Theo đó, trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản, Hội Doanh nghiệp TX. Điện Bàn, cho rằng hiện nay, hoạt động của các doanh nghiệp trong nền kinh tế nói chung, đặc biệt là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn để sản xuất kinh doanh. Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước vừa quyết định tăng chỉ tiêu tín dụng (room) cho toàn hệ thống ngân hàng thêm khoảng 1,5 - 2%, tương đương khoảng 200.000 tỷ đồng.
Hàng loạt doanh nghiệp thông qua Hội Doanh nghiệp TX. Điện Bàn gửi kiến nghị đến lãnh đạo tỉnh Quảng Nam
"Do đó, kính đề nghị UBND tỉnh làm việc với Chi nhánh Ngân hàng Nhà nước tại Quảng Nam, các Ngân hàng TMCP trên địa bàn tỉnh tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được sớm tiếp cận nguồn vốn này đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại có đầy đủ thủ tục pháp lý, có tính khả thi cao, nhất là các doanh nghiệp có uy tín, thương hiệu, thực hiện tốt nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước".
Về việc phối hợp của các sở, ngành, địa phương. Theo Hội Doanh nghiệp TX. Điện Bàn, hiện nay, việc giải quyết một số thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đầu tư như: quy hoạch, phê duyệt chủ trương đầu tư, phê duyệt dự án đầu tư… phải qua nhiều bước, như sở chủ trì phải gửi văn bản lấy ý kiến của nhiều sở, ngành, địa phương liên quan. "Tuy nhiên, có một số nội dung lấy ý kiến không phải chuyên môn của các sở, ngành đó, dẫn đến văn bản đóng góp ý kiến cho cơ quan chủ trì giải quyết không rõ ràng, không đầy đủ và thời gian phối hợp kéo dài", Hội Doanh nghiệp TX. Điện Bàn, nêu rõ vướng mắc, đồng thời đề xuất: "Việc giao cho sở chủ trì lấy ý kiến của các sở, ban, ngành liên quan để tham mưu cho UBND tỉnh về các vấn đề quy hoạch, phê duyệt chủ trương đầu tư, phê duyệt dự án đầu tư…, nếu các sở, ban, ngành liên quan không có ý kiến đúng theo thời hạn yêu cầu của sở chủ trì thì xem như đã đồng ý với nội dung trình lấy ý kiến, từ đó để sở chủ trì thực hiện các bước tiếp theo".
Hội Doanh nghiệp TX. Điện Bàn đề nghị UBND tỉnh chỉ đạo các cơ quan chuyên ngành rà soát các thủ tục hành chính thuộc phạm vị quản lý, quy trình phối hợp giữa các sở, ngành, địa phương để đánh giá và thực hiện đơn giản các thủ tục hành chính, để tạo điều kiện hỗ trợ doanh nghiệp rút ngắn thời gian thực hiện.
Liên quan đến việc gia hạn tiến độ dự án, Hội Doanh nghiệp TX. Điện Bàn cho rằng: Thủ tục gia hạn tiến độ thực hiện dự án kéo dài, thời gian gia hạn quá ngắn không đủ để triển khai đầy đủ các bước theo quy trình thực hiện dự án. "Đến nay nhiều dự án đã hết tiến độ (đã thực hiện thủ tục gia hạn) nhưng vẫn chưa được cơ quan chức năng tỉnh tham mưu, thống nhất chủ trương cho điều chỉnh tiến độ thực hiện của dự án". Dự án chưa được gia hạn tiến độ thì không thể triển khai các thủ tục còn lại và tiếp cận được các nguồn tài chính bên ngoài. Vì các đơn vị tài chính yêu cầu điều kiện giải ngân thì dự án phải được gia hạn tiến độ thực hiện", Hội Doanh nghiệp TX. Điện Bàn, giải thích.
Trong lĩnh vực bất động sản, Hội Doanh nghiệp Điện Bàn "kêu cứu" nhiều nhất
Vì vậy, Hội Doanh nghiệp TX. Điện Bàn, kiến nghị UBND tỉnh có quy trình quy định thủ tục gia hạn tiến độ và thời gian hoàn thành thủ tục trên hệ thống một cửa và cho phép gia hạn tiến độ đủ thời gian để thực hiện các quy trình thủ tục để tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp tục triển khai dự án và tiếp cận được các nguồn tài chính tài trợ bên ngoài cho dự án. Đồng thời, chỉ lấy ý kiến của các đơn vị có liên quan trực tiếp đến nội dung gia hạn tiến độ để giảm thiểu tối đa thời gian lấy ý kiến.
