Giá chung cư: Vì sao khó hạ?

Giá chung cư liên tục tăng

Sau một thời gian dài tăng giá, nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản nói chung gặp khủng khoảng, doanh nghiệp rơi vào khó khăn. Trước bối cảnh này, nhiều người hy vọng giá nhà sẽ hạ nhiệt để người có nhu cầu tiếp cận dễ dàng hơn.

Chị Nguyễn Minh, một nhân sự ngành truyền thông cho biết, việc trì hoãn mua chung cư ở đầu năm 2022 vì cho rằng thị trường khủng hoảng thì giá cả nhà ở sẽ có sự điều chỉnh. Tuy vậy, chị bất ngờ khi mức giá chung cư vẫn liên tục tăng.

"Một căn chung cư tại Pháp Vân, Hoàng Mai trước năm 2021 có giá chỉ khoảng 18 triệu đồng/m2, nhưng giờ đã tăng trên 30 - 35 triệu đồng/m2; hay tại chung cư Ecohome 3, căn 60m2 hiện cũng đã trên 2 tỉ đồng", chị Minh nói.

Cũng cảm thấy khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở, chị Nguyễn Thị Lệ, một nhân sự ngành công nghệ thông tin cho biết, giá chung cư lẫn nhà mặt đất xây sẵn trong ngõ 2 năm qua tăng rất mạnh. Điều này khiến việc mua nhà trở nên quá khó khăn dù lãi suất đáng rất thấp, bởi số tiền phải vay ngân hàng quá lớn.

"Hiện tại, cũng không còn nhiều căn hộ cắt lỗ hay bán tháo vì áp lực trả nợ như giai đoạn lãi suất ngân hàng tăng cao như giai đoạn trước. Việc lãi suất hạ thấp hơn cả thời COVID-19, kết hợp với nguồn cung thấp, trong khi nhu cầu cao, giá chung cung vẫn tăng mạnh", chị Lệ nói.

Theo khảo sát của Savills trong 4 năm gần đây, chung cư đã tăng giá tới 77%. Đơn cử, trong quý 3/2023, giá sơ cấp trung bình đã tăng lên 54 triệu đồng/m2, tăng hơn 77% so với cùng kỳ 2019 và đã gần 20 quý giá tăng liên tiếp.

Còn theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá chung cư cuối năm 2023 đang ở mức cao. Tại Hà Nội, giá mở bán ở thị trường sơ cấp trung bình tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2. Thị trường thứ cấp tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm. Tương tự, tại TPHCM, giá bán thứ cấp quý 3/2023 tăng 3% so với quý trước.

Theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), căn hộ trung cấp có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2 ), cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập trung bình của người dân, trong khi đó, nhà vừa túi tiền (khoảng 2 tỷ đồng) và nhà ở xã hội rất ít ỏi.

Nguồn cung ít, chi phí cao

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung năm 2023 nghèo nàn, thiếu hụt, chỉ bằng 32% so với 2018 và rất hiếm hoi có dự án mới được phê duyệt. Việc rất ít chủ đầu tư có dự án, lại không gặp khó khăn về tài chính nên giá luôn được neo cao để tối đa lợi nhuận. Do đó, phân khúc căn hộ chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá.

Trao đổi với phóng viên, chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến giá chung cư tăng cao là do thời gian qua, vướng mắc pháp lý khiến các dự án bị đình trệ rất nhiều. Điều này dẫn đến thiếu hụt nguồn cung trên thị trường và khi nguồn cung khan hiếm thì giá cả sẽ tăng. Đặc biệt là đối với những dự án đầy đủ pháp lý.

Mặt khác, theo ông Thịnh, một trong những nguyên nhân ảnh hưởng đến giá cả nữa là thời gian qua các chủ đầu tư chịu áp lực lớn do sự tăng cao của chi phí đất đai, vật liệu, giá nhân công…, chưa kể, yêu cầu về chất lượng ngày càng cao cũng ảnh hưởng đến giá thành căn hộ.

Ông Thịnh nêu quan điểm, với việc nguồn cung tiếp tục chưa được cải thiện bởi các khó khăn liên quan đến thủ tục, đất đai, giá chung cư vẫn tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Chung nhận định, chuyên gia kinh tế, TS Lê Bá Chí Nhân cho rằng, có nhiều nguyên nhân khiến giá nhà tăng mạnh trong những năm qua, nhưng tựu trung lại do nguồn cung dự án quá ít ỏi, trong khi nhu cầu quá cao; chưa kể chi phí triển khai dự án gia tăng và hoạt động đầu cơ, lướt sóng diễn ra rất mạnh, kéo giá nhà tăng cao.

"Ví dụ ở TP.HCM, để triển khai được một dự án rất khó. Cả Thành phố Hồ Chí Minh năm vừa rồi chỉ có 6 dự án thôi, trong khi chúng ta thấy biết bao nhiêu triệu dân? Nguồn cung ít ỏi trong khi nhu cầu lớn thì giá rất khó giảm", ông Nhân nói và cho rằng cần khơi thông vướng mắc pháp lý, đơn giản hoá thủ tục để tăng nguồn cung, góp phần hạ nhiệt giá nhà.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest cũng cho biết, giá bán các dự án vẫn liên tục tăng lên. Thậm chí có những dự án đã tăng gần 20% trong vòng một năm qua. Việc tăng giá này cho thấy nhu cầu ở thực đang rất lớn nhưng nguồn cung lại khan hiếm.

"Sự khan hiếm của nguồn cung chung cư hiện nay chủ yếu nằm ở những vướng mắc, ách tắc pháp lý, thủ tục… Chỉ khi nào tập trung tháo gỡ được vướng mắc này thì thị trường mới được khơi thông", ông Hiệp nói.

Phân tích cụ thể hơn vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, giá nhà tăng cao do chi phí lớn.

Ví dụ, một dự án nhà ở thương mại, cơ cấu giá thành gồm chi phí tạo quỹ đất, xây dựng, tài chính, quản lý. Trong đó, gồm có chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, bảo vệ đất lúa…

"Khi tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường chỉ được khấu trừ khoảng trên dưới 25% chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng đã bỏ ra. Việc phần lớn chi phí cho mặt bằng đã không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất nên chủ đầu tư phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp trên khoản này và đương nhiên người mua phải gánh chịu", ông Châu nói.

Chưa kể, chi phí xây dựng thường chiếm 50% giá nhà, nhưng những năm quá giá vật liệu xây dựng, nhân công tăng mạnh, kéo theo chi phí tăng cao. Thêm nữa, chi phí tài chính của doanh nghiệp cũng là một khoản lớn. Ví dụ, chi phí lãi vay trong điều kiện bình thường chiếm khoảng 10% giá thành, nhưng với tình trạng chậm trễ trong triển khai, chi phí này đã tăng rất cao.

Thực tế, các chuyên gia đã từng cảnh báo về khủng hoảng thiếu nguồn cung trên thị trường bất động sản từ giai đoạn 2018 - 2019. Cho đến nay, thực tế diễn ra cho thấy nguy cơ thiếu nguồn cung đang trở nên trầm trọng hơn và khó có thể giải quyết được trong ngắn hạn.