Giá đất ở tỉnh sát vách Hà Nội tăng gấp 8-10 lần

Trung tâm đô thị 'cũ', giá đất 'mới'

Hội đồng Nhân dân (HĐND) tỉnh Hưng Yên mới đây đã vừa thông qua nghị quyết ban hành bảng giá đất mới, chính thức áp dụng từ 1/1/2026. Đây là bảng giá đầu tiên của địa phương được xây dựng theo Luật Đất đai 2024, thay thế toàn bộ các bảng giá cũ đang áp dụng đến hết năm 2025, với nguyên tắc tiếp cận sát hơn với giá thị trường.

Điểm dễ nhận thấy nhất là giá đất ở đô thị tăng trên diện rộng, đặc biệt tại các khu vực trung tâm và những địa bàn giáp ranh Hà Nội - nơi đang hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng đô thị hóa và hạ tầng liên vùng.

Tại khu vực TP. Hưng Yên trước kia, mức giá cao nhất được xác lập 100 triệu đồng/m2 đối với đất ở vị trí 1 trên đường Điện Biên (đoạn từ Tô Hiệu đến ngã tư Nguyễn Thiện Thuật), tăng 3,6 lần so với bảng giá cũ.

Nhiều tuyến phố trung tâm khác cũng ghi nhận mức điều chỉnh mạnh như: Hồ Xuân Hương lên 56 triệu đồng/m2 (tăng 5,6 lần), Đoàn Thị Điểm 52 triệu (tăng 5,2 lần), Chu Mạnh Trinh 55 triệu (tăng 5 lần) và Chùa Chuông 55 triệu đồng/m2 (tăng 3,7 lần).

Đáng chú ý, một số khu vực trước đây có giá đất thấp nay tăng rất mạnh. Mặt đường Nguyễn Thiện Thuật (đoạn đê sông Hồng - Phan Đình Phùng) được xác định 40 triệu đồng/m2, cao gấp 10,8 lần.

Đường Bạch Thái Bưởi cũng đạt 33 triệu đồng/m2, tăng gần 9 lần. Những con số này cho thấy bảng giá mới không chỉ điều chỉnh "phần ngọn", mà đang thu hẹp khoảng cách giữa trung tâm và các khu vực ven đô.

Tại khu vực Văn Giang cũ - nơi tập trung dày đặc các khu đô thị và dự án nhà ở, giá đất ở cũng được điều chỉnh tăng 3-4 lần trên nhiều tuyến trục chính.

Đường ĐT 379B (vị trí 1) lên 55 triệu đồng/m2, tăng 3,2 lần; đoạn ĐT 379 từ giáp xã Phụng Công đến Nghĩa Trụ đạt 50 triệu đồng/m2, tăng 3,3 lần.

Các tuyến đường rộng trên 15m trong các khu đô thị mới được xác lập mức giá 45-60 triệu đồng/m2, trong đó Vinhomes Ocean Park 2 và 3 đạt 60 triệu đồng/m2, Khu nhà ở phố mới Văn Giang 52 triệu và Alluvia City khoảng 40 triệu đồng/m2. Đây là những khu vực được xem là "vùng đệm" giữa Hà Nội và Hưng Yên, phản ánh rõ xu hướng giãn dân và mở rộng không gian đô thị Thủ đô.

Bảng giá mới cũng ghi nhận những trường hợp tăng đột biến tại một số tuyến đường. Mặt đường Trần Thánh Tông (đoạn từ cầu sang chợ Thành Đạt đến phố Lý Thường Kiệt) được xác định 80 triệu đồng/m2, tăng 8,4 lần.

Đường Trần Quang Khải (đoạn Trần Thánh Tông - cầu Thái Bình) tăng 8,3 lần. Đây là những tuyến có vị trí thương mại tốt nhưng trước đây giá đất trong bảng còn thấp so với thực tế giao dịch.

Trái với đất ở, giá đất trồng cây lâu năm tại nhiều địa bàn như Phụng Công, Như Quỳnh, Lạc Đạo, Đại Đồng, Nghĩa Trụ (Văn Giang) được giữ nguyên ở mức 120.000–135.000 đồng/m2.

Các phường trung tâm như Mỹ Hào, Đường Hào, Thái Bình, Trần Hưng Đạo, Trà Lý… cũng không điều chỉnh giá đất nông nghiệp. Điều này cho thấy địa phương lựa chọn tách bạch rõ ràng giữa đất ở đô thị và đất sản xuất nông nghiệp, tránh gây xáo trộn không cần thiết cho khu vực nông thôn.

Bảng giá đất mới sẽ tác động trực tiếp đến nhiều nhóm đối tượng. Với người dân, lợi ích rõ nhất là mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được nâng lên, tiệm cận giá thị trường hơn.

