Thích
Hà Nội hiện nay đang bước vào một chu kỳ tái cấu trúc đô thị có quy mô lớn chưa từng có. Theo lộ trình trong Đề án Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, giai đoạn 2026-2045, thành phố dự kiến di dời hơn 860.000 người ra khỏi khu vực nội đô lịch sử. Đây không chỉ là một quyết sách quy hoạch, mà là biến số có thể làm thay đổi cấu trúc cung - cầu và chiến lược đầu tư bất động sản trong nhiều thập niên tới.
860.000 người và bài toán tái phân bổ không gian sống
Cụ thể, trong giai đoạn 2026-2035, Hà Nội dự kiến di dời khoảng 200.000 người tại khu vực sông Hồng, 200.000 người quanh hồ Tây và phụ cận, cùng 42.000 người tại một số tuyến phố trong phạm vi Vành đai 3. Giai đoạn 2036-2045, quá trình này tiếp tục mở rộng với khoảng 26.730 người tại khu phố cổ, 23.000 người tại khu phố cũ và khoảng 370.000 người tại các khu vực còn lại trong Vành đai 3.
Việc giãn dân nội đô góp phần làm giảm sức ép nén lên đô thị trung tâm. Ảnh minh họa
Tổng cộng, hơn 860.000 người sẽ được tái phân bổ trong vòng 20 năm. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đây là động thái thể hiện quyết tâm giải quyết những vấn đề tồn tại kéo dài của nội đô như mật độ dân cư quá cao, hạ tầng quá tải và thiếu hụt không gian công cộng.
Tuy nhiên, bài học từ nhiều đô thị lớn cho thấy, giãn dân chỉ thành công khi đi cùng giãn sinh kế.
Nếu người dân chỉ được di chuyển nơi ở mà không có việc làm, dịch vụ y tế, giáo dục và hạ tầng xã hội tương xứng tại nơi đến, quá trình tái cấu trúc sẽ khó đạt hiệu quả bền vững.
VARS cho rằng Hà Nội cần song song dịch chuyển các khu chức năng đô thị bao gồm cơ quan hành chính, văn phòng, trường học, bệnh viện và trung tâm nghiên cứu - ra vùng ven. Khi việc làm và cơ hội kinh tế được tạo lập tại chỗ, dòng dân cư sẽ dịch chuyển theo nhu cầu tự nhiên thay vì mang tính cưỡng ép.
Trung tâm "tinh lọc", vùng ven "phình nở"
Từ góc nhìn thị trường, quá trình tái cấu trúc sẽ tạo ra sự phân hóa sâu sắc.
Tại khu vực trung tâm, nguồn cung mới bị hạn chế trong khi quỹ đất tái thiết được ưu tiên cho các công trình thương mại - dịch vụ có giá trị gia tăng cao như trung tâm tài chính, văn phòng hạng A. Điều này tạo nền tảng cho phân khúc nhà ở hạng sang và siêu sang tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao trong trung và dài hạn.
Vùng ven sẽ là nơi hội tụ chính của dòng dân cư di dời. Ảnh minh họa
Các dự án vị trí đắc địa, nguồn cung khan hiếm và gắn với hệ sinh thái thương mại - tài chính sẽ tiếp tục thu hút nhóm cư dân tinh hoa, chuyên gia quốc tế và nhà đầu tư dài hạn. Diễn biến này tương đồng với TP. HCM, nơi nhiều dự án trung tâm dù giá cao vẫn duy trì tỷ lệ hấp thụ và lấp đầy lớn.
Ngược lại, phân khúc chung cư cũ tại nội đô có thể giữ giá hoặc tăng nhẹ trong ngắn hạn nhờ vị trí thuận lợi. Tuy nhiên, khi hạ tầng kết nối vùng ven hoàn thiện và dòng sinh kế dần dịch chuyển, áp lực điều chỉnh giá có thể xuất hiện.
Trong khi đó, vùng ven sẽ trở thành "bể chứa" chính của dòng dân cư di dời. Thị trường tại đây được dự báo xuất hiện nhiều đại đô thị quy mô lớn, quy hoạch đồng bộ, tích hợp tiện ích và hạ tầng hiện đại. Nguồn cung tăng mạnh nhưng khả năng giá giảm sâu là không lớn do chi phí đất đai, xây dựng và vốn ngày càng gia tăng.
Mặt bằng giá căn hộ tại các khu vực này có thể xoay quanh mức khoảng 50 triệu đồng/m2, ngoại trừ phân khúc nhà ở xã hội. Lực cầu ở thực từ dòng dân cư tái định cư và di dời sẽ đóng vai trò "lực đỡ" quan trọng, giúp thị trường duy trì thanh khoản.
Chiến lược đầu tư: Từ lướt sóng sang tích lũy dài hạn
Trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh trên diện rộng và quá trình tái cấu trúc diễn ra quyết liệt, chiến lược đầu tư bất động sản buộc phải thay đổi.
Tại vùng ven, những nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính lớn có thể tiếp tục nắm giữ tài sản gắn với nhu cầu ở thực, đặc biệt tại các khu vực nằm trên trục hạ tầng mới hoặc gần các cụm trường đại học, bệnh viện, trung tâm nghiên cứu và khu công nghệ. Đây là những điểm đến có tiềm năng hình thành cực phát triển mới.
Ngược lại, cần thận trọng với quyết định đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, đặc biệt tại các khu vực từng "nóng" nhờ thông tin quy hoạch.
Ở khu vực trung tâm, phân khúc cao cấp vẫn là "sân chơi" của nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính mạnh và tầm nhìn dài hạn. Trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung và nhu cầu thuê lớn, giá bán và giá thuê có thể tiếp tục duy trì xu hướng tăng ổn định.
Bên cạnh Hà Nội, các địa phương giáp ranh có nền tảng kinh tế vững, hưởng lợi từ dòng vốn FDI và sự phát triển của công nghiệp - logistics cũng nổi lên như lựa chọn trung và dài hạn đáng cân nhắc.
Tái cấu trúc đô thị không chỉ là câu chuyện quy hoạch. Đó là quá trình tái phân bổ dòng người, dòng vốn và kỳ vọng phát triển. Và trong chu kỳ này, bất động sản Hà Nội sẽ không còn vận động theo mô hình cũ, mà bước vào một giai đoạn sàng lọc - nơi giá trị thực, vị trí chiến lược và tầm nhìn dài hạn trở thành yếu tố quyết định.
