Giải bài toán không tăng giá nhà khi đánh thuế bất động sản thứ hai

"Siết chặt" đầu cơ

Báo cáo giải trình, tiếp thu các ý kiến về dự án Luật Đất đai, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc Hội Vũ Hồng Thanh cho biết cần sớm áp mức thuế cao hơn với những người sở hữu nhiều nhà, đất để ngăn chặn đầu cơ, điều tiết chênh lệch địa tô.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ sớm đề xuất các quy định về mức thuế cao hơn cho người sử dụng nhiều nhà ở, diện tích đất, đầu cơ đất như yêu cầu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW, nhằm điều tiết chênh lệch địa tô có được do quy hoạch Nhà nước.

Trên thực tế, từ hàng thập kỷ trước đã có nghiên cứu về việc đánh thuế căn hộ thứ hai trở đi. Đặc biệt, hồi cuối năm 2009, Dự án Luật Thuế nhà, đất gồm 15 điều được Bộ Tài chính đưa ra lấy ý kiến và dự kiến có thể thông qua tại kỳ họp tháng 5/2010, song vì nhiều lý do nên sắc thuế này sau 15 năm vẫn chỉ là ý tưởng.

Cuối năm 2022, UBND TP. HCM từng gửi tờ trình lên Chính phủ, đề xuất được quyết định chính sách thuế bổ sung đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất của bất động sản thứ hai trở lên của người dân.

Quy định này có mục đích để thí điểm chính sách về thuế BĐS làm cơ sở thực tiễn nhằm xây dựng chính sách chung trong tương lai. Bên cạnh đó, tăng nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách địa phương, cũng như hạn chế tình trạng đầu cơ, bỏ hoang nhà, đất như hiện nay.

Dù dư luận vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều, nhưng quy định đánh thuế với bất động sản thứ hai trở lên nhận được sự đồng thuận cao từ giới chuyên gia vì phù hợp với thông lệ quốc tế, đúng theo diễn biến trên thị trường.

Theo chuyên gia tài chính TS. Đinh Thế Hiển, thuế tài sản có thể hiểu là sắc thuế thu trên người có tài sản, càng nhiều tài sản thì mức thuế đánh càng cao. Với người lao động có mức sống trung bình, chỉ sở hữu một căn nhà để ở thực thì không cần lo.

Nhưng với những người có nhiều tài sản là bất động sản, tài sản liên tục sinh lời, thì chắc chắn phải nộp thuế nhiều hơn. Với trường hợp đi vay đầu tư, thuế là một phần chi phí mà nhà đầu tư cần tính toán kỹ.

Giá nhà có tăng theo thuế?

Chuyên gia cho rằng, về lý thuyết, thuế có thể là công cụ kiềm giá đất tăng phi mã, giảm đầu cơ, ngăn chặn thao túng thị trường, đưa BĐS trở về giá trị thực.

TS. Đinh Thế Hiển đưa ra ví dụ: "Thuế tài sản là lý do khiến ở Mỹ, EU, Nhật... rất nhiều người giàu nhưng giá đất không tăng nhiều (so với thu nhập bình quân). Có người mua cả thị trấn, cả hòn đảo nhưng rồi khai thác không vượt hơn tiền thuế cộng lãi suất vay ngân hàng nên phải bán lại".

Song, giới chuyên môn đánh giá, với cơ chế quản lý thông tin bất động sản chưa thực sự rõ ràng như hiện nay, việc đánh thuế cao hơn là không dễ. Bên cạnh đó, nhiều lo ngại về việc đánh thuế sẽ khiến giá sản phẩm tăng thêm, bởi giá đất sẽ bị người bán cộng thêm thuế.

Lấy ví dụ, với những mặt hàng xa xỉ như xe hơi, thời trang… tại Việt Nam có giá bán đắt gấp 2, 3 lần tại châu u, châu Mỹ do thuế, tuy nhiên người Việt Nam vẫn mua hoặc phải mua.

Đối với bất động sản, nếu một căn nhà có tỷ suất sinh lời 50%, các nhà đầu tư cũng không ngại đóng thuế 20%. Chẳng hạn như tại Hồng Kông, Bắc Kinh hay Thượng Hải của Trung Quốc, giá nhà đất của họ rất cao và bị đánh thuế lũy tiến, nhưng các đối tượng đầu tư, đầu cơ vẫn tích cực xuống tiền.

Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - Ông Nguyễn Quốc Anh đánh giá, thuế là một giải pháp hợp lý, giúp tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước, góp phần điều chỉnh thị trường trong thời gian ngắn hạn từ 6 - 12 tháng hoặc từ 1 - 2 năm, song sẽ không duy trì được tác động trong dài hạn.

Tuy nhiên, khi nguồn cung trên thị trường vẫn tiếp tục khan khiến thì công cụ thuế cũng không phát huy được hết tác dụng. Tại nhiều nước phát triển, việc đóng thuế tài sản không đồng nghĩa với việc ngăn chặn tình trạng đầu cơ và giá nhà tăng chóng mặt.

Ví dụ Singapore đánh thuế tài sản ở mức cao, nhưng khi nguồn cung không đủ cầu thì giá bất động sản tại đây vẫn tiếp tục tăng.

Dưới góc nhìn đầu tư, theo anh Trần Tiến Trọng - nhà đầu tư BĐS Hà Nội, chỉ trong vòng 3 tháng cuối năm 2023, anh chi ra hơn 5 tỷ đồng khoản tiền vừa đáo hạn ngân hàng để mua 2 lô đất nền, một tại Sóc Sơn (Hà Nội) và một tại Bắc Ninh. Cả 2 lô đất đều có mức giá khá "hời" vì chủ cũ không còn sức "gồng" dưới áp lực tài chính nền phải "thoát hàng" để thu hồi vốn.

Chia sẻ về chủ trương tăng thuế tài sản, đặc biệt là đánh thuế cao hơn với bất động sản thứ hai trở lên, anh Trọng khẳng định: "Đây chưa phải nỗi lo hiện hữu của các nhà đầu tư hay giới đầu cơ có dòng vốn mạnh, bởi từ đề xuất đến thực tiễn thì còn lâu".

Như vậy để thấy, trong bối cảnh bất động sản vẫn được xem là "kênh đầu tư vua", thì việc đánh thuế có thể là công cụ hữu hiệu giúp "nắn" thị trường địa ốc cho lành mạnh hơn.

Song, vấn đề ở đây là sắc thuế mới có giúp bình ổn thị trường và giảm giá nhà hợp lý, mang hy vọng đến với đại đa số người dân đang "khát" nhà ở hay không vẫn là "bài toán" vô cùng khó giải. Điều này đòi hỏi các nhà làm luật tính toán kỹ lưỡng để có được phương án tốt nhất.