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp, xét ở góc độ tín dụng, điều này sẽ góp phần mở rộng dư nợ tín dụng một cách hiệu quả và bền vững. Đồng thời, người trẻ có cơ hội ổn định cuộc sống, đóng góp tích cực vào quá trình phát triển kinh tế - xã hội", ông Nguyễn Đức Lệnh nhấn mạnh.

Lý giải thêm, ông Lê Hoàng Châu cho biết, phân khúc thấp nhất của nhà ở thương mại, hay còn gọi là nhà vừa túi tiền cùng với nhà ở xã hội là 2 loại của nhà ở giá rẻ. Hiện nay, nhiều doanh nghiệp cũng đang phát triển nhà ở vừa túi tiền.

Nhà giá rẻ khác nhà ở xã hội ở hai điểm: Nhà ở xã hội được hưởng ưu đãi về tiền sử dụng đất, tín dụng và giới hạn lợi nhuận ở mức 10%. Tuy nhiên, ông đánh giá rằng nhà ở xã hội hiện nay không còn rẻ như trước, do giá bán đã bao gồm đầy đủ mọi chi phí. Vì vậy, giá nhà ở xã hội hiện nay chỉ thấp hơn giá nhà ở thương mại khoảng 15%. Trong khi đó, nhà ở thương mại giá rẻ vẫn chưa được hưởng ưu đãi như nhà ở xã hội.

Nhà giá rẻ không chỉ dành cho người trẻ

Bàn luận về cách gọi "người trẻ", ông Lê Hoàng Châu đề nghị xác định độ tuổi là từ 45 trở xuống, thay vì 35 tuổi như hiện nay. Ông nhấn mạnh rằng nhà giá rẻ không chỉ dành cho người trẻ mà còn hướng đến những người mua căn nhà đầu tiên. 

Ông cũng cho rằng trong thời đại số hóa, người trẻ có xu hướng thay đổi công việc thường xuyên, xem đó là trải nghiệm chứ không phải điều tiêu cực. Điều này dẫn đến một xu hướng quan trọng: thuê nhà trở thành lựa chọn chính của nhiều người.

Theo ông Châu, tỷ lệ thuê nhà để ở trên thế giới hiện nay rất cao. Khi lựa chọn thuê nhà, người dân thường ưu tiên không gian riêng tư với đầy đủ tiện ích và mức giá hợp lý hơn là sở hữu một căn hộ quá lớn. Theo khảo sát, chi phí thuê nhà thường chiếm khoảng 20% tổng thu nhập. Nếu vượt quá ngưỡng này, sẽ ảnh hưởng đến an toàn tài chính và khả năng tích lũy của người trẻ.

Tại TP.HCM, giá thuê nhà hiện dao động trong khoảng 1,5 - 1,9 triệu đồng/tháng. Đáng chú ý, không chỉ người có thu nhập thấp mà ngay cả nhóm lao động thu nhập trung bình và cao, như kiến trúc sư hay nhân viên ngân hàng, cũng lựa chọn thuê nhà tại các khu vực này. Điều này cho thấy nhu cầu về nhà thuê giá hợp lý với chất lượng đảm bảo đang rất lớn.

Dù vậy, một bộ phận người trẻ vẫn mong muốn sở hữu nhà dưới 3 tỷ đồng nhưng nguồn cung phân khúc này đang ngày càng khan hiếm, đòi hỏi có thêm chính sách hỗ trợ và cơ chế ưu đãi để giúp họ tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.

Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, đề xuất thành lập Quỹ Nhà ở hướng đến phát triển nhà ở giá rẻ một cách bền vững

Từ góc độ quản lý nhà nước, ông Vương Duy Dũng cho biết thời gian qua, Chính phủ đã tổ chức nhiều hội nghị nhằm tháo gỡ khó khăn trong phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp và người trẻ. Tại hội nghị gần đây, Thủ tướng đã chỉ đạo các bộ, ngành tiếp tục nghiên cứu, đề xuất cơ chế, chính sách hỗ trợ hiệu quả hơn để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, đồng thời đảm bảo hoàn thành các chỉ tiêu trong Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Riêng đối với nhóm lao động trẻ tại các đô thị, ông Dũng nhấn mạnh đây là đối tượng cần được ưu tiên hỗ trợ. Do đặc thù tay nghề còn hạn chế, thu nhập thấp và thời gian tích lũy chưa nhiều, nhóm này gặp nhiều khó khăn khi mua nhà theo cơ chế thị trường. Tuy nhiên, lao động trẻ lại có lợi thế về khả năng phát triển nghề nghiệp và gia tăng thu nhập trong tương lai. Vì vậy, các chính sách hỗ trợ không chỉ có ý nghĩa trước mắt mà còn góp phần giải quyết bài toán nhà ở một cách lâu dài và bền vững.

Để đẩy mạnh nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, bên cạnh các chính sách ưu đãi, rất cần có nguồn vốn hỗ trợ ổn định. Hiện nay, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đang được triển khai. Bên cạnh đó, Thủ tướng Chính phủ cũng đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất thành lập Quỹ Nhà ở, hướng đến việc phát triển nhà ở giá rẻ một cách bền vững.

Bộ Xây dựng hiện đang nghiên cứu và chuẩn bị trình Chính phủ, để tiếp tục trình Quốc hội một nghị quyết thí điểm về chính sách nhà ở xã hội, trong đó có nhiều ưu đãi hơn về thủ tục đầu tư, lãi suất vay cũng như mở rộng đối tượng thụ hưởng. Đặc biệt, các quy trình liên quan sẽ được rút ngắn nhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án.

"Chính phủ dành sự quan tâm đặc biệt đến việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho người trẻ. Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục tổ chức nhiều đoàn công tác nhằm đôn đốc việc triển khai các dự án tại các địa phương, đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình", ông Dũng nói.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, để đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn, TP.HCM và Hà Nội cần đẩy mạnh gia tăng nguồn cung nhà ở. Theo ông, nếu đề án xây dựng 1 triệu căn nhà của Chính phủ được triển khai thành công, đây sẽ là một yếu tố quan trọng giúp cân bằng thị trường, góp phần giải quyết tình trạng khan hiếm nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền.

Để hiện thực hóa mục tiêu này, cần có những giải pháp đồng bộ về pháp lý và thủ tục hành chính. Ông Châu bày tỏ mong muốn Quốc hội và Chính phủ tiếp tục ban hành các nghị quyết, nghị định nhằm tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản, giống như những gì đã thực hiện trong thời gian qua. 

"Hiện nay, hàng trăm, thậm chí hàng nghìn dự án đang trong tình trạng đình trệ vì vướng mắc pháp lý. Nếu được khơi thông, nguồn cung nhà ở sẽ gia tăng đáng kể, giúp nhiều người trẻ và người có nhu cầu thực dễ dàng tiếp cận nhà ở hơn", ông Châu nói.

Bên cạnh đó, việc cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ đầu tư sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp phát triển các dự án nhà ở. Việc đơn giản hóa quy trình pháp lý không chỉ giúp tăng tốc triển khai dự án mà còn góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, hướng đến mục tiêu đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân./.