Giá chung cư Hà Nội tăng cao, tỉ lệ hấp thụ vẫn tích cực

PV: Thưa bà, bà có thể chia sẻ về diễn biến của giá căn hộ chung cư Hà Nội trong quý 3/2025?

Bà Nguyễn Hoài An: Quý 3/2025 ghi nhận mức tăng kỷ lục về nguồn cung mới, chủ yếu đến từ các dự án có giá chào bán vượt 120 triệu đồng/m2 thông thủy. Các dự án mở bán trải rộng trên nhiều khu vực, nổi bật là Tây Hồ, Cầu Giấy và Long Biên – những nơi có hạ tầng kết nối thuận lợi. Đáng chú ý, mặt bằng giá cao cũng đang lan tỏa ra vùng ven, khi ngày càng nhiều dự án tại Đan Phượng và Văn Giang (Hưng Yên) – khu vực giáp ranh Hà Nội – có giá khởi điểm từ 60 triệu đồng/m2 thông thủy trở lên.

Về diễn biến giá, xu hướng tăng tiếp tục được duy trì ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Giá chào bán sơ cấp trung bình trong quý đã vượt ngưỡng 90 triệu đồng/m2 thông thủy, cao hơn cả mức trung bình tại TP.HCM. So với quý trước, giá sơ cấp tại Hà Nội tăng 16%. Trong khi đó, thị trường thứ cấp ghi nhận mức giá trung bình khoảng 58 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 19% theo năm. Dù tốc độ tăng này chậm hơn năm 2024, nhưng đã tăng tốc trở lại so với hai quý đầu năm.

PV: Bà có thể cho biết tình hình giao dịch của thị trường trong quý vừa qua ra sao?

Bà Nguyễn Hoài An: Hoạt động bán hàng trên thị trường căn hộ Hà Nội diễn ra sôi động khi nhiều chủ đầu tư tiếp tục tung giỏ hàng mới từ các dự án hiện hữu. Các dự án có vị trí gần trung tâm, kết nối giao thông thuận tiện ghi nhận mức giá chào bán tăng mạnh, góp phần kéo mặt bằng giá chung lên cao.

Đáng chú ý, ngay cả những khu vực từng được xem là có giá bán hợp lý như Đan Phượng và Văn Giang (Hưng Yên) cũng chứng kiến mức giá mới cao hơn rõ rệt. Diễn biến này được thúc đẩy bởi sự xuất hiện của các chủ đầu tư lớn, có kinh nghiệm phát triển, cùng với sự hoàn thiện hạ tầng và hình thành các cụm dân cư hiện đại, khiến giá trị bất động sản khu vực tăng lên nhanh chóng.

Mặc dù giá sơ cấp đang ở ngưỡng cao, phần lớn các dự án mở bán trong quý vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ khả quan, trung bình 70–80% tổng số căn tung ra thị trường. Điều này cho thấy dòng tiền đầu tư vào bất động sản Hà Nội vẫn duy trì ổn định, thị trường chưa xuất hiện dấu hiệu chững lại dù áp lực giá ngày càng lớn.

PV: Thưa bà vì sao giá nhà tăng cao mà thanh khoản của thị trường vẫn tốt?

Bà Nguyễn Hoài An: Dù mặt bằng giá căn hộ, đặc biệt ở thị trường sơ cấp, đã tăng lên mức cao nhất trong nhiều năm, thanh khoản vẫn duy trì ở trạng thái tích cực. Có một số nguyên nhân cốt lõi lý giải cho hiện tượng tưởng chừng nghịch lý này.

Thứ nhất, phần lớn người mua ở giai đoạn hiện nay mang tâm thế đầu tư. Các dự án mở bán thường có thời gian bàn giao trong 2–3 năm tới, đồng nghĩa với việc người mua không cần chỗ ở ngay mà chủ yếu nhìn nhận đây là một khoản đầu tư đồng hành cùng chủ đầu tư trong quá trình hình thành dự án. Nếu thực sự cần nhà để ở ngay, họ thường chọn sản phẩm thứ cấp hoặc căn hộ đã hoàn thiện. Điều này cho thấy, nhu cầu đầu tư vẫn đang là động lực chính của thị trường.

Thứ hai, môi trường lãi suất thấp là yếu tố hỗ trợ quan trọng. Khi chi phí vốn rẻ, nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển dòng tiền sang bất động sản – một kênh tích lũy tài sản có giá trị thực và khả năng sinh lời ổn định. Mặt khác, so với các kênh đầu tư khác như vàng hay chứng khoán, bất động sản vẫn tỏ ra hấp dẫn về mức độ an toàn và tiềm năng tăng giá. Chẳng hạn, giá vàng trong nước đã tăng tới 65% trong vòng một năm qua – một minh chứng cho xu hướng tăng giá chung của các loại tài sản – và điều đó ít nhiều tạo ra tác động lan tỏa tâm lý sang thị trường nhà ở.

Thứ ba, chính sách bán hàng linh hoạt của các chủ đầu tư cũng góp phần giữ thanh khoản ở mức tốt. Các gói hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, hoặc ưu đãi cho người mua thanh toán nhanh tiếp tục được duy trì, dù không quá “đặc biệt” như các giai đoạn trước. Tuy nhiên, chính sự ổn định và minh bạch trong chính sách này giúp người mua dễ dàng ra quyết định hơn.

Cuối cùng, tâm lý tích lũy tài sản bằng bất động sản, đặc biệt là chung cư tại Hà Nội và miền Bắc, đang trở thành xu hướng rõ rệt. Trong bối cảnh quỹ đất hạn chế, nhu cầu ở thực gia tăng, căn hộ được xem là sản phẩm vừa để ở, vừa để khai thác cho thuê hoặc giữ giá trị tài sản. Chính điều này giúp thanh khoản duy trì tốt, bất chấp mặt bằng giá đã ở mức cao.

Tổng hòa các yếu tố trên cho thấy, dù giá đã tăng mạnh, niềm tin vào bất động sản – đặc biệt là phân khúc căn hộ – vẫn được duy trì, nhờ sự kết hợp giữa kỳ vọng đầu tư, môi trường tài chính thuận lợi và tâm lý tích lũy tài sản bền vững.

PV: Bà dự báo thế nào về thị trường căn hộ Hà Nội sắp tới?

Bà Nguyễn Hoài An: Trong những tháng cuối năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội được kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì đà sôi động. Đáng chú ý, cơ cấu sản phẩm sẽ đa dạng hơn về vị trí và mức giá, khi xuất hiện thêm nhiều dự án thuộc phân khúc 50–60 triệu đồng/m2, góp phần mở rộng lựa chọn cho người mua.

Về giá bán, thị trường thứ cấp được dự báo vẫn tiếp tục xu hướng tăng đến cuối năm, với mức tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước. Dù thấp hơn mức tăng mạnh của năm 2024, đây vẫn là mức tăng cao, phản ánh sức cầu ổn định và niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường. Tuy nhiên, nếu giá thứ cấp tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới, nguy cơ mất cân đối giữa nhu cầu thực và khả năng chi trả của người mua có thể trở thành vấn đề đáng lưu ý, ảnh hưởng đến tính bền vững của thị trường.

Trong bối cảnh đó, sự gia tăng nguồn cung, đa dạng hóa sản phẩm, cùng với việc hoàn thiện hạ tầng và điều hành chính sách hợp lý từ cơ quan quản lý sẽ đóng vai trò then chốt, giúp duy trì sự ổn định và phát triển lành mạnh của thị trường căn hộ Hà Nội trong giai đoạn 2026–2027.

PV: Cảm ơn bà về cuộc trò chuyện này!