Dòng tiền bất động sản 'dồn dập' Nam tiến, kích 'sóng' đầu tư chung cư TP.HCM

Thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam trải qua một giai đoạn chuyển mình đầy kịch tính. Sau thời kỳ tăng trưởng giá bất động sản quá nóng tại miền Bắc trong giai đoạn 2023 - 2024, các nhà đầu tư đang đối mặt với thách thức khi cơ hội sinh lời dần thu hẹp do áp lực cạnh tranh gia tăng và dấu hiệu bão hòa tại các thành phố lớn như Hà Nội.

Báo cáo quý 3/2025 của Bộ Xây dựng cho thấy, giá căn hộ tại Hà Nội tiếp tục duy trì xu hướng tăng, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp. Giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại Hà Nội trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, trong đó hơn 43% số căn hộ thuộc nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá chung cư trên thị trường sơ cấp cũng tăng mạnh, kéo theo mặt bằng giá toàn thị trường tăng cao.

Savills Việt Nam cũng ghi nhận giá chào bán sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục duy trì xu hướng tăng và neo ở mức cao. Với sự gia tăng của nhiều dự án hạng sang, cao cấp, giá trung bình trên thị trường sơ cấp đã đạt khoảng 101 triệu đồng/m2. 9 tháng năm 2025, trong số lượng căn hộ bán được, căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm phần lớn, trong khi không có sản phẩm nào có giá dưới 2 tỷ đồng. Dù giá neo ở mức kỷ lục, Savills dự báo khả năng thị trường hạ nhiệt trong ngắn hạn là rất thấp.

Tương tự, dữ liệu từ Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) trong 9 tháng đầu năm 2025 ghi nhận, thị trường Hà Nội có khoảng 22.000 căn hộ mở bán, tương đương 64% nguồn cung cả năm 2024 và cao nhất giai đoạn 2019-2025. Căn hộ tiếp tục chiếm ưu thế với tỷ trọng 76%. Tuy nhiên, nguồn cung lớn không khiến giá hạ nhiệt mà ngược lại, mức giá trên 100 triệu đồng/m2 xuất hiện ngày càng nhiều, đưa giá sơ cấp trung bình lên khoảng 95 triệu đồng/m2 và hơn 43% nguồn cung mới trong quý 3/2025 có giá từ 120 triệu đồng/m2. So với quý 1/2019, giá chung cư tại Hà Nội tăng hơn 96%, gấp 1,7 lần tốc độ tăng của TP.HCM cùng kỳ.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE đánh giá, thị trường bất động sản miền Bắc, đặc biệt là tại Hà Nội và các tỉnh lân cận, thời gian qua liên tục thiết lập những mặt bằng giá mới ở mức kỷ lục. Giá bán nhiều phân khúc, từ căn hộ, nhà liền kề đến đất nền đều ghi nhận mức tăng mạnh, khiến áp lực lên cả người mua để ở lẫn giới đầu tư ngày càng lớn. Việc giá bất động sản neo ở mức cao trong khi tốc độ tăng trưởng chậm lại khiến nhiều nhà đầu tư e dè, chờ đợi thị trường điều chỉnh.

Đơn cử, với riêng phân khúc căn hộ – một loại hình nhà ở áp đảo về cung cầu tại Hà Nội, đà tăng giá vẫn đang chưa có dấu hiệu ngừng lại. Căn hộ Hà Nội vẫn đứng đầu về tốc độ tăng trưởng giá so với các loại hình khác và so với các thị trường trọng điểm còn lại là TP.HCM và Đà Nẵng.

Đà tăng chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư đẩy hàng tồn kho ra thị trường với mức giá được điều chỉnh cao hơn. Trên thị trường thứ cấp, giá cũng leo thang, khi phần lớn các dự án mở bán mới đều niêm yết từ 75 triệu đồng/m2 trở lên (đã bao gồm VAT và phí bảo trì). Đáng chú ý, số lượng dự án dự kiến chào bán với mức giá trên 100 triệu đồng/m2 tăng đột biến, dù thanh khoản không quá mạnh. Tốc độ tăng giá ngoạn mục của căn hộ kéo theo mặt bằng giá mới ở các phân khúc khác như đất nền, nhà phố, nhà riêng… đẩy giá bất động sản trên toàn thị trường lên mức cao hơn.

Bên cạnh đó, tỷ suất sinh lời từ khai thác cho thuê tại các đô thị lớn như Hà Nội cũng không còn hấp dẫn như trước, khi lợi nhuận thu về thấp so với số vốn bỏ ra. Giá thuê tăng không theo kịp đà tăng của giá mua, khiến hiệu quả đầu tư suy giảm. Cộng hưởng với tâm lý thận trọng trước rủi ro, những yếu tố này đang làm giảm sức hút của thị trường bất động sản miền Bắc so với giai đoạn bùng nổ trước đây.

