Thích
Chưa xong móng, môi giới đã ồ ạt rao bán
Theo nghiên cứu và khảo của phóng viên Reatimes thời gian gần đây, thị trường bất động sản Hà Nội xuất hiện tình trạng rao bán khi chưa đủ điều kiện pháp lý tại không ít dự án chung cư, khu đô thị. Dù các dự án này vẫn đang trong quá trình thi công hạ tầng, môi giới đã hoạt động sôi nổi, đăng bài trên mạng xã hội, mời khách hàng booking, đặt cọc giữ chỗ, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua.
Đơn cử, dự án Northern Emerald (tên pháp lý: Khối nhà hỗn hợp thuộc Dự án Tổ hợp Trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ ở cầu Vĩnh Tuy) tại phường Long Biên, Hà Nội, dù đang thi công phần móng nhưng lại được môi giới quảng cáo, rao bán rầm rộ những ngày qua.
Toàn cảnh dự án Northern Emerald tại ngã tư Quang Trung - Cổ Linh (ghi nhận giữa tháng 9). Ảnh: Trọng Hiếu
Theo thông tin khảo sát, Dự án Tổ hợp Trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ ở cầu Vĩnh Tuy nằm tại ngã tư Quang Trung - Cổ Linh, thuộc phường Long Biên, do Công ty cổ phần Xây dựng Sông Hồng (Incomex) làm chủ đầu tư với tổng mức đầu tư 1.039 tỷ đồng.
Dự án có diện tích xây dựng 3.747m2, được triển khai theo 2 giai đoạn. Trong đó, giai đoạn 1 là khối chung cư cao 18 tầng (tên thương mại: Northern Diamond) đã hoàn thành và bàn giao cho khách hàng.
Giai đoạn 2 của dự án là khối nhà hỗn hợp có tên thương mại là Northern Emerald, quy mô 19 tầng nổi, 2 tầng hầm, bao gồm các tầng thương mại, văn phòng và 196 căn hộ.
Công trình này được Sở Xây dựng TP. Hà Nội cấp Giấy phép xây dựng từ tháng 10/2021, hiệu lực khởi công xây dựng trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày cấp. Tuy nhiên, đến tháng 6 vừa qua, tức sau 4 năm, chủ đầu tư mới tổ chức lễ ký kết hợp đồng và triển khai thi công dự án.
Tòa Northern Emerald được chủ đầu tư tổ chức triển khai thi công từ tháng 6/2025.
Mặt khác, theo Quyết định điều chỉnh Chủ trương đầu tư dự án Tổ hợp Trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ ở cầu Vĩnh Tuy được UBND TP. Hà Nội ban hành hồi tháng 2/2019, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện đúng các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, quy hoạch, nhà ở, kinh doanh bất động sản.
Quyết định cũng yêu cầu nhà đầu tư đảm bảo nguồn tài chính, xây dựng kế hoạch huy động vốn phù hợp với tiến độ dự án, đồng thời, nghiêm cấm việc huy động vốn để triển khai dự án không đúng quy định của pháp luật dưới mọi hình thức.
Song, theo khảo sát của phóng viên Reatimes, dù tòa Northern Emerald đang trong quá trình thi công phần móng, nhiều môi giới đã công khai đăng bài rao bán, mời khách hàng booking căn hộ với số tiền đặt cọc từ 50 - 100 triệu đồng/căn.
Tòa Northern Emerald đang trong quá trình thi công phần móng (ghi nhận giữa tháng 9). Ảnh: Trọng Hiếu
Mập mờ "phiếu xác nhận nhu cầu khách hàng"
Quảng cáo về tòa Northern Emerald, một môi giới tên Đ. cho biết, tại nút giao Cổ Linh sắp triển khai dự án hầm chui gần 750 tỷ đồng, vì vậy, tiềm năng tăng giá bất động sản tại khu vực này là rất lớn.
"Đặc biệt, cuối năm, dự án cầu Trần Hưng Đạo được khởi công, dự án lại có cơ hội tăng giá hơn nữa. Khách hàng đầu tư thời điểm này là vô cùng hợp lý", Đ. cho hay
Tư vấn khách booking căn hộ tại tòa Northern Emerald, một môi giới tên H. tự giới thiệu là nhân viên Công ty Cổ phần Bất động sản G.Empire, cho biết dự án ở vị trí đắc địa của phường Long Biên, có đủ các tiện ích như bể bơi, gym… nhưng chỉ có chưa đến 200 căn hộ. Giá dự kiến khoảng 86 triệu đồng/m2.
