Điển hình, một khách hàng mua nhà tại dự án ID Junction (tỉnh Đồng Nai) đã có văn bản phản ánh về những rủi ro khi ký hợp đồng tư vấn đầu tư bất động sản, đồng thời lo ngại về vấn đề dự án đã thực hiện huy động vốn khi chưa đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật.
Theo đó, khách hàng Trương Phú Hưng đã có văn bản khiếu nại gửi đến Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, phản ánh về các lo ngại liên quan đến hoạt động giao dịch kinh doanh bất động sản tại dự án Khu dân cư theo quy hoạch, thị trấn Long Thành, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai (tên thương mại là ID Junction) do Công ty Cổ phần Bất động sản Long Thành Riverside làm chủ đầu tư.
Qua đơn thư phản ánh, ông Hưng đề nghị Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai thu hồi thông báo số 2638/SXD-QLN-TTBĐS ngày 22/8/2022 về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai để đưa vào kinh doanh đối với 235 căn nhà tại Khu 1 (khoảng 19,44 ha) thuộc dự án Khu dân cư theo quy hoạch, thị trấn Long Thành, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.
Ông Hưng cho rằng, tại thời điểm Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai ban hành Thông báo số 2638/SXD- QLN-TTBĐS ngày 22/8/222 thì Công ty Cổ phần Long Thành Riverside không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thuộc dự án. Mặt khác, giấy tiếp nhận hồ sơ số 000.00.08.H19-220519-0055 ngày 19/5/2022 của Trung tâm hành chính công tỉnh Đồng Nai không phải là “giấy tờ về quyền sử dụng đất" theo quy định Luật Đất đai 2013".
Khách cũng cũng cho rằng, nội dung trong Thông báo số 2638/SXD-QLN-TTBĐS của Sở Xây dựng không đầy đủ và gây hiểu nhầm theo Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014: “những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản”.
Cũng tại dự án này, trước đó, bà Trần Thị Ngọc Trang cũng có đơn thư cầu cứu tương tự. Theo đó, bà Trang cho biết, thông qua đơn vị môi giới là Công ty Cổ phần Bất động sản Long Thành Riverside, bà đã ký hợp đồng SO A2.23/HĐTV/2021/Z2-IDJ, để mua nhà thuộc dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại thị trấn Long Thành, huyện Long Thành (tên thương mại là ID Junction), do Công ty Cổ phần Long Thành Riverside làm chủ đầu tư.
Trong đó, khách hàng đề nghị làm rõ một số vấn đề như: “Số tiền 1.965.000.000 đồng mà bà đã thanh toán đã được sử dụng vào mục đích gì? Đề nghị cung cấp giấy tờ liên quan để xác nhận mục đích sử dụng này”; “Theo quy định tại Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản: Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua, đề nghị chủ đầu tư cung cấp hợp đồng bảo lãnh này”; “Đề nghị cung cấp văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai. Đến nay, có bao nhiêu khách hàng đã ký kết hợp đồng mua bán với chủ đầu tư? Những khách hàng này đã được cấp chứng thư bảo lãnh theo quy định chưa?”; “Cuối năm 2022, dự án ID Junction của Công ty Cổ phần Long Thành Riverside đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường thanh tra. Đề nghị chủ đầu tư cung cấp văn bản kết luận thanh tra này”…
Dự án ID Junction xảy ra nhiều vấn đề, phát sinh khiếu kiện vì thực hiện huy động vốn không đúng quy định
Tương tự, một dự án khác của Công ty LDG tại Đồng Nai cũng có tình trạng khách hàng đồng loạt kêu cứu. Theo đó, năm 2016, khu dân cư Tân Thịnh được chính quyền tỉnh chấp thuận địa điểm dự án tại xã Đồi 61, từng được quảng bá là "Thành phố thông minh đầu tiên của Việt Nam" với tiện ích như công viên, siêu thị, trường học... Thời điểm đó, hàng ngày có hàng trăm lượt khách từ TP HCM, Bình Dương, Hà Nội đổ về đây giao dịch.
