Điển hình trong các dự án xảy ra nhiều tranh chấp kéo dài là Urban Green của Công ty TNHH Bất động sản Ladona. Dự án này hiện tại đã được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, nhiều vụ tranh chấp liên quan đến giai đoạn dự án được đưa vào kinh doanh khi chưa đủ điều kiện.
Đơn cử, trường hợp ông Đặng Tân Phong đã gửi đơn tố cáo đến các cấp từ thành phố đến Trung ương nhưng đến nay vẫn chưa có hồi kết. Ngày 2/4/2024, Ban tiếp công dân - Văn phòng UBND TP.HCM đã có văn bản số 854/TCD-XLĐ gửi Sở Xây dựng về việc xử lý đơn của ông Đặng Tân Phong.
Khách hàng tố cáo Công ty TNHH Bất động sản Ladona trong hoạt động xây dựng
Theo đó, Ban tiếp công dân TP.HCM nhận được đơn đề ngày 14/3/2024 của ông Đặng Tân Phong, gửi đến UBND TP.HCM. Nội dung đơn là tố cáo các hành vi vi phạm của Công ty TNHH Bất động sản Ladona trong hoạt động xây dựng (huy động, chiếm dụng vốn khi dự án chưa đủ điều kiện để thực hiện, không công khai thông tin liên quan đến pháp lý và tiến độ của Dự án).
"Căn cứ khoản 2 Điều 20 Thông tư số 05/2021/TT-TTCP ngày 01/10/2021 của Thanh tra Chính phủ quy định quy trình xử lý đơn khiếu nại, đơn tố cáo, đơn kiến nghị, phản ánh; Ban tiếp công dân thành phố chuyển đơn đến Sở Xây dựng xem xét, giải quyết theo quy định, thông tin đến Ban Tiếp công dân Thành phố phối hợp trong công tác tiếp công dân", văn bản của Ban Tiếp công dân TP nêu rõ.
Liên quan Công ty TNHH Bất động sản Ladona, trước đó, khách hàng Lê Thanh Tâm cũng đã có đơn khiếu nại Công ty này vì không cung cấp pháp lý của dự án. Theo ghi nhận các trường hợp xảy ra tranh chấp tại dự án này, đến nay đã có trường hợp khách hàng N.T.L.A được giải quyết, nhưng khách hàng cũng chỉ thu về được gần 90% số tiền đã thanh toán, sau khi cầu cứu tới Thanh tra Chính phủ.
Tương tự, tại dự án King Crown Infinity, dù hiện tại đã đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng tranh chấp liên quan đến việc huy động vốn trước đó vẫn còn dai dẳng. Phản ánh đến Reatimes, bà Lê Minh Nguyệt cho biết, bà đã 2 lần gửi Đơn kiến nghị đến Sở Xây dựng thành phố đề nghị thanh tra, rà soát pháp lý và việc huy động vốn tại dự án này, nhưng nhiều tháng qua, cơ quan này vẫn không có phản hồi.
Phối cảnh dự án King Crown Infinity
Đơn kiến nghị của bà Lê Minh Nguyệt cho biết, ngày 28/8/2023, Thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM đã ra văn bản số 13245/SXD-TT, trả lời khách hàng phản ánh việc huy động vốn không đúng quy định tại dự án King Crown Infinity. Văn bản 13245 có nêu rõ, Thanh tra Sở Xây dựng sẽ tiến hành kiểm tra và xử lý việc huy động vốn tại dự án theo đúng quy định. Tuy nhiên, khi bà Lê Minh Nguyệt đề nghị Sở Xây dựng TP.HCM cung cấp kết quả kiểm tra và xử lý việc huy động vốn tại dự án này thì không được cơ quan này phản hồi.
Câu chuyện tranh chấp cũng được ghi nhận tại dự án Dream Home Riverside (tên chính thức là dự án Chung cư D3, D4, thuộc Khu dân cư Phú Lợi) do Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Lý Khương làm chủ đầu tư. Trong kiến nghị gửi Sở Xây dựng TP.HCM, bà Lê Thúy Anh cho biết, bà mua căn hộ tại dự án Dream Home Riverside từ năm 2021, song đến nay vẫn chưa nhận được nhà.
"Ngày 01/12/2023, Sở Xây dựng TP.HCM đã ra văn bản số 18765/SXD-PTN&TTBĐS, thông báo điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với 322/640 căn hộ thuộc chung cư D4. Tuy nhiên, nhiều thông tin trong văn bản này chưa rõ ràng và danh sách các căn hộ này không có mã căn hộ DB21-11 mà tôi đã đặt cọc.