Về thủ tục giao đất, theo Hội Doanh nghiệp TX. Điện Bàn, trước đây, các dự án được giao đất nhiều đợt theo tiến độ giải phóng mặt bằng (GPMB), việc này phù hợp với thực tế GPMB, và thực hiện dự án. Ngày 28/4/2023, UBND tỉnh có Công văn số 2634/UBND-KTN, chỉ đạo giao đất, cho thuê đất một lần đối với toàn bộ dự án hoặc giao đất, cho thuê đất nhiều lần theo phân kỳ đầu tư của dự án được cấp thẩm quyền phê duyệt. Tất cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở đều không phân kỳ đầu tư.
"Do đó, hiện nay các dự án phải chờ hoàn thành giải phóng mặt bằng 100% diện tích mới được giao đất, cho thuê đất. Thực tế tình hình giải phóng mặt bằng tại dự án hết sức khó khăn, 1 dự án có cả hàng trăm nghìn hộ dân, có nhiều dự án phải bố trí tái định cư tại chỗ, người dân phải được bố trí tái định cư trước mới đồng ý bàn giao đất. Do đó, chỉ cần 1 hộ dân không nhận đền bù thì cũng không thể thực hiện giao đất được, vì vậy quy định này không phù hợp thực tế và gây khó khăn, kéo dài không thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được", Hội Doanh nghiệp TX. Điện Bàn, trần tình.
"Đối với các dự án đã và đang triển khai (đã được giao đất trước đây), kiến nghị UBND tỉnh cho phép được chuyển tiếp và cho giao đất các đợt tiếp theo để đảm bảo đủ điều kiện nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật trên phần diện tích được giao, để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất để chủ đầu tư thu hồi một phần vốn, tái sản xuất kinh doanh. Hoặc cho phép phân kỳ đầu tư dự án theo tiến độ GPMB phù hợp với dự án", lãnh đạo Hội Doanh nghiệp TX. Điện Bàn, kiến nghị.
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện đang bị "ách tắc"
Về quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, Hội Doanh nghiệp TX. Điện Bàn, cho hay theo quy định tại khoản 7, Điều 11, Quyết định số 2299/QĐ-UBND ngày 11/8/2021 của UBND tỉnh ban hành Quy định hướng dẫn thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn tỉnh Quảng Nam: Chỉ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến 80% diện tích đất ở đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 20% diện tích còn lại chỉ được cấp sau khi Chủ đầu tư phê duyệt quyết toán dự án hoàn thành, đã được cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xác định lại (tăng/giảm) nghĩa vụ tài chính về đất đai lần cuối và chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan.
"Thực tế hiện nay, việc thực hiện phê duyệt quyết toán dự án hoàn thành, được cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xác định lại (tăng/giảm) nghĩa vụ tài chính về đất đai lần cuối đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản mất rất nhiều thời gian. Trong khi đó, đối với các dự án cơ bản hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo kết nối hệ thống hạ tầng chung khu vực và cung cấp đầy đủ các dịch vụ thiết yếu, chủ đầu tư đã gần như đầu tư toàn bộ 100% nguồn vốn đầu tư vào dự án mà phải chờ sau khi phê duyệt quyết toán dự án hoàn thành, cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xác định lại (tăng/giảm) nghĩa vụ tài chính về đất đai lần cuối và chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan, mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 20% diện tích đất ở còn lại, gây rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp, nhất là trong tình hình khó khăn về nguồn vốn như hiện nay", Hội Doanh nghiệp TX. Điện Bàn, cho biết thêm.
Ngoài ra, việc kéo dài thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, làm chậm việc trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, dễ dẫn đến tình trạng khiếu kiện, gây mất trật tự xã hội.
(Hội Doanh nghiệp TX. Điện Bàn)
Để giải bài toán trên, Hội Doanh nghiệp TX. Điện Bàn đề nghị UBND tỉnh xem xét, điều chỉnh theo một trong hai phương án đề xuất sau:
Phương án 1: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cho phép tách thửa chuyển nhượng đến 90% diện tích đất ở đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 10% diện tích còn lại chỉ được cấp giấy chứng nhận sau khi có báo cáo của kiểm toán độc lập về báo cáo quyết toán dự án hoàn thành.