Tuy nhiên, mặt còn lại là nghĩa vụ tài chính khi làm sổ đỏ lần đầu, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nộp các loại thuế, phí liên quan đến đất đai cũng sẽ tăng tương ứng.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, tác động trực tiếp không quá lớn ở các dự án quy mô lớn, do tiền sử dụng đất thường được xác định theo phương pháp thặng dư.

Ngược lại, doanh nghiệp sản xuất, thương mại - dịch vụ thuê đất trả tiền hàng năm có thể đối mặt với chi phí cao hơn, nhất là tại những khu vực giá đất được điều chỉnh tăng mạnh.

Nhìn tổng thể, việc Hưng Yên "thiết lập lại" bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 không đơn thuần là một đợt tăng giá hành chính, mà là bước đi nhằm đưa giá đất vào gần hơn với thực tế thị trường.

Với vị trí tỉnh sát vách Hà Nội, bảng giá mới cũng cho thấy Hưng Yên đang chuẩn bị cho một giai đoạn phát triển đô thị sâu hơn, nơi đất đai không còn được định giá theo tư duy cũ, mà theo vai trò thực sự của nó trong không gian kinh tế vùng.

Kỳ vọng là 'lõi kinh tế' sát vách Hà Nội

Trong bức tranh mở rộng không gian đô thị Hà Nội, Hưng Yên đang nổi lên như một điểm đến chiến lược của dòng vốn bất động sản nhờ vị trí nằm trọn trong hành lang phát triển phía Đông Thủ đô - khu vực hưởng lợi trực tiếp từ tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh.

Lợi thế lớn nhất của Hưng Yên nằm ở quỹ đất sạch còn dồi dào, trong khi khả năng kết nối ngày càng được gia cố bởi hệ thống hạ tầng liên vùng.

Việc hàng loạt dự án giao thông trọng điểm được triển khai như Vành đai 4 vùng Thủ đô, các tuyến kết nối cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, Cầu Giẽ – Ninh Bình hay các trục tỉnh lộ 379, 382... đang từng bước kéo Hưng Yên vào bán kính phát triển đô thị trực tiếp của Hà Nội, thay vì chỉ đóng vai trò tỉnh vệ tinh.

Đáng chú ý, Vành đai 4 với 19,3km đi qua địa phận Hưng Yên (Văn Giang, Khoái Châu, Yên Mỹ, Văn Lâm), dự kiến thông xe năm 2027, được xem là "đòn bẩy hạ tầng" quan trọng nhất.

Khi tuyến đường này hoàn thiện, thời gian di chuyển giữa Hưng Yên và các cực tăng trưởng của Hà Nội sẽ được rút ngắn đáng kể, tạo điều kiện cho các khu đô thị quy mô lớn hình thành và gia tăng giá trị.

Ở góc độ thị trường, Hưng Yên đã sớm cho thấy vai trò điểm sáng nguồn cung trong giai đoạn bất động sản trầm lắng.

Theo định hướng được phê duyệt, đến năm 2025, địa phương này dự kiến cung cấp hơn 10 triệu m2 sàn nhà ở. Báo cáo của Dat Xanh Services cho thấy, trong quý III/2023, Hưng Yên chiếm hơn 60% nguồn cung mới tại khu vực phía Đông Hà Nội, trong bối cảnh tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ dao động quanh mức 20%.

Sự kết hợp giữa hạ tầng đi trước - quỹ đất còn rộng - nguồn cung chủ động đang giúp Hưng Yên đứng vào vị thế hiếm hoi: Vừa hưởng lợi từ quá trình giãn dân của Hà Nội, vừa đủ dư địa để thiết lập mặt bằng giá mới.

Trong dài hạn, khi Hà Nội và các tỉnh lân cận hình thành vùng đô thị liên kết, Hưng Yên nhiều khả năng sẽ không chỉ là "vùng ven" mà trở thành một cực phát triển bất động sản song hành cùng lõi Thủ đô.

Tựu trung, việc Hưng Yên thiết lập bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 không thể tách rời bối cảnh địa phương này đang bước vào một chu kỳ phát triển khác về chất. Khi hạ tầng liên vùng được đẩy nhanh, quỹ đất dần chuyển vai từ "vùng đệm" sang "không gian phát triển trực tiếp" của Hà Nội, bảng giá đất không chỉ phản ánh giá trị hiện tại, mà còn hàm chứa kỳ vọng cho giai đoạn tới.

Sự gia tăng mạnh của giá đất ở nhiều khu vực vì thế không đơn thuần là điều chỉnh hành chính, mà là dấu hiệu cho thấy Hưng Yên đang được đặt lại vị trí trong cấu trúc đô thị vùng Thủ đô.

Trong bức tranh đó, bảng giá đất mới vừa là công cụ quản lý, vừa là phép thử cho năng lực hấp thụ của thị trường sát vách Hà Nội trong hành trình trở thành "lõi kinh tế".