Dòng tiền đổi hướng, khép lại thời "đánh nhanh, thắng nhanh" trên thị trường bất động sản?

Dòng tiền chưa rời bỏ thị trường mà đang thận trọng trước "cuộc chơi" mới

Trong chia sẻ mới đây với báo chí, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing cho rằng, thị trường không còn thiếu nguồn cung mà đang bước vào giai đoạn sàng lọc và tái cấu trúc. Nếu trước đây chỉ cần có quỹ đất là doanh nghiệp có thể tham gia thị trường, thì nay năng lực tài chính, pháp lý và khả năng phát triển dự án mới là yếu tố quyết định thành công.

Sự thay đổi này cũng đang tác động trực tiếp đến hành vi của dòng tiền trên thị trường. Khảo sát của OneHousing tại khu vực phía Bắc cho thấy, nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn duy trì ở mức cao, song quyết định đầu tư đã trở nên thận trọng và có tính chọn lọc hơn. Cụ thể, 17% khách hàng dự kiến mua bất động sản trong vòng dưới 6 tháng, 41% có kế hoạch mua trong khoảng từ 6 tháng đến 1 năm, 28% dự định mua trong 1 - 2 năm và chỉ khoảng 7% cho biết chưa có nhu cầu.

Đáng chú ý, tỷ lệ khách hàng dự kiến xuống tiền trong khoảng 6 tháng đến 1 năm đã tăng từ 32% của năm 2025 lên 41% trong năm nay. Điều này cho thấy dòng vốn đầu tư chưa rời bỏ thị trường mà đang ở trạng thái chờ đợi, chỉ sẵn sàng giải ngân khi các yếu tố về quy hoạch, hạ tầng và triển vọng phát triển được xác lập rõ ràng hơn.

Riêng tại Hà Nội, việc công bố Quy hoạch Thủ đô với tầm nhìn 100 năm được ông Trung đánh giá đã tạo ra một "nhịp nghỉ" cần thiết của thị trường. Thay vì chạy theo tâm lý đám đông hay những kỳ vọng ngắn hạn, nhà đầu tư đang có xu hướng dành nhiều thời gian hơn để phân tích quy hoạch, đánh giá tiềm năng từng khu vực và cân nhắc hiệu quả đầu tư trong dài hạn. Theo ông, đây là tín hiệu cho thấy thị trường đang chuyển dịch theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp và trưởng thành hơn, khi quyết định đầu tư ngày càng được dẫn dắt bởi giá trị thực thay vì những cơn sốt mang tính chu kỳ.

Trao đổi với Đô thị mới, anh Nguyễn Minh Ngọc, môi giới tại Hà Nội cho biết, lượng giao dịch thành công trong quý II đã giảm đáng kể so với giai đoạn cuối năm ngoái, dù lượng khách đi xem nhà không hề ít.

Theo anh Ngọc, điều thay đổi lớn nhất hiện nay nằm ở tâm lý của người mua. "Khách không còn quyết định sau một, hai lần xem nhà như trước. Họ thường khảo sát rất nhiều dự án, so sánh giá, pháp lý, tiến độ hạ tầng rồi mới xuống tiền. Có những khách mất cả hai, ba tháng chỉ để theo dõi diễn biến thị trường", anh nói.

Môi giới này cho biết, ngay cả những nhà đầu tư có sẵn dòng tiền cũng đang ưu tiên giữ tỷ trọng tiền mặt cao hơn thay vì giải ngân ngay. Họ chỉ chấp nhận mua khi tài sản thực sự có mức giá hợp lý hoặc nằm tại những khu vực đã có quy hoạch, hạ tầng rõ ràng.

"Trước đây, nhiều người mua vì sợ mất cơ hội, còn bây giờ họ sợ mua nhầm. Tâm lý FOMO gần như không còn. Khách hàng sẵn sàng bỏ lỡ một giao dịch nếu cảm thấy giá chưa đủ hấp dẫn hoặc tiềm năng tăng trưởng chưa rõ ràng. Điều đó khiến thời gian chốt giao dịch kéo dài hơn, nhưng cũng phản ánh thị trường đang trở nên lý tính và chuyên nghiệp hơn", anh Ngọc nhận định.

Theo anh, trong bối cảnh nguồn cung dần cải thiện và thông tin quy hoạch ngày càng minh bạch, người mua đang nắm quyền chủ động hơn trong quá trình đàm phán, buộc cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư thứ cấp phải điều chỉnh kỳ vọng về giá và chính sách bán hàng nếu muốn sớm đưa sản phẩm ra thị trường.