Phương án 2: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cho phép tách thửa chuyển nhượng đến 95% diện tích đất ở đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 5% diện tích còn lại chỉ được cấp sau khi Chủ đầu tư phê duyệt quyết toán dự án hoàn thành, đã được cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xác định lại (tăng/giảm) nghĩa vụ tài chính về đất đai lần cuối và chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan.
Mặt khác, đối với các dự án trước đây đã được UBND tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cho phép tách thửa chuyển nhượng, chủ đầu tư đã thực hiện các giao dịch với khách hàng nhưng ngày 12/4/2023, UBND tỉnh lại ban hành Công văn số 2179/QĐ-KTN, trong đó có nội dung yêu cầu dừng thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân cho đến khi chủ đầu tư hoàn thành dự án đưa vào bàn giao sử dụng. Việc không có quy định chuyển tiếp đối với yêu cầu này đã đẩy chủ đầu tư cũng như người dân vào thế bị động, chủ đầu tư cũng như người dân đã thực hiện đóng thuế chuyển nhượng và các nghĩa vụ khác có liên quan vào ngân sách Nhà nước nhưng lại không thực hiện được thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, việc này đã gây ra rất nhiều tranh chấp, kiện tụng, khiếu nại khiếu kiện ảnh hưởng đến uy tín chủ đầu tư và môi trường đầu tư tỉnh nhà.
Về việc đăng ký Kế hoạch sử dụng đất năm 2023: Ngày 29/11/2022, HĐND TX. Điện Bàn đã thông qua Nghị quyết số 51/NQ-HĐND về Kế hoạch sử dụng đất năm 2023 với 285 danh mục, tổng diện tích 1.698,58ha. Tuy nhiên, tại Nghị quyết này, HĐND TX. Điện Bàn chưa thông danh mục 26 dự án ngoài ngân sách đã/gần hết tiến độ và đang trình cơ quan có thẩm quyền xem xét gia hạn thời gian thực hiện dự án, đồng thời chỉ đạo cơ quan chuyên môn thực hiện rà soát, xem xét tính khả thi của từng dự án cụ thể, trình Thường trực HĐND thị xã cho ý kiến, tổng hợp trình HĐND thị xã tại các kỳ họp chuyên đề, thường lệ.
Theo khoản 4 - Điều 49, Luật đất đai 2013 về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định như sau: "Khi kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện hết thì vẫn tiếp tục thực hiện khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt". Như vậy, các dự án trên hoàn toàn đủ điều kiện xem xét thông qua trong Kế hoạch sử dụng đất năm 2023. Bên cạnh đó, việc loại 26 dự án này ra khỏi Kế hoạch sử dụng đất năm 2023 sẽ gây ra rất nhiều khó khăn, vướng mắc cho các chủ đầu tư trong quá trình đầu tư dự án do toàn bộ hồ sơ thu hồi đất, giao đất, lập phương án bồi thường, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… đều bị ngưng trệ. Nhằm tạo điều kiện để các chủ đầu tư có cơ sở triển khai thực hiện và hoàn thành dự án, kính đề nghị UBND tỉnh Quảng Nam, UBND thị xã Điện Bàn xem xét bổ sung 26 dự án trên vào Kế hoạch sử dụng đất năm 2023.
Việc giải phóng mặt bằng gặp khó khăn cũng là nguyên nhân khiến nhiều doanh nghiệp điêu đứng
Đối với một số dự án vướng mắc kéo dài trong công tác GPMB do sự chây ì của các hộ dân, dù đã được cơ quan chức năng cũng như chủ đầu tư vận động, thuyết phục nhiều lần nhưng vẫn không phối hợp thực hiện thì cho phép chủ đầu tư được điều chỉnh quy hoạch để kết thúc dự án, bàn giao đưa vào sử dụng đúng tiến độ được duyệt.
