Giới hạn niên hạn không biến chung cư thành "tiêu sản"

Những tranh luận xung quanh định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn công trình nêu tại Nghị quyết 21-NQ/TW đang tạo ra những "gợn sóng tâm lý" đáng chú ý trên thị trường bất động sản. Không ít người lo ngại rằng quy định này sẽ vô hình trung biến căn hộ chung cư thành một "tiêu sản" và khiến người sở hữu đứng trước nguy cơ "mất trắng" sau một chu kỳ sử dụng.

Ở góc độ nghiên cứu phát triển thị trường và quản lý ngành, chúng tôi cho rằng những e ngại đó chủ yếu xuất phát từ việc đánh đồng giữa tuổi thọ kỹ thuật của công trình xây dựng và quyền sử dụng đất ở lâu dài. Việc thể chế hóa định hướng này qua Luật Nhà ở và Luật Đất đai trong thời gian tới hoàn toàn không làm suy giảm giá trị tài sản của người dân, mà trái lại, còn trả lại đúng bản chất kinh tế - pháp lý của nhà ở chung cư, tạo nền tảng cho sự phát triển minh bạch và bền vững của thị trường.

Để nhìn nhận vấn đề một cách thấu đáo, trước hết cần trả các khái niệm pháp lý về đúng vị trí nguyên bản của chúng trong trật tự tài sản:

Đất đai và Quyền sử dụng đất: Theo quy định của Hiến pháp và Luật Đất đai, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Đối với dự án nhà ở thương mại, Luật Đất đai khẳng định chủ sở hữu căn hộ chung cư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở theo hình thức sử dụng chung và ổn định lâu dài. Giá trị quyền sử dụng đất này gắn liền với vị trí địa lý, hạ tầng xung quanh và mang tính tăng trưởng theo thời gian.

Công trình xây dựng: Đây là tài sản gắn liền với đất. Về mặt khoa học kỹ thuật, công trình xây dựng chịu sự chi phối tuyệt đối của các quy luật tự nhiên như lão hóa vật liệu, ăn mòn cơ học. Dù là công trình cấp I hay cấp đặc biệt, bê tông cốt thép đều có một "vòng đời kỹ thuật" nhất định.

Nghị quyết 21-NQ/TW đã đưa ra một định hướng quan trọng là tách bạch rõ ràng giữa tuổi thọ công trình (có thời hạn) và quyền sử dụng đất (lâu dài). Khối bê tông có thể hư hỏng và hết niên hạn an toàn theo thời gian, nhưng quyền sử dụng đất ở lâu dài của cộng đồng cư dân tại vị trí đó vẫn hoàn toàn nguyên vẹn.

Một số quan điểm lo ngại rằng việc áp định hướng niên hạn công trình sẽ biến chung cư thành một dạng tài sản tiêu hao, làm định giá căn hộ sụt giảm. Tuy nhiên, nhìn từ thực tiễn kinh tế bất động sản và các phân tích pháp lý hiện hành, quy định này hoàn toàn không làm căn hộ mất đi giá trị thương mại.

Khái niệm "thời hạn sử dụng" vẫn dựa trên kết luận kiểm định thực tế. Pháp luật không quy định một con số "khai tử" cứng nhắc hay "thu hồi nhà" khi chạm mốc 50 hay 70 năm. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và chất lượng kiểm định thực tế. Nếu tòa nhà được bảo trì tốt, đáp ứng các tiêu chuẩn an toàn chịu lực, cư dân hoàn toàn tiếp tục được sinh sống và sử dụng.

Căn hộ vẫn là tài sản tích lũy và thế chấp an toàn. Khi quyền sử dụng đất ở là ổn định lâu dài, các định chế tài chính, ngân hàng vẫn định giá căn hộ dựa trên tổng hòa của giá trị vị trí đất và giá trị công trình. Người dân hoàn toàn yên tâm về tính thanh khoản, quyền thừa kế hay khả năng thế chấp vay vốn trong suốt chu kỳ khai thác công trình.

Việc phân định rõ vòng đời công trình giúp giá bán căn hộ phản ánh chính xác chất lượng xây dựng, công tác bảo trì và uy tín quản lý của chủ đầu tư, loại bỏ các yếu tố "ngáo giá" hay đầu cơ phi thực tế đối với các xác nhà chung cư đã quá cũ nát.

Thực tiễn cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội và TP.HCM suốt nhiều thập kỷ qua là minh chứng rõ nhất cho sự bế tắc khi thiếu một căn cứ pháp lý rạch ròi. Hàng trăm dãy nhà nguy hiểm cấp D - ranh giới mong mong giữa an toàn và thảm họa - vẫn không thể di dời hay xây mới chỉ vì tư duy sở hữu vĩnh viễn từng mét khối bê tông. Sự mơ hồ này dẫn đến đòi hỏi đồng thuận 100%, kéo theo các cuộc thương lượng đền bù kéo dài vô tận giữa doanh nghiệp và hộ dân, khiến chính quyền rơi vào thế khó xử lý.

