Nguồn cung dồi dào, giá căn hộ Hà Nội vẫn "neo đỉnh"
Báo cáo Thị trường Bất động sản quý II/2025 của Savills cho thấy, Hà Nội ghi nhận khoảng 8.000 căn hộ mới được mở bán. Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt gần 14.900 căn, tăng tới 121% so với cùng kỳ năm ngoái.
Tuy nhiên, trái ngược với đà tăng trưởng nguồn cung, giá bán sơ cấp vẫn neo ở mức cao. Cụ thể, giá trung bình đạt 91 triệu đồng/m2, tăng tới 40% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm đến 67% nguồn cung mới, trong khi phân khúc dưới 2 tỷ đồng gần như không xuất hiện. Điều này cho thấy thị trường vẫn thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung nhà ở giá phải chăng, đặc biệt là với người mua ở thực.
Về lượng giao dịch, trong quý II/2025, ghi nhận khoảng 5.200 căn hộ được giao dịch tại Hà Nội. Dù con số này giảm nhẹ so với quý trước, nhưng lại tăng nhẹ so với cùng kỳ năm ngoái. Tính chung 6 tháng đầu năm, thị trường đã tiêu thụ khoảng 13.100 căn hộ, tăng 26% so với nửa đầu năm 2024. Đáng chú ý, 99% lượng giao dịch đến từ các căn hộ Hạng A và B, cho thấy sức mua tập trung chủ yếu ở phân khúc trung - cao cấp.
(Ảnh minh hoạ)
Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Dịch vụ Tư vấn và Nghiên cứu của Savills Hà Nội, việc giá bán sơ cấp tiếp tục tăng trong quý vừa qua, bất chấp nguồn cung dồi dào là do phần lớn các dự án mới đều có vị trí đẹp và được định vị ở phân khúc cao cấp. Bên cạnh đó, quỹ đất tại khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, chi phí phát triển lại cao, khiến các chủ đầu tư tối ưu hóa giá trị thương mại, dẫn đến mặt bằng giá bị đẩy lên.
Mặt khác, thị trường cũng ghi nhận thanh khoản cải thiện, tâm lý mua ổn định hơn so với cùng kỳ năm trước, cho thấy chưa xuất hiện áp lực giảm giá. Ngoài ra, niềm tin vào khả năng tăng giá trong tương lai, nhờ hạ tầng được cải thiện và tốc độ đô thị hóa cao, đang khiến người mua và nhà đầu tư chấp nhận mức giá hiện tại. Cùng với đó, việc nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc Hạng B, trong khi thị trường thứ cấp vẫn giữ giá ổn định, chưa có xu hướng giảm sâu, đang tạo thế chống đỡ cho mặt bằng giá cao trên toàn thị trường.
Nhà đầu tư chiếm tỷ lệ chính
Dù nhu cầu mua để ở vẫn hiện diện, nhưng theo bà Đỗ Thu Hằng, nhà đầu tư đang là lực lượng chi phối giao dịch trên thị trường căn hộ hiện nay.
"Mặt bằng giá căn hộ hiện đang ở mức cao, khiến khả năng tiếp cận của nhóm người mua để ở phần nào bị thu hẹp. Đặc biệt, các dự án mới mở bán thường có khoảng cách nhất định tới trung tâm hoặc khu vực dân cư sầm uất, nên người mua chủ yếu đặt kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá trong tương lai", bà Hằng phân tích.
Cũng theo vị chuyên gia, một bộ phận người mua vẫn hướng tới mục tiêu sử dụng thực, nhưng chọn thời điểm đầu tư từ sớm, đón đầu giai đoạn hoàn thiện của dự án. Khi sản phẩm được bàn giao, họ có thể linh hoạt chuyển đổi mục đích sử dụng để ở, cho thuê hoặc chuyển nhượng tùy vào biến động của thị trường. Tâm lý đón đầu và kỳ vọng dài hạn khiến nhà đầu tư đang giữ vai trò chủ đạo trong tổng lượng giao dịch hiện nay. Bên cạnh đó, niềm tin của nhà đầu tư vẫn tích cực, nhất là với các dự án tọa lạc ở vị trí đắc địa, có kết nối hạ tầng hiện hữu tốt hoặc nằm gần các tuyến giao thông, tiện ích sẽ được triển khai trong tương lai. Đây là những yếu tố giúp các dự án giữ giá và gia tăng giá trị theo thời gian.
Nhà đầu tư đang là lực lượng chi phối giao dịch trên thị trường căn hộ hiện nay. (Ảnh minh hoạ)
Tuy nhiên, bà Hằng cũng đưa ra cảnh báo nhà đầu tư cần thận trọng khi kỳ vọng lợi nhuận trong ngắn hạn. Với các dự án có giá bán cao hoặc nguồn cung lớn, việc đạt được mức lợi nhuận như kỳ vọng là không dễ, đặc biệt nếu nhà đầu tư cần thoái vốn nhanh hoặc phải chuyển hướng sang phân khúc khác. Dù vậy, với chiến lược đầu tư trung - dài hạn, đặc biệt ở những khu vực còn dư địa phát triển mạnh về hạ tầng và đô thị hóa, cơ hội vẫn rộng mở.
Về triển vọng nguồn cung, bà Hằng cho biết từ nay đến cuối năm 2025, thị trường Hà Nội dự kiến sẽ chào bán thêm khoảng 11.500 căn hộ, tiếp tục duy trì tỷ trọng lớn ở phân khúc Hạng A và B. Tuy nhiên, sự đa dạng sản phẩm theo hướng giá phù hợp hơn với người mua ở thực vẫn còn khá hạn chế.
Giai đoạn 2026 - 2027, thị trường được dự báo sẽ đón nhận khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, phần lớn nằm ngoài khu vực trung tâm. Khi nguồn cung tăng mạnh và giãn ra ngoại vi, mặt bằng giá có thể sẽ điều chỉnh nhẹ theo hướng hợp lý hơn. Dù vậy, những dự án có vị trí trung tâm, nguồn cung hạn chế và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín nhiều khả năng vẫn giữ giá hoặc tiếp tục tăng.
Bà Hằng dẫn lại dự báo của Savills cho rằng đến năm 2050, khoảng 68% dân số thế giới sẽ sinh sống tại các thành phố lớn, làm gia tăng áp lực nhà ở tại các đô thị. Trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, vị chuyên gia nhận định: "Những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và tiềm lực tài chính mạnh có thể xem bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội là kênh đầu tư bền vững trong dài hạn".