Về phát sinh chi phí thực hiện dự án do vướng công tác GPMB dẫn đến tiến độ dự án kéo dài, theo Hội Doanh nghiệp TX. Điện Bàn, hầu hết các dự án đầu tư xây dựng hiện nay đều vướng công tác GPMB, dẫn đến tiến độ dự án kéo dài hơn so với tiến độ cam kết ban đầu, vì vậy sẽ phát sinh một số kinh phí như kinh phí giám sát môi trường trong giai đoạn thi công xây dựng, kinh phí thu gom xử lý chất thải, kinh phí vận hành trạm xử lý nước thải dự án… Hiện nay các kinh phí này vẫn chưa có hướng dẫn hay quy định cụ thể sẽ được ghi nhận vào tổng mức đầu tư của dự án hay không? Do đó, đề nghị UBND tỉnh chỉ đạo các ngành chức năng có hướng dẫn cụ thể để có cơ sở cho các chủ đầu tư thực hiện dự án triển khai thực hiện.
Để tạo điều kiện thuận lợi trong hoạt động sản xuất, kinh doanh cho Doanh nghiệp, Hội Doanh nghiệp TX. Điện Bàn rất mong UBND tỉnh chỉ đạo các cấp, các ngành xem xét và có giải pháp tháo gỡ khó khăn và hỗ trợ cho doanh nghiệp.
Nhiều kiến nghị về vật liệu san lấp
Về lĩnh vực xây dựng, Hội Doanh nghiệp TX. Điện Bàn, cho hiện nay, tình hình giá cả nhiên liệu, vật liệu xây dựng chủ yếu đang có nhiều biến động, khó dự báo ảnh hưởng tiêu cực đến các hoạt động đầu tư xây dựng. Do đó, nhiều địa phương đã tổ chức xác định giá xây dựng, chỉ số giá xây dựng bám sát diễn biến thị trường và công bố kịp thời, theo định kỳ hằng tháng. Tuy nhiên, tỉnh Quảng Nam vẫn còn xác định giá vật liệu xây dựng, chỉ số giá xây dựng theo quý, chưa sát diễn biến thị trường hoặc chưa sát với giá thị trường. Việc này gây khó khăn, vướng mắc cho công tác quản lý chi phí đầu tư xây dựng đối với các hợp đồng theo đơn giá cố định, làm cho các Doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng trên địa bàn tỉnh đang gặp một số khó khăn, thách thức do sự biến động giá này, dẫn đến nhiều doanh nghiệp bị thiệt hại, thua lỗ. Do đó, đề nghị UBND tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng tổ chức xác định, công bố giá vật liệu xây dựng hằng tháng để đáp ứng yêu cầu quản lý chi phí đầu tư xây dựng như các địa phương khác đã làm (như thành phố Đà Nẵng, …) và chỉ đạo chủ đầu tư các dự án đầu tư công xem xét có phương án điều chỉnh các hợp đồng trọn gói đã ký thành hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh để hỗ trợ các doanh nghiệp xây dựng. Ngoài ra, giá vật liệu xây dựng được công bố chưa sát và thường thấp hơn giá bán thực tế ngoài thị trường. Do đó, để nghị UBND tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng, Sở Tài chính và UBND cấp huyện tăng cường công tác khảo sát, thu thập thông tin, giá cả của nhiều nhà cung cấp, nhiều chủng loại vật liệu để có cơ sở dữ liệu và công bố giá vật liệu xây dựng phù hợp, sát với giá cả thị trường.
Hiện nay, nguồn cung về vật liệu xây dựng ngày càng khan hiếm. Giá cả thực tế của mỗi mét khối đất, cát được bán tại mỏ khai thác đều cao hơn nhiều so với giá quy định của cơ quan quản lý nhà nước. Mặc dù phải mua với giá cao hơn định mức quy định, song thực tế các đơn vị thi công các công trình luôn gặp khó khăn về nguồn cung vật liệu xây dựng, không có vật liệu để mua, khiến nhiều công trình phải dừng thi công hoặc thi công cầm chừng. Do đó, đề nghị UBND tỉnh chỉ đạo các địa phương khẩn trương thực hiện hồ sơ, thủ tục tổ chức đấu giá quyền khai thác khoáng sản đối với các khu vực khoáng sản đã được UBND tỉnh phê duyệt danh mục dự án đầu tư khai thác khoáng sản đá, cát, đất sét làm vật liệu xây dựng thông thường và đất san lấp công trình để sớm đáp ứng nhu cầu về vật liệu xây dựng trên địa bàn tỉnh…