Việc quy định thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình chính là giải pháp căn cơ cho bài toán này khi nó xác lập căn cứ pháp lý chính đáng cho Nhà nước. Một khi công trình hết niên hạn và có kết luận kiểm định nguy hiểm, Nhà nước có đầy đủ thẩm quyền pháp lý để ban hành quyết định di dời, phá dỡ nhằm bảo vệ an toàn tính mạng cho người dân mà không bị vướng vào các tranh chấp dân sự dai dẳng. Điều này cũng giúp chuyển từ cơ chế thỏa thuận sang cơ chế tuân thủ tiêu chuẩn an toàn. Việc phá dỡ một khối nhà cũ nát không còn là cuộc ngã giá về đền bù, mà trở thành một nghĩa vụ an toàn kỹ thuật bắt buộc trong phát triển đô thị. Từ đó, nó giúp thúc đẩy tiến độ chỉnh trang đô thị: Quy trình từ kiểm định, lập phương án tái thiết đến lựa chọn chủ đầu tư được rút ngắn đáng kể, giúp bộ mặt đô thị liên tục được tái thiết hiện đại và đồng bộ.

Để nhìn nhận một cách bình tĩnh và công bằng, người dân cần minh định một nguyên lý kinh tế - kỹ thuật đơn giản: Dù sở hữu loại hình bất động sản nào, khi công trình hết niên hạn an toàn thì chủ sở hữu đều phải có trách nhiệm đóng góp chi phí để tái thiết.

Hãy so sánh giữa hai hình thức sở hữu: Đối với nhà thổ cư, biệt thự thấp tầng, khi ngôi nhà qua 50 - 70 năm sử dụng bị xuống cấp, xập xệ, chủ nhà chỉ có hai lựa chọn. Một là tự bỏ tiền túi ra xây dựng lại nhà mới trên thửa đất của mình. Hai là bán lại quyền sử dụng đất (cùng xác nhà cũ) cho người khác để thu tiền về, người mua sau sẽ tự bỏ chi phí xây mới.

Đối với nhà chung cư, bản chất hoàn toàn tương tự. Khi tòa nhà hết niên hạn an toàn và bị phá dỡ, cộng đồng cư dân - những người đồng sở hữu quyền sử dụng đất lâu dài - cũng đứng trước hai con đường, thứ nhất, phải góp tiền tái thiết. Cư dân đóng góp chi phí (hoặc hợp tác với chủ đầu tư theo hệ số quy đổi diện tích) để xây dựng lại tòa tháp mới hiện đại hơn trên chính vị trí đất sở hữu chung đó. Cách thứ hai là chuyển nhượng quyền sử dụng đất chung. Nếu không muốn tiếp tục ở hoặc không muốn đóng góp chi phí xây mới, cư dân có quyền bán lại phần giá trị quyền sử dụng đất chung của mình cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư chi trả tiền cho cư dân, nhận chuyển nhượng đất, tự bỏ vốn xây tòa nhà mới và thương mại hóa sản phẩm cho các khách hàng khác.

Sự so sánh này cho thấy cư dân chung cư không chịu bất kỳ sự thiệt thòi hay phân biệt đối xử nào. Việc xác định rõ trách nhiệm tài chính khi hết vòng đời sử dụng công trình là tư duy văn minh, đúng đắn, phản ánh chính xác bản chất của việc sở hữu tài sản bất động sản.

Có thể khẳng định, việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình hoàn toàn không tước đoạt quyền tài sản của cư dân. Khi một tòa chung cư bị phá dỡ do hết niên hạn kỹ thuật, giá trị vị trí của thửa đất vẫn nguyên vẹn và thuộc về sở hữu chung của cộng đồng cư dân. Cư dân chính là những chủ thể nắm giữ đặc quyền quyết định phương án tái thiết. Cư dân thông qua Hội nghị nhà chung cư có quyền lựa chọn doanh nghiệp uy tín, có năng lực tài chính tốt nhất để triển khai dự án cải tạo, xây dựng lại. Cư dân cũng trực tiếp thỏa thuận hệ số quy đổi diện tích (K), giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc các khoản hỗ trợ tạm cư trong thời gian thi công. Và cũng chính họ được thụ hưởng giá trị gia tăng của tài sản mới. Qua một chu kỳ tái thiết, trên nền thửa đất cũ, một tòa nhà mới đáp ứng các tiêu chuẩn kiến trúc, an toàn và tiện ích hiện đại sẽ xuất hiện. Cư dân không chỉ được nhận lại một không gian sống chất lượng cao hơn mà tổng giá trị tài sản bất động sản mới này cũng sẽ tăng trưởng vượt bậc so với khối nhà cũ đã hết niên hạn trước đó.

Sự băn khoăn của thị trường là điều dễ hiểu trước mỗi bước ngoặt chính sách liên quan đến tài sản lớn của người dân. Tuy nhiên, dưới góc độ chuyên môn về bất động sản, chúng tôi đánh giá định hướng của Nghị quyết 21-NQ/TW cùng các quy định thể chế hóa trong Luật Nhà ở và Luật Đất đai sắp tới sẽ là bước tiến quan trọng, thể hiện tầm nhìn dài hạn và nhân văn.

Chính sách này mang lại sự an tâm về an toàn tính mạng cho người sử dụng nhà ở, xác lập hành lang pháp lý minh bạch cho các nhà đầu tư, đồng thời giúp Nhà nước chủ động trong công tác quản lý và phát triển đô thị. Khi toàn xã hội hiểu đúng, hiểu trúng bản chất của sự phân tách giữa "tuổi thọ công trình" và "quyền sử dụng đất ở lâu dài", phân khúc chung cư sẽ tiếp tục phát triển lành mạnh, khẳng định vị thế là giải pháp nhà ở tối ưu và an toàn hàng đầu tại các đô thị hiện đại./.