Mua bất động sản chưa đủ điều kiện mở bán: Bài học từ những hợp đồng đặt cọc tại Khu đô thị Thanh Hà - Cienco5

Thời gian qua, sự việc hàng trăm khách hàng mua đất tại dự án Khu đô thị Thanh Hà - Cienco 5 (Hà Nội) tập trung căng băng rôn phản đối chủ đầu tư đang thu hút sự chú ý của dư luận. Nguồn cơn của sự việc bắt nguồn từ việc người mua đứng trước nguy cơ mất quyền tự xây nhà và bị áp đặt một mức giá xây dựng mà họ cho là thiếu minh bạch.

Vụ việc này không chỉ là một tranh chấp đơn lẻ mà là bài học điển hình về những rủi ro tiềm ẩn khi "xuống tiền" mua bất động sản thông qua các hình thức hợp đồng trung gian như hợp đồng đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. 

Chia sẻ những bất cập, bức xúc trong quá trình đầu tư vào dự án Khu đô thị Thanh Hà - Cienco5 dưới hình thức ký hợp đồng đặt cọc, nhiều khách hàng bày tỏ, thời điểm ký kết không lường trước được hết các rủi ro pháp lý và tài chính phải đối mặt sau này.

Mất quyền lợi do thay đổi về pháp lý

Rủi ro lớn nhất mà khách hàng có nguy cơ đối mặt khi mua bất động sản chưa đủ điều kiện bằng các dạng hợp đồng đặt cọc chính là sự thay đổi về pháp lý của dự án theo thời gian.

Nhiều trường hợp, sự thay đổi này khiến cho những điều khoản then chốt trong hợp đồng đặt cọc trở nên không chắc chắn, thậm chí vô hiệu hoàn toàn, kéo theo quyền lợi của khách hàng quy định tại điều khoản đó cũng không còn được đảm bảo.

Điển hình, theo Quyết định 964/QĐ-UBND năm 2008 về việc "Cho phép đầu tư xây dựng dự án Khu đô thị mới Thanh Hà A - Cienco5 tại TP. Hà Đông và huyện Thanh Oai, tỉnh Hà Tây", vai trò của Cienco5 được xác định rõ là xây dựng hạ tầng, còn việc xây dựng nhà thấp tầng thuộc về các chủ đầu tư thứ phát.

Mặt khác, quá trình tư vấn, mời gọi khách hàng vào tiền, nhiều nhân viên môi giới của công ty khẳng định, khách hàng sẽ được "tự xây dựng nhà". Đồng thời, trong một số hợp đồng mua bán, chuyển nhượng chủ đầu tư ký với khách hàng cũng có điều khoản xác định rõ người mua có quyền tự chọn nhà thầu xây dựng nhà

Điều này đã tạo ra một kỳ vọng ban đầu rằng người mua sẽ có quyền tự quyết định việc xây dựng ngôi nhà của mình.

Tuy nhiên, đến tháng 7/2015, UBND TP. Hà Nội ban hành Quyết định 3229/QĐ-UBND phê duyệt "Điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết 1/500". Trong đó, các lô đất liền kề, biệt thự được quy hoạch rõ ràng để xây dựng nhà ở theo mẫu. Chủ đầu tư Cienco5 được giao trách nhiệm triển khai dự án theo đúng quy hoạch này. Như vậy, về mặt pháp lý, kế hoạch đã được duyệt là xây nhà rồi bán, chứ không phải bán đất nền cho dân tự xây.

Dù vậy, trong một số bản hợp đồng đặt cọc ký với khách hàng vào cuối năm 2015, Cienco5 Land vẫn đưa một điều khoản then chốt tại Điều 1.1: "Tài sản sẽ không bao gồm nhà ở nếu Bên A được phép chuyển nhượng lô đất sau khi hoàn thành hạ tầng kỹ thuật thiết yếu".

Điều khoản này giúp chủ đầu tư dễ bán hàng hơn khi đánh trúng tâm lý muốn tự xây nhà của nhiều người, từ đó giao tiền cho chủ đầu tư, nhưng lại đưa ra một điều kiện không rõ ràng là "nếu Bên A được phép". Việc này khiến khách hàng đưa ra quyết định đầu tư dựa trên một viễn cảnh không chắc chắn, không phù hợp với quy hoạch được phê duyệt, trong khi chủ đầu tư nhận được nguồn vốn để triển khai dự án.

