Lời tòa soạn:
Những năm qua, các dự án công viên nghĩa trang được nhiều địa phương chú trọng đưa vào quy hoạch để thu hút đầu tư. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, định hướng quy hoạch, xây dựng các dự án công viên nghĩa trang tại các địa phương là chủ trương đúng đắn, tốt đẹp, cần được khuyến khích thực hiện.
Thực tế, thị trường bất động sản nghĩa trang đang có những chuyển biến mạnh mẽ về chất lượng, đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của người dân địa phương và các vùng lân cận. Theo đó, hàng loạt dự án quy mô lớn như: Công viên Vĩnh Hằng giai đoạn 2 (Ba Vì, Hà Nội); Nghĩa trang An Lạc Viên (Thái Nguyên); Nghĩa trang An Lạc (Quảng Ninh); Lạc Hồng Viên (Hòa Bình)… được xây dựng bài bản, đồng bộ.
Tuy nhiên, hiện tại, cũng có không ít dự án nghĩa trang nhiều năm không thể triển khai do nhiều nguyên nhân. Cá biệt, còn có dự án có thông tin phản ánh bán phần mộ, đất nghĩa trang dù chưa xây dựng.
Trên tinh thần tuyên truyền pháp luật và nghiên cứu, phản biện, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes.vn) triển khai tuyến bài: "Bắc Ninh: Dự án nghĩa trang xã Long Châu chưa xây dựng, rủi ro khi mua bán đất mộ phần"
Nội dung tuyến bài nêu ra vấn đề về việc mua bán tại dự án Khu nghĩa trang cát táng tập trung tại xã Long Châu, huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Qua đó, cảnh báo và giúp người dân (khách hàng) có thông tin trong việc mua bán bất động sản nghĩa trang nhằm hạn chế rủi ro, tránh mua phải bất động sản chưa đủ pháp lý.
Chủ đầu tư dự án bị phản ánh bán đất mộ phần
Theo nghiên cứu, khảo sát của phóng viên Reatimes, ngày 14/5/2021, UBND tỉnh Bắc Ninh đã cấp Quyết định chấp thuận Chủ trương đầu tư đồng thời Chấp thuận nhà đầu tư (lần đầu) cho Công ty cổ phần công viên tâm linh Bảo Lạc (viết tắt là Công ty công viên tâm linh Bảo Lạc) xây dựng dự án Khu nghĩa trang cát táng tập trung tại xã Long Châu, huyện Yên Phong. Ông Phạm Văn Lực, sinh năm 1985, giữ chức danh Tổng Giám đốc là người đại diện pháp luật của công ty.
Mục tiêu của dự án là xây dựng khu nghĩa trang theo hình thức cát táng kết hợp vườn hoa cây xanh, được quy hoạch hiện đại, có đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ đồng bộ. Khu nghĩa trang này chỉ phục vụ nhân dân huyện Yên Phong nói riêng và tỉnh Bắc Ninh, không phục vụ các tỉnh thành khác.
Quy mô dự án bao gồm: Khu nghĩa trang cát táng và các hạ tầng phụ trợ theo quy hoạch chi tiết được duyệt. Quy mô xây dựng các hạng mục công trình phải đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy hoạch và giấy phép xây dựng.
Phối cảnh dự án Khu nghĩa trang cát táng tập trung tại xã Long Châu (Bảo Lạc Viên) trong hồ sơ tư vấn cho khách hàng (Ảnh chụp tư liệu).
Vốn đầu tư của dự án theo chủ đầu tư đăng ký là 402.6777.352.000 đồng (hơn 402 tỷ đồng), trong đó, vốn góp thực hiện dự án là 78.708.940.200 đồng (hơn 78 tỷ đồng), chiếm 19,5% tổng mức đầu tư; vốn huy động, vốn vay: 323.968.411.800 đồng (hơn 323 tỷ đồng), chiếm 80,5% tổng mức đầu tư.
Tiến độ xây dựng cơ bản và đưa công trình vào hoạt động hoặc khai thác vận hành: Hoàn thiện các thủ tục đầu tư, xây dựng, môi trường từ quý II/2021 đến quý IV/2021; Bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB), thực hiện các thủ tục về đất đai từ quý I/2022 đến quý III/2022; Xây dựng các hạng mục công trình, lắp đặt thiết bị, tuyển dụng lao động từ quý IV/2022 đến quý II/2024; Hoàn thành và đưa dự án vào sử dụng từ quý II/2024.