"Nếu không đặt cọc giữ chỗ sớm, khách hàng khó có cơ hội chọn căn ưng ý. Mặt khác, nếu khách hàng đặt chỗ sớm sẽ được hưởng chiết khấu lên đến 1,5%", môi giới này thuyết phục.
Phiếu xác nhận nhu cầu khách hàng do môi giới cung cấp.
Về cách thức giao dịch, theo H., khách hàng sẽ đặt cọc 100 triệu đồng, sau đó cùng giám đốc công ty G.Empire ký tên vào Phiếu xác nhận nhu cầu khách hàng, trong phiếu sẽ ghi thông tin căn hộ khách muốn đặt cọc.
"Khi dự án được mở bán, nếu khách hàng đổi ý, không muốn mua hàng nữa hoặc không khớp được căn như kỳ vọng, khách sẽ được hoàn trả toàn bộ tiền cọc", môi giới H. khẳng định.
Đáng chú ý, quá trình tư vấn, môi giới H. cũng cung cấp cho khách hàng bản Giấy phép xây dựng được Sở Xây dựng TP. Hà Nội cấp cho Công ty cổ phần Xây dựng Sông Hồng từ tháng 10/2021, trong đó nêu rõ thời hạn giấy phép có hiệu lực khởi công xây dựng là 12 tháng. Quá thời hạn trên, chủ đầu tư phải đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng.
Lý giải việc chủ đầu tư tổ chức triển khai thi công vào tháng 6/2025, khi giấy phép xây dựng đã hết hạn, môi giới này cho biết, hiện tại, chủ đầu tư đang làm thủ tục xin gia hạn giấy phép xây dựng.
"Dự kiến đến tháng 11, khách hàng sẽ được chuyển sang hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Khi đó, chủ đầu tư đảm bảo dự án sẽ có đầy đủ hồ sơ pháp lý, bao gồm cả giấy phép xây dựng đã gia hạn", môi giới H. hứa hẹn.
Trụ sở Công ty cổ phần Xây dựng Sông Hồng tại Hà Nội.
Đáng chú ý, theo danh sách 33 dự án nhà ở đủ điều kiện về bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh trên địa bàn Hà Nội (cập nhật từ đầu năm 2025 đến tháng 9/2025) mà Sở Xây dựng TP. Hà Nội vừa công bố, dự án Khối nhà hỗn hợp thuộc Tổ hợp Trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ ở cầu Vĩnh Tuy - Northern Emerald vẫn chưa có tên trong danh sách.
Điều này cho thấy, đến thời điểm hiện tại (tháng 9/2025), dự án vẫn chưa đủ điều kiện mở bán.
Để có thông tin khách quan từ phía chủ đầu tư về tình trạng môi giới rao bán, mời khách hàng đặt chỗ khi dự án chưa đủ điều kiện, phóng viên đã liên hệ, gửi nội dung làm việc tới chủ đầu tư - Công ty cổ phần Xây dựng Sông Hồng để làm rõ sự việc. Tuy nhiên, qua nhiều ngày liên hệ làm việc, công ty vẫn chưa có phản hồi.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia pháp lý bất động sản, hoạt động yêu cầu khách hàng đặt cọc hay booking trước khi dự án đủ điều kiện mở bán có thể bị coi là hành vi huy động vốn trái phép và đẩy cho khách hàng nhiều rủi ro. Để có thể giảm thiểu các rủi ro trong việc mua bán, đầu tư bất động sản, khách hàng cần kiểm tra kỹ tính pháp lý và thông tin về bất động sản.
Ngoài ra, hoạt động này có thể sẽ dẫn tới những hệ lụy cho thị trường như "sốt ảo", "thổi giá" hay bán giá chênh lệch… Điều đáng nói, booking hay nhận đặt cọc, đặt chỗ đang là "con dao hai lưỡi" và rất dễ khiến người tiêu dùng bị dẫn dắt, chịu tác động của hiệu ứng tâm lý đám đông, chi phối đến hành vi mua bán của họ.
Đặc biệt, nhiều luật sư cũng nhận định, các giao dịch Phiếu đăng ký đặt chỗ, Phiếu đăng ký nguyện vọng… là các giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của Luật Kinh doanh bất động sản, nên sẽ bị vô hiệu, không có giá trị pháp lý.
Khoản 1 Điều 17 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản: "1. Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý, khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật…".
Khoản 5 Điều 23 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định một trong các nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: "5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng".