Bên cạnh đó, hiện chủ đầu tư còn căn cứ vào Luật Kinh doanh bất động sản 2023 để phủ nhận quyền được tự xây nhà của người dân với lập luận rằng, theo luật mới, khu đô thị Thanh Hà - Cienco5 thuộc TP. Hà Nội - đô thị loại đặc biệt, không phải trường hợp được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, do đó điều khoản trên vô hiệu và chủ đầu tư bắt buộc phải xây nhà rồi mới bàn giao cho khách hàng. Như vậy, hợp đồng được ký một đằng, nhưng việc thực hiện lại một nẻo dựa trên cách diễn giải luật có lợi cho chủ đầu tư.

Chủ đầu tư "lật kèo" - Khi niềm tin đặt sai chỗ

Khi người mua đã bị ràng buộc bởi một khoản tiền đặt cọc lớn, họ gần như mất hoàn toàn thế chủ động trong việc đàm phán tài chính.

Đơn cử, hợp đồng đặt cọc ký kết năm 2015 của một khách hàng đối với lô đất tại khu đất A2.4 thuộc khu đô thị Thanh Hà A - Cienco5 cho thấy, số tiền cọc mà khách hàng này phải nộp cho chủ đầu tư lên tới 1,28 tỷ đồng. Với số tiền lớn đã nộp, người mua rơi vào tình thế "cầm dao đằng lưỡi".

Như Reatimes đã thông tin, trước đó, nhiều khách hàng từng ký hợp đồng đặt cọc với Cienco5 Land chia sẻ không khỏi ngỡ ngàng khi gần đây, công ty mời lên ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng lại đưa ra bản dự thảo hợp đồng với đơn giá xây thô từ 6,5 - 6,8 triệu đồng/m². Nếu khách hàng không đồng ý sẽ bị chủ đầu tư coi là từ chối ký hợp đồng, từ đó hủy cọc và trả lại tiền cọc.

Bất ngờ hơn, các khách hàng này cho biết lô đất mà họ mua bán, đặt cọc đã được chủ đầu tư cho thi công xây dựng mà khách hàng không nhận được bất cứ thông báo nào. Vừa mất quyền tự xây nhà, vừa bị chủ đầu tư áp mức giá xây dựng được cho là cao và thiếu cơ sở khi chủ đầu tư không cung cấp dự toán chi tiết để chứng minh, song, rủi ro tài chính nặng nề nhất mà một số khách hàng lo ngại là nguy cơ mất trắng khoản "tiền chênh".

Như trường hợp khách hàng mua đặt cọc lô đất tại khu A2.4 kể trên, hồ sơ giao dịch cho thấy lô đất này đã trải qua nhiều lần "sang tay". Mỗi lần "sang tay" như vậy, gần như chắc chắn người mua sau phải trả một khoản "tiền chênh" không nhỏ cho người mua trước. Nếu hợp đồng cọc bị hủy và chủ đầu tư chỉ hoàn trả số tiền cọc gốc là 1,28 tỷ đồng, toàn bộ khoản tiền chênh mà người mua cuối đã bỏ ra sẽ mất trắng.

Bên cạnh đó, rủi ro về tiến độ cũng là một gánh nặng. Hợp đồng đặt cọc ban đầu được ký vào năm 2015. Đến nay đã gần một thập kỷ, người mua vẫn chưa thể ký hợp đồng mua bán chính thức và nhận đất để xây nhà.

Việc mua bán qua các thỏa thuận trung gian khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý khiến người mua hoàn toàn bị động. Vòng đời của một giao dịch có thể kéo dài vô tận, phụ thuộc hoàn toàn vào tiến độ hoàn thiện pháp lý của chủ đầu tư. Trong suốt thời gian đó, số vốn lớn của người mua bị "giam" tại dự án mà không sinh lời, đồng thời họ bỏ lỡ nhiều cơ hội đầu tư khác.

"Lỗi phần lớn do chủ đầu tư"

Câu chuyện tại Khu đô thị Thanh Hà - Cienco 5 là một minh chứng đắt giá cho các nhà đầu tư bất động sản. Bài học rút ra là phải luôn ưu tiên pháp lý hàng đầu và tuyệt đối không "xuống tiền" khi dự án chưa có văn bản thông báo đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng.