Tuy nhiên, theo ghi nhận của phóng viên Reatimes, đến nay, dù đã bước sang quý III/2024, dự án Khu nghĩa trang cát táng tập trung tại xã Long Châu chưa có hoạt động xây dựng và khu đất triển khai dự án đang là đất trống và ruộng lúa.
Khu đất thực hiện dự án Khu nghĩa trang cát táng tập trung tại xã Long Châu không có hoạt động xây dựng. (Ảnh: Phong Hà).
Đáng nói, không những chậm xây dựng theo chủ trương đầu tư được duyệt, chủ đầu tư dự án Khu nghĩa trang cát táng tập trung tại xã Long Châu (tên thương mại được rao bán là Bảo Lạc Viên) còn bị người dân phản ánh có dấu hiệu vi phạm khi mở bán đất mộ phần (đất nghĩa trang).
Theo bà P.A. - trú tại huyện Yên Thế (Bắc Giang) - ngày 16/7 vừa qua, bà có ký kết hợp đồng trị giá 142 triệu đồng với Công ty công viên tâm linh Bảo Lạc để mua mảnh đất mộ phần rộng 4,26m2 tại dự án Khu nghĩa trang cát táng tập trung tại xã Long Châu. Trước khi ký hợp đồng, Công ty công viên tâm linh Bảo Lạc có cam kết về tính pháp lý của dự án và tiến độ bàn giao đất.
Bà P.A. cho biết, việc mua bán đất này được Công ty công viên tâm linh Bảo Lạc cụ thể bằng 2 hợp đồng: Hợp đồng tư vấn dịch vụ và hợp đồng đặt cọc.
"Công ty yêu cầu gia đình tôi thanh toán trước 60% giá trị hợp đồng (85.680.000 đồng). Số tiền còn lại sẽ thanh toán theo tiến độ. Theo đó, số tiền đặt cọc, tôi phải thanh toán là 21.960.000 đồng vào tài khoản Công ty công viên tâm linh Bảo Lạc (tại số tài khoản 116860999999 ngân hàng MB). Với Hợp đồng tư vấn, tôi phải chuyển khoản 63.999.000 đồng cho số tài khoản ngân hàng MB, số tài khoản 88809042024 của người tên VU THI HUE", bà P.A. cho biết.
Sơ đồ vị trí các lô đất mộ phần tại dự án Khu nghĩa trang cát táng tập trung tại xã Long Châu trong "Thỏa thuận đặt cọc" (Ảnh chụp tư liệu).
Cũng theo bà P.A., khi thắc mắc về hình thức của hợp đồng và việc phải thanh toán không phải vào số tài khoản của Công ty công viên tâm linh Bảo Lạc ký hợp đồng thì bà được một người xưng tên T.Đ.Q., nhận là Giám đốc Kinh doanh của dự án nói: "Phải tách hợp đồng và chuyển 1 phần tiền thanh toán ngoài hợp đồng vào tài khoản cá nhân ra để tránh bị cơ quan Nhà nước đánh thuế".
Sau khi ký hợp đồng mua đất phần mộ phần trên, bà P.A. có tiếp tục tìm hiểu mua thêm đất cho phần mộ gia tộc. Lúc này, bà được tư vấn mua lô đất mộ phần rộng 210m2 tại dự án.
"Ngày 20/7 vừa qua, gia đình tôi được chuyển 2 hợp đồng (1 hợp đồng tư vấn dịch vụ và 1 hợp đồng thỏa thuận đặt cọc) đã có chữ kỹ của Tổng Giám đốc Công ty công viên tâm linh Bảo Lạc và được đóng dấu đỏ. Nhưng khi thắc mắc tại sao không chuyển khoản vào tài khoản công ty và tính pháp lý của dự án thì người tự nhận tên T.Đ.Q. - Giám đốc kinh doanh của dự án xin rút lại hợp đồng với gia đình và xin ký vào dịp khác khi dự án đầy đủ pháp lý.
Trong khi chưa hiểu rõ vấn đề mua bán, ngày 23/7, bà P.A. bất ngờ nhận được chuyển khoản từ tài khoản Công ty công viên tâm linh Bảo Lạc và từ tài khoản VU THI HUE hoàn trả số tiền đã thanh toán khi ký các hợp đồng với công ty vào ngày 16/7 trước đó. Bà P.A, bức xúc cho rằng, việc trả tiền này chưa hề có ý kiến đồng ý của bà về phương án hủy hay thanh lý hợp đồng đã ký kết.