Trong bối cảnh giá bất động sản Hà Nội tăng cao, từ cuối năm ngoái đến nay, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ nét của dòng tiền từ nhà đầu tư phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội vào TP.HCM và khu vực phụ cận. Xu hướng "Nam tiến" này không chỉ xuất phát từ chênh lệch mặt bằng giá, mà còn đến từ mục tiêu đa dạng hóa danh mục, tìm kiếm biên lợi nhuận dài hạn và tận dụng cơ hội từ quá trình tái cấu trúc thị trường phía Nam.

Theo VARS IRE, giá bán neo cao kéo theo biên độ tăng giá thu hẹp, chi phí đầu tư lớn và khả năng khai thác cho thuê suy giảm, khiến nhiều nhà đầu tư Hà Nội dịch chuyển dòng vốn sang những thị trường còn dư địa tăng trưởng tốt hơn. Tính đến cuối quý 3/2025, nhà đầu tư miền Bắc chiếm khoảng 30% giao dịch tại TP. HCM, con số này gấp đôi so với cùng kỳ năm trước và gần tương đương giai đoạn sôi động 2016-2020. So với Hà Nội, mặt bằng giá tại TP.HCM sau 3 năm ổn định được đánh giá hấp dẫn hơn.

"Ngoài yếu tố giá, thị trường phía Nam thu hút dòng tiền nhờ sự trở lại của các chủ đầu tư lớn sau giai đoạn gỡ vướng pháp lý, cùng sự đa dạng sản phẩm, đặc biệt là phân khúc căn hộ hạng sang hàng hiệu, tích hợp tiện ích cao cấp và khả năng khai thác cho thuê tốt, thu hút tầng lớp chuyên gia quốc tế. Đây là nhóm sản phẩm phù hợp với nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, hướng đến tích lũy tài sản và kỳ vọng sinh lời kép trong dài hạn.

Bên cạnh đó, TP. HCM mới sau sáp nhập đang bước vào giai đoạn triển khai hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như metro, Vành đai 3, các trục liên vùng… tạo động lực tăng giá và cải thiện thanh khoản trong tương lai. Nhiều dự án phát triển bám theo các tuyến giao thông này, gia tăng tính kết nối và hấp dẫn nhà đầu tư từ thị trường phía Bắc", đại diện Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định.

Còn theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, hiện các nhà đầu tư phía Bắc chiếm tới khoảng 60-61% lượng tìm kiếm bất động sản tại TP.HCM.

Thực tế cũng cho thấy, nhiều dự án ở TP.HCM mở bán ghi nhận số lượng nhà đầu tư miền Bắc chiếm khoảng 1/3 giao dịch. Đơn cử, tại dự án căn hộ hạng sang The Privé của Tập đoàn Đất Xanh, ở giai đoạn 1, tỷ lệ khách hàng từ khu vực miền Bắc chiếm đến 27%. Từ thực tế đó, giai đoạn 2 của dự án được chính thức triển khai song song tại Hà Nội. Tại đợt mở bán giai đoạn 2, dự án có sự tham gia của hơn 2.000 chuyên viên kinh doanh từ các đơn vị phân phối lớn ở phía Bắc.

Ông Vũ Quốc Việt Nam – Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Đất Xanh – cho biết Hà Nội luôn là thị trường trọng yếu trong chiến lược phát triển của doanh nghiệp. Theo ông, nhà đầu tư tại miền Bắc có xu hướng quan tâm đến các sản phẩm bất động sản sở hữu giá trị bền vững. Vì vậy, trong giai đoạn 2, Đất Xanh giới thiệu The Privé tại Hà Nội nhằm giúp khách hàng khu vực này tiếp cận trực tiếp sản phẩm chủ lực của Tập đoàn trong phân khúc hạng sang, với các yếu tố như pháp lý rõ ràng, vị trí gần trung tâm, mô hình khu compound ven sông và hệ tiện ích đa dạng – những đặc điểm phù hợp với nhu cầu của nhiều nhà đầu tư miền Bắc.

Sự xuất hiện đông đảo của đại diện các đại lý và đại sứ kinh doanh miền Bắc cũng cho thấy xu hướng Nam tiến đang trở lại mạnh mẽ. Dòng tiền miền Bắc, vốn từng bùng nổ hơn một thập kỷ trước, nay quay lại trong bối cảnh thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng và toàn quốc đang phục hồi mạnh mẽ.

Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế, các dự án compound ven sông như The Privé được xem là không nhiều trên thị trường. Dòng sản phẩm này vừa cho thấy tiềm năng tích lũy dài hạn, vừa phù hợp với xu hướng tìm kiếm bất động sản giá trị của nhiều nhà đầu tư miền Bắc.

Theo ông Vũ Cương Quyết – Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, từ những năm 2008 – 2010, làn sóng Nam tiến của nhà đầu tư miền Bắc đã bùng nổ mạnh mẽ, đặc biệt tập trung vào các dự án cao cấp, số lượng giới hạn tại trung tâm TP.HCM. Không khó lý giải vì sao các dự án bất động sản cùng phân khúc tại TP.HCM trước đây từng ghi nhận tới 40% giao dịch đến từ khách hàng miền Bắc.

Trên thực tế, khách hàng miền Bắc thường ưu tiên các dự án trung tâm, có pháp lý rõ ràng, tiện ích đầy đủ và tiềm năng tăng trưởng ổn định. Vì vậy, phân khúc bất động sản trung tâm hạng sang tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhóm khách hàng có tài chính tốt.

Trao đổi với Reatimes, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc miền Nam Batdongsan.com.vn cũng cho biết, có 3 động lực khiến dòng tiền từ nhà đầu tư phía Bắc "Nam tiến" ngày càng mạnh mẽ.

Động lực thứ nhất đến từ chính khách hàng. Nhiều nhà đầu tư lâu năm thường có độ nhạy cao, tài chính tốt luôn tìm kiếm thị trường mới. Khi nhận thấy tiềm năng tại thị trường miền Nam, các nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển vào, điều này buộc các sàn phải mở rộng thị trường phân phối để tiếp tục phục vụ nhóm khách này. Nếu các sàn miền Bắc không kịp thời tham gia thị trường phía Nam, nhóm khách hàng sẽ tìm đến các sàn phân phối bản địa, dẫn tới nguy cơ mất khách. Vì vậy, để giữ chân và duy trì mối quan hệ, các sàn miền Bắc buộc phải Nam tiến.

Thứ hai, nhiều sàn vốn đã thân quen và hợp tác lâu năm với các chủ đầu tư lớn. Khi các chủ đầu tư này phát triển dự án tại TP.HCM, các sàn cũng dịch chuyển theo để tiếp tục phân phối sản phẩm của đối tác chiến lược.

Thứ ba, thị trường TP.HCM đã vượt qua giai đoạn khó khăn. Sau hai năm chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh, suy thoái kinh tế và vấn đề trái phiếu, hiện nay hạ tầng TP.HCM và vùng ven đang được triển khai mạnh mẽ, kéo theo sự hồi phục rõ rệt của thị trường bất động sản. Nhận thấy tín hiệu tích cực này, các sàn đã sớm quay trở lại, dịch chuyển lực lượng kinh doanh để đón đầu cơ hội phục hồi và tăng trưởng trong giai đoạn tới.

"Hiện tại, thị trường đang bước vào giai đoạn chuyển giao với nhiều cơ hội, khi nguồn hàng từ các chủ đầu tư và nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển mạnh. Dự kiến từ nay đến 2 năm tới, nguồn cung mới tại TP.HCM sẽ khá dồi dào, đáp ứng đúng nhu cầu của nhà đầu tư. Các sàn Hà Nội sau 2 năm tăng trưởng đột biến tại thị trường miền Bắc đang kỳ vọng TP.HCM sẽ có mức tăng trưởng tương tự", ông Tuấn nhìn nhận.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng nhận thấy, làn sóng "Nam tiến" của dòng tiền đầu tư bất động sản đang ngày càng mạnh mẽ. Miền Nam, đặc biệt là khu vực TP.HCM đang dần trở thành điểm đến mới nhờ mặt bằng giá hợp lý, hạ tầng bứt tốc và khung pháp lý được cải thiện.

Tuy nhiên, chuyên gia cũng khuyến cáo nhà đầu tư cần chọn lọc kỹ phân khúc, đánh giá khả năng tài chính và ưu tiên chiến lược dài hạn thay vì kỳ vọng lợi nhuận nhanh, nhằm đảm bảo an toàn và hiệu quả trong bối cảnh thị trường đang tái cấu trúc.

Hiện nay, phần lớn giao dịch vẫn đến từ nhu cầu đầu tư, trong khi nguồn cung đang tăng nhanh. Nếu sử dụng vốn vay quá lớn để đầu tư dàn trải, nhà đầu tư có thể rơi vào thế bị động khi lãi suất tăng hoặc thanh khoản giảm. Trong kịch bản xấu, dòng tiền đứt gãy có thể dẫn tới tình trạng dự án đình trệ, ảnh hưởng tâm lý thị trường và niềm tin của nhà đầu tư./.