Diện tích dự án có nguồn gốc từ 402 thửa đất của Nông trường cao su An Viễn và các hộ gia đình, cá nhân. Trong đó, 339 thửa đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 26 hộ gia đình, cá nhân và Công ty cổ phần đầu tư LDG với diện tích hơn 15 ha. Doanh nghiệp đã sử dụng các thửa đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, ủy quyền sử dụng đất và mua bán đất bằng giấy tay không đúng quy định pháp luật.
Khách hàng tại dự án Khu dân cư Tân Thịnh tập hợp tại trụ sở UBND tỉnh Đồng Nai cầu cứu
Đến nay, Công ty cổ phần đầu tư LDG đã ký hợp đồng bán nhà với 60 khách hàng với số tiền hơn 132 tỷ đồng. Khách đã thanh toán cho công ty 25-95% giá trị hợp đồng, 7 hộ chuyển đến sinh sống. Trong khi đó, dự án chưa đủ điều kiện bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật và kinh doanh bất động sản.
Trước đó, ông Nguyễn Khánh Hưng, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần đầu tư LDG cũng đã bị bắt vì bị cáo buộc lừa dối khách hàng trong vụ 488 biệt thự xây trái phép này.
Trong khi đó, căn cứ theo các khoản 8, 9 Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về các hành vi bị cấm: thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở không đúng quy định của Luật Nhà ở năm 2014.
Thực tế, trong tình hình khó khăn hiện nay, không phải doanh nghiệp nào cũng có đủ khả năng tài chính để hoàn tiền cho khách hàng, trong trường hợp huy động vốn không đúng quy định. Và cũng chính vì điều kiện tài chính có hạn nên doanh nghiệp chỉ ưu tiên xử lý những trường hợp đặc biệt. Có thể đơn cử trường hợp khách hàng mua căn hộ Lancaster Lincoln của Trung Thủy đã được hoàn tiền sau khi đề nghị Sở Xây dựng TP.HCM xử phạt.
Để giải quyết những điểm nóng, bất cập trên thị trường, ngày 29/8/2022, Thủ tướng Chính phủ giao nhiệm vụ tại Chỉ thị số 13/CT-TTg nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Sau đó, ngày 24/10/2022, Bộ Xây dựng cũng tiếp tục chỉ đạo các địa phương khẩn trương thực hiện nghiêm các nhiệm vụ tại Chỉ thị số 13/CT-TTg. Theo đó, Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương tăng cường kiểm tra, thanh tra đồng thời xử lý nghiêm với các trường hợp vi phạm về pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan (nếu có).
Những động thái này của Chính phủ và Bộ Xây dựng được kỳ vọng sẽ nâng cao ý thức chấp hành pháp luật, góp phần đảm bảo sự phát triển thị trường bất động sản lành mạnh trong thời gian tới. Tuy nhiên, để đạt được điều này, rất cần sự vào cuộc quyết liệt của hệ thống chính quyền, đặc biệt là Sở Xây dựng các địa phương./.
Bộ Xây dựng: Không được đặt cọc để huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
Bộ Xây dựng vừa có công văn 489/BXD-QLN gửi Sở Xây dựng Hà Nội hướng dẫn về việc chủ đầu tư thực hiện ký hợp đồng: Hợp tác đầu tư quyền mua căn hộ, Hợp đồng góp vốn, Hợp đồng ký quỹ... để huy động vốn khi dự án nhà ở chưa đủ điều kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.
Luật Kinh doanh Bất động sản (tại Khoản 5 Điều 13, Điều 54, Điều 55, Điều 56) và pháp luật về nhà ở (Khoản 8, Khoản 9 Điều 6, Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở; Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở) đã có các quy định về việc huy động vốn, bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.. .trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định của pháp luật thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn./.