"Việc bán đất mộ phần khi dự án chưa đủ các điều kiện pháp lý, chưa hề triển khai khởi công xây dựng có dấu hiệu lừa dối khách hàng theo điều 198 Bộ hình sự", bà P.A. bức xúc và đề nghị cơ quan công an xác minh việc Công ty có ký hợp đồng mua bán đất mộ phần tại dự án này với ai nữa không? Và làm rõ hành vi có dấu hiệu trốn thuế khi ký 2 hợp đồng như đã phản ánh ở trên.
Dự án đang xin điều chỉnh chủ trương đầu tư, chưa hoàn thành GPMB
Liên quan tới nội dung phản ánh có hoạt động mua bán đất mộ phần tại dự án Khu nghĩa trang cát táng tập trung tại xã Long Châu, ngày 26/8 vừa qua, Phòng Kinh tế và hạ tầng huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh đã làm việc với bà P.A. và một số người dân khác. Sau khi ghi nhận ý kiến của công dân, đại diện Phòng Kinh tế và Hạ tầng huyện Yên Phong đề nghị người dân phối hợp làm rõ nội dung phản ánh.
Trước đó (ngày 30/7/2024), cơ quan chức năng huyện Yên Phong đã tổ chức buổi làm việc giữa phòng Kinh tế và Hạ tầng, phòng Tài nguyên và Môi trường, Thanh tra huyện, UBND xã Long Châu và Công ty công viên tâm linh Bảo Lạc liên quan tới nội dung phản ánh có tình trạng mua bán đất mộ phần tại dự án Khu nghĩa trang cát táng tập trung tại xã Long Châu.
Báo cáo tại buổi làm việc này, đại diện nhà đầu tư - Công ty công viên tâm linh Bảo Lạc cho biết, dự án đã được UBND tỉnh Bắc Ninh chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư tại Quyết định 168/QĐ-UBND ngày 14/5/2021. Theo đó, dự án sẽ hoàn thành và đưa vào sử dụng từ quý II/2024. Tuy nhiên, đến nay, dự án chưa hoàn thành do chưa thành công tác giải phóng mặt bằng. Nhà đầu tư đang trình Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bắc Ninh hồ sơ điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định.
Về thực hiện dự án, nhà đầu tư cho biết, dự án chưa được thực hiện do chưa được giao đất.
Về kinh doanh bất động sản, đại diện nhà đầu tư cũng cho biết, hiện tại mới thực hiện bước đầu để nghiên cứu thị trường. Đến thời điểm hiện tại, công ty chưa tổ chức bất cứ hoạt động truyền thông, bán hàng hoặc liên kết bán hàng nào trên thị trường. Các hoạt động quảng cáo hiện nay (nếu có) liên quan đến dự án không phải là thông tin chính thức từ nhà đầu tư.
Đại diện chính quyền địa phương - Chủ tịch UBND xã Long Châu Nguyễn Văn Hùng - cho rằng, UBND xã chưa phát hiện, chưa nắm được nội dung nào liên quan đến việc rao bán các sản phẩm của dự án tại địa phương.
Nghiêm cấm việc rao bán
Kết luận buổi họp trên, cơ quan chức năng huyện Yên Phong chỉ đạo Công ty công viên tâm linh Bảo Lạc dừng mọi hoạt động quảng cáo, rao bán sản phẩm dự án nếu có. Việc thực hiện kinh doanh bất động sản chỉ được thực hiện sau khi có đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Đối với UBND xã Long Châu, thường xuyên kiểm tra việc rao bán, kinh doanh bất động sản tại dự án. Trong trường hợp phát hiện ra sai phạm cần báo cáo ngay đến cơ quan có thẩm quyền để xử lý theo quy định của pháp luật.
Nhìn nhận dưới góc độ pháp lý, luật sư Dương Thế Vũ (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho biết, tình trạng rao bán các dự án bất động sản khi chưa đủ điều kiện pháp lý là một vấn đề đáng lo ngại và cần được xử lý triệt để. Do đó, cơ quan chức năng cần thực hiện các biện pháp mạnh mẽ hơn bằng việc tăng cường xử phạt các trường hợp vi phạm và công khai thông tin vi phạm để tạo sự răn đe, bảo vệ quyền lợi của người mua và đảm bảo sự minh bạch trong thị trường bất động sản.
Luật sư khuyến cáo, khách hàng cần thận trọng, tìm hiểu kỹ về tính pháp lý của dự án trước khi tham gia mua bán. "Khách hàng cần tỉnh táo và tìm hiểu kỹ lưỡng về tính pháp lý của các hợp đồng nhằm bảo vệ quyền lợi của mình và chỉ nên ký hợp đồng khi đã có đủ thông tin pháp lý rõ ràng về dự án", luật sư Dương Thế Vũ nhấn mạnh.
