Giao dịch bất động sản phải qua sàn: Góc nhìn từ người trong cuộc

Còn nhiều ý kiến trái chiều

Giao dịch bất động sản phải thông qua sàn là một trong những bổ sung mới của Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Cụ thể, hai loại giao dịch bắt buộc phải qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.

Đã ghi nhận nhiều ý kiến khác nhau từ khi Quốc hội thảo luận nội dung trên tại tổ và tiếp tục tranh luận trong phiên thảo luận toàn thể mới đây. Nhiều đại biểu bày tỏ băn khoăn về quy định này, bởi trong điều kiện hiện nay, giao dịch qua sàn vẫn chưa quản lý được. Thực tế, đã xuất hiện tình trạng nhà đầu tư liên kết với sàn giao dịch để nâng giá, tạo ra những cơn sốt ảo và những nhu cầu không có thật để đẩy giá các dự án bất động sản lên cao, hoạt động không minh bạch.

Dưới góc độ là lãnh đạo doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho biết, quy định bắt buộc phải giao dịch qua sàn là không cần thiết, bởi khách hàng có quyền chọn mua trực tiếp từ chủ đầu tư hoặc thông qua sàn, song sản phẩm đó phải đủ điều kiện được đem ra kinh doanh.

Theo ông Phúc, thời gian qua đã xảy ra nhiều vụ khách hàng kiện chủ đầu tư, kiện cả sàn phân phối do bán ra những sản phẩm chưa đủ tính pháp lý, nên việc bắt buộc phải qua sàn không phải là điểm then chốt. Thay vào đó, nên để khách hàng tự lựa chọn cách mua, pháp luật phải làm khắt khe để đảm bảo cho khách hàng an tâm khi mua sản phẩm.

“Nhiều chủ đầu tư tự kinh doanh, lập sàn giao dịch để bán sản phẩm của chính mình, như chúng tôi đang làm. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp cũng bán hàng thông qua sàn phân phối với chi phí bán hàng cao hơn, làm cho giá bán cao hơn”, ông Phúc nói.

Tương tự, chủ đầu tư nhiều dự án bất động sản tại TP.HCM cho biết, các doanh nghiệp đã đi trước luật khi kinh doanh theo 3 hình thức, gồm tự lập sàn kinh doanh độc quyền, bán qua sàn, áp dụng cả hai hình thức trên để tung sản phẩm ra thị trường. Do vậy, cần tạo ra cơ chế linh động để khách hàng và chủ đầu tư có thể tự lựa chọn hình thức mua bán, không nhất thiết co cụm lại bằng hình thức thông qua sàn.

Ghi nhận thêm của phóng viên từ thị trường cho thấy, các nhà đầu tư cũng không khỏi băn khoăn về quy định này. Nhiều người cho rằng, mọi giao dịch đều phải công chứng và đóng thuế chuyển nhượng đầy đủ mới hợp pháp, vậy phải qua sàn để làm gì, vừa mất thêm chi phí, lại thêm thủ tục?

Minh bạch và kiểm soát chất lượng 

Có ý kiến cho rằng, giao dịch qua sàn hay không qua sàn không phải là vấn đề mấu chốt. Quan trọng hơn là làm sao để khách hàng mua được sản phẩm thuộc những dự án “an toàn”.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận nhà ở của CBRE Việt Nam nhìn nhận, việc bắt buộc mọi giao dịch phải qua sàn có mặt tích cực là Nhà nước có thể tăng khả năng quản lý và giám sát các giao dịch bất động sản, nắm được cơ sở dữ liệu về giao dịch của thị trường. Cơ quan chức năng cũng quản lý được các giao dịch của các nhóm môi giới nhỏ lẻ nhằm minh bạch hóa quá trình giao dịch, thay vì để bát nháo như thời gian qua.

Tuy nhiên, việc này cũng làm phát sinh thủ tục và tăng gánh nặng chi phí quản lý, duy trì hoạt động của các sàn giao dịch. Chưa kể, doanh nghiệp cũng sẽ mất đi sự chủ động trong việc triển khai kinh doanh của các chủ đầu tư.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cũng cho rằng, không ít chủ đầu tư dự án bất động sản bán sản phẩm trước khi bàn giao. Thậm chí, sản phẩm được bán khi dự án chưa có pháp lý rõ ràng, nên cần phải thông qua sàn để kiểm soát, nên quy định này là phù hợp. Tuy nhiên, khi tất cả việc mua bán đều qua sàn sẽ dẫn đến việc độc quyền bán sản phẩm. Chính vì vậy, cơ quan chức năng phải kiểm soát chất lượng các sàn, đưa ra những quy định chặt về tiêu chí để lập các sàn đủ năng lực hoạt động.

Thông tin từ DKRA Group - đơn vị chuyên phân phối tại các dự án lớn cho thấy, 95-98% giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện qua môi giới. Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi cho các bên, cần đưa ra quy định môi giới phải có mã số hành nghề. Khi làm việc với phòng công chứng, môi giới phải để lại mã số hành nghề để lưu lại thông tin. Nếu tư vấn sai, hành nghề không đúng, thì môi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.

“Việc mua bán qua sàn sẽ đảm bảo vai trò độc lập, khách quan và minh bạch thông tin. Nếu buộc các giao dịch phải thực hiện qua sàn, thì cần có các quy định, tiêu chí được luật hóa để ràng buộc trách nhiệm của các sàn. Nếu bán sản phẩm không đủ điều kiện, các sàn cũng phải chịu trách nhiệm liên đới”, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Group nêu quan điểm./.