Việc chủ đầu tư không có thông báo về tình trạng dự án và không có thông tin chính thức tới khách hàng và những điểm chưa rõ ràng trong pháp lý dự án khiến tôi vô cùng hoang mang về những tình huống xấu, thậm chí nguy cơ chủ đầu tư lừa đảo, chiếm dụng vốn, sử dụng vốn sai mục đích, có thể xảy ra", bà Thúy Anh bức xúc.
Khách hàng đề nghị Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh thanh tra và xử lý việc huy động vốn tại dự án Dream Home Riverside
Từ các bức xúc nói trên, khách hàng Lê Thúy Anh đã kiến nghị Sở Xây dựng TP.HCM thanh tra việc kinh doanh bất động sản của Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Lý Khương, việc kinh doanh dịch vụ bất động sản của đơn vị có liên quan, đồng thời xử lý sai phạm (nếu có) và trả lại quyền và lợi ích hợp pháp cho những người mua nhà tại dự án này.
Vấn đề huy động vốn không đúng với các quy định của pháp luật cũng là nguyên nhân gây tranh chấp ở dự án Citi Grand do Công ty TNHH Đầu tư Vĩnh Phú làm chủ đầu tư. Theo đó, ông Ngọc Cường cho biết, đã có đơn thư phản ánh về việc chủ đầu tư dự án là Công ty TNHH Đầu tư Vĩnh Phú đã thực hiện huy động vốn không đúng quy định.
Theo ông Cường, công ty có hành vi bị cấm theo Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014. Cụ thể, căn cứ theo các khoản 1, 4, 5 Điều 8 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 quy định về các hành vi bị cấm: kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật KD BĐS năm 2014; gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản; huy động, chiếm dụng vốn trái phép.
Phối cảnh dự án Citi Grand do Công ty TNHH Đầu tư Vĩnh Phú làm chủ đầu tư
Hành vi bị cấm của Luật Nhà ở năm 2014: căn cứ theo các khoản 8, 9 Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về các hành vi bị cấm: thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở không đúng quy định của Luật Nhà ở năm 2014.
Thực tế, trong tình hình khó khăn hiện nay, không phải doanh nghiệp nào cũng có đủ khả năng tài chính để hoàn tiền cho khách hàng, trong trường hợp huy động vốn không đúng quy định. Và cũng chính vì điều kiện tài chính có hạn nên doanh nghiệp chỉ ưu tiên xử lý những trường hợp đặc biệt. Có thể đơn cử trường hợp khách hàng mua căn hộ Lancaster Lincoln của Trung Thủy đã được hoàn tiền sau khi đề nghị Sở Xây dựng TP.HCM xử phạt.
Để giải quyết những điểm nóng, bất cập trên thị trường, ngày 29/8/2022, Thủ tướng Chính phủ giao nhiệm vụ tại Chỉ thị số 13/CT-TTg nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Sau đó, ngày 24/10/2022, Bộ Xây dựng cũng tiếp tục chỉ đạo các địa phương khẩn trương thực hiện nghiêm các nhiệm vụ tại Chỉ thị số 13/CT-TTg. Theo đó, Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương tăng cường kiểm tra, thanh tra đồng thời xử lý nghiêm với các trường hợp vi phạm về pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan (nếu có).
Những động thái này của Chính phủ và Bộ Xây dựng được kỳ vọng sẽ nâng cao ý thức chấp hành pháp luật, góp phần đảm bảo sự phát triển thị trường bất động sản lành mạnh trong thời gian tới. Tuy nhiên, để đạt được điều này, rất cần sự vào cuộc quyết liệt của hệ thống chính quyền, đặc biệt là Sở Xây dựng các địa phương./.
Bộ Xây dựng vừa có công văn 489/BXD-QLN gửi Sở Xây dựng Hà Nội hướng dẫn về việc chủ đầu tư thực hiện ký hợp đồng: Hợp tác đầu tư quyền mua căn hộ, Hợp đồng góp vốn, Hợp đồng ký quỹ... để huy động vốn khi dự án nhà ở chưa đủ điều kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.
Luật Kinh doanh bất động sản (tại Khoản 5 Điều 13, Điều 54, Điều 55, Điều 56) và pháp luật về nhà ở (Khoản 8, Khoản 9 Điều 6, Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở; Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở) đã có các quy định về việc huy động vốn, bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.. .trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định của pháp luật thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn./.