Theo các chuyên gia về pháp lý bất động sản, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng với các loại hợp đồng trung gian như đặt cọc hay góp vốn, vì các hợp đồng dạng này không có giá trị pháp lý và sự bảo vệ cao như hợp đồng mua bán chính thức. Đồng thời, cần lường trước sự thay đổi trong các dự án kéo dài, bởi quy hoạch có thể được điều chỉnh và kỳ vọng ban đầu có thể không còn phù hợp với thực tế triển khai của chủ đầu tư trong tương lai.

Đối với những khách hàng tại dự án khu đô thị Thanh Hà - Cienco5, việc khách hàng bị đặt vào tình thế hiện tại là một rủi ro lớn mà lẽ ra đã có thể tránh được nếu các giao dịch được thực hiện khi dự án đã hoàn toàn minh bạch và đủ điều kiện pháp lý.

Về nguyên nhân dẫn đến những tranh chấp như trên, luật sư Thiệu Quang Sang - Giám đốc công ty Luật TNHH Lawflex nhấn mạnh, một vấn đề lớn trong các giao dịch dạng hợp đồng đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán là việc chủ đầu tư có thể đã không thông tin một cách đầy đủ, chính xác và trung thực về hiện trạng pháp lý của dự án ngay từ đầu. Nhiều khách hàng khi ký các thỏa thuận ban đầu (đặt cọc, góp vốn) có thể không hiểu hết các điều kiện pháp lý, hoặc chấp nhận rủi ro vì yếu tố lợi ích, lợi nhuận.

"Về nguyên tắc, chủ đầu tư là đơn vị chuyên nghiệp, kinh doanh bất động sản thì phải có nghĩa vụ làm sáng tỏ, minh bạch mọi thông tin pháp lý của dự án cho khách hàng biết. Lỗi phần lớn trong các giao dịch có tranh chấp dạng này thường xuất phát từ việc chủ đầu tư không cung cấp đầy đủ thông tin", luật sư Sang phân tích.

Cũng theo luật sư Sang, việc chủ đầu tư đảm bảo tính minh bạch, trung thực trong cung cấp thông tin và tôn trọng quyền lợi hợp pháp của khách hàng là yếu tố then chốt để xây dựng uy tín và tránh các tranh chấp kéo dài. Trong vụ việc tại Khu đô thị Thanh Hà, trách nhiệm giải trình và tìm kiếm giải pháp hài hòa thuộc về chủ đầu tư, đồng thời khách hàng cũng cần có những yêu cầu hợp lý dựa trên cơ sở pháp luật và thỏa thuận đã ký.

Về vấn đề giá cả, dù chủ đầu tư có quyền xây dựng, thì việc thống nhất với khách hàng một đơn giá hợp lý, minh bạch là vô cùng quan trọng. Khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cơ sở tính giá, dự toán chi tiết. "Một bên đòi giá cao, một bên muốn giá thấp thì cần phải có sự thương lượng để đi đến một con số chấp nhận được cho cả hai, thay vì mỗi bên giữ khư khư quan điểm của mình", luật sư đưa ra lời khuyên.

Trường hợp chủ đầu tư và khách hàng không thỏa thuận được, cả hai bên đều có thể bị thiệt hại. Dự án của chủ đầu tư có thể bị ách tắc, thậm chí có nguy cơ bị thu hồi. Khách hàng đã bỏ tiền vào nhưng không nhận được sản phẩm hoặc không thể hoàn thiện pháp lý cho tài sản của mình.

Theo luật sư, giải pháp tốt nhất hiện nay là các bên cần ngồi lại đàm phán, thỏa thuận để tìm ra tiếng nói chung. Việc khách hàng yêu cầu chủ đầu tư phải ký hợp đồng theo đúng các điều khoản cũ có thể rất khó thực hiện nếu các điều khoản đó thực sự không còn phù hợp với pháp luật hiện hành, bởi việc ký kết như vậy có thể dẫn đến hợp đồng vô hiệu, không thể thực hiện các thủ tục pháp lý tiếp theo, như làm sổ đỏ.