Hết thời "đánh nhanh, thắng nhanh"

Sau nhiều chu kỳ tăng trưởng nóng rồi điều chỉnh, thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự thay đổi rõ nét trong tư duy đầu tư. Giới chuyên môn đánh giá, nếu trước đây không ít nhà đầu tư tham gia thị trường với kỳ vọng "mua hôm nay, bán vài tháng sau", tận dụng những cơn sốt giá ngắn hạn để tìm kiếm lợi nhuận, thì hiện nay xu hướng này đang dần nhường chỗ cho chiến lược nắm giữ trung và dài hạn, ưu tiên những tài sản có khả năng khai thác thực, tạo dòng tiền ổn định và gắn với nhu cầu sử dụng thực tế.

Chia sẻ với báo chí, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển trưởng thành hơn, khi giá trị của tài sản không còn được quyết định bởi những cơn sốt đầu cơ hay kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn. Thay vào đó, khả năng khai thác, tạo dòng tiền ổn định và đáp ứng nhu cầu sử dụng thực đang dần trở thành thước đo cốt lõi để định giá bất động sản.

Theo ông, trong bối cảnh mới, những tài sản có khả năng tạo ra giá trị khai thác thực sẽ ngày càng được thị trường đánh giá cao hơn các sản phẩm chỉ được nắm giữ với kỳ vọng tăng giá.

"Một căn hộ cho thuê ổn định, một mặt bằng kinh doanh có lưu lượng khách lớn hay một khu đô thị được quy hoạch đồng bộ sẽ hấp dẫn hơn nhiều so với những lô đất chỉ được kỳ vọng tăng giá theo tâm lý đám đông", TS. Đinh Thế Hiển nhấn mạnh.

Chuyên gia cho rằng, đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang chuyển từ định giá bằng kỳ vọng sang định giá bằng giá trị sử dụng thực. Ngay cả hoạt động đầu cơ cũng không còn diễn ra theo kiểu "lướt sóng" trong thời gian ngắn như trước, mà buộc phải gắn với tầm nhìn dài hạn hơn, dựa trên các yếu tố nền tảng như quy hoạch, hạ tầng, tốc độ đô thị hóa và khả năng hình thành dòng tiền trong tương lai. Theo đó, chu kỳ đầu tư cũng được kéo dài từ khoảng 2 - 5 năm, thay vì chỉ vài tháng như giai đoạn thị trường tăng nóng trước đây.

Sự thay đổi này cũng được thúc đẩy bởi quá trình tái cấu trúc không gian phát triển đô thị. TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, định hướng quy hoạch mới của Hà Nội với mô hình 9 cực tăng trưởng và 9 trung tâm chức năng sẽ từng bước thay thế mô hình phát triển đơn cực tồn tại nhiều năm qua. Khi đầu tư công, hạ tầng, việc làm và các dịch vụ đô thị đồng thời dịch chuyển theo quy hoạch, giá trị bất động sản sẽ ngày càng phản ánh đúng năng lực phát triển của từng khu vực, thay vì chỉ phụ thuộc vào vị trí trung tâm hay những thông tin mang tính đầu cơ.

Ở góc độ thị trường vốn, ông Ngô Thành Huấn, CEO FIDT nhận định, nhà đầu tư hiện nay cũng trở nên thận trọng hơn khi hệ thống pháp luật về đất đai ngày càng hoàn thiện, trong khi dữ liệu thị trường và công nghệ số giúp việc tra cứu giá bán, lịch sử giao dịch và mặt bằng giá trở nên minh bạch hơn. Khi khoảng cách thông tin giữa người bán và người mua dần được thu hẹp, cơ hội kiếm lợi nhuận nhờ tin đồn hay hiệu ứng tâm lý sẽ ngày càng ít đi.

Bên cạnh đó, bối cảnh phát triển đô thị cũng đang bước sang một giai đoạn mới. Với tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam hiện đã tiến gần 45%, cao hơn đáng kể so với mức hơn 30% cách đây khoảng một thập kỷ, dư địa tăng giá đồng loạt của bất động sản không còn nhiều. Theo kinh nghiệm của nhiều quốc gia, khi quá trình đô thị hóa đạt đến ngưỡng này, dòng vốn sẽ có xu hướng tập trung vào những khu vực hội tụ đầy đủ các yếu tố nền tảng như hạ tầng giao thông, việc làm, dịch vụ, dân cư và khả năng khai thác thực tế, thay vì lan tỏa trên diện rộng như giai đoạn trước.

Có thể thấy, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, nơi giá trị thực dần thay thế kỳ vọng, dòng tiền dài hạn thay thế tư duy lướt sóng, còn năng lực khai thác tài sản trở thành thước đo quan trọng hơn tốc độ tăng giá ngắn hạn. Điều đó không đồng nghĩa cơ hội đầu tư đã khép lại, nhưng đồng nghĩa với việc cuộc chơi đang trở nên khắt khe hơn. Lợi nhuận sẽ ngày càng thuộc về những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, biết lựa chọn tài sản dựa trên nền tảng quy hoạch, hạ tầng, nhu cầu thực và khả năng tạo dòng tiền, thay vì chỉ chạy theo những cơn "sóng" đầu cơ như trong quá khứ./.