Thích
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang thu hút sự quan tâm lớn của thị trường khi lần đầu bổ sung loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp - phân khúc được kỳ vọng sẽ mở rộng cơ hội an cư cho nhóm người có thu nhập trung bình, đồng thời góp phần tái cân bằng cơ cấu nguồn cung trên thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, cùng với những kỳ vọng, nhiều quy định trong dự thảo cũng đặt ra không ít vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện, từ cơ chế xác định "giá phù hợp", quyền tự quyết giá của doanh nghiệp, giới hạn lợi nhuận đến tính khả thi trong quá trình triển khai. Trao đổi với Reatimes, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW đã phân tích những điểm đáng chú ý của chính sách, đồng thời đưa ra một số khuyến nghị nhằm bảo đảm loại hình nhà ở mới này thực sự hướng đến người có nhu cầu ở thực, đồng thời tạo động lực để doanh nghiệp tham gia phát triển.
- Nhằm tăng nguồn cung nhà ở đáp ứng khả năng chi trả của người dân, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được công bố mới đây đã bổ sung loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp. Theo ông, việc bổ sung loại hình này có ý nghĩa như thế nào đối với thị trường bất động sản và mục tiêu phát triển nhà ở cho người dân?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Tôi cho rằng, việc bổ sung loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp là một bước đi cần thiết trong bối cảnh thị trường bất động sản đang thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung ở phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực.
Thực tế cho thấy, phần lớn dự án nhà ở thương mại hiện nay tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhà ở xã hội dù đã được quan tâm phát triển nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu cả về số lượng lẫn điều kiện tiếp cận. Điều này khiến một bộ phận lớn người có thu nhập trung bình rơi vào tình trạng không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng mua nhà ở thương mại.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAWNếu được thiết kế hợp lý, nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ góp phần lấp đầy khoảng trống giữa hai phân khúc này, tạo thêm cơ hội cho người dân tiếp cận nhà ở, đồng thời điều chỉnh cơ cấu nguồn cung theo hướng cân bằng hơn.
Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách sẽ không phụ thuộc vào tên gọi của loại hình nhà ở mà phụ thuộc vào việc xây dựng được cơ chế đủ rõ ràng để bảo đảm các dự án thực sự hướng đến nhóm người có nhu cầu ở thực.
- Một điểm đáng chú ý là dự thảo không quy định mức giá bán, giá thuê cụ thể mà giao doanh nghiệp tự quyết định. Theo ông, cách tiếp cận này có phù hợp với mục tiêu phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp hay không? Nếu doanh nghiệp được quyền tự quyết về giá, cần dựa trên tiêu chí nào để xác định một dự án thực sự là "nhà ở thương mại giá phù hợp", tránh tình trạng tên gọi không phản ánh đúng bản chất?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Việc không quy định một mức giá cố định là phù hợp với thực tế bởi chi phí đầu tư giữa các địa phương có sự chênh lệch rất lớn. Giá đất, chi phí xây dựng, hạ tầng và chi phí tài chính đều tác động trực tiếp đến giá thành của dự án, nên rất khó áp dụng một mức giá chung trên phạm vi cả nước.
Ở góc độ khác, nếu giá bán bị khống chế trong khi doanh nghiệp không được bù đắp bằng các chính sách hỗ trợ tương ứng thì rất dễ làm giảm sức hấp dẫn của loại hình này, dẫn đến tình trạng doanh nghiệp không mặn mà tham gia phát triển dự án.
Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp được toàn quyền quyết định giá mà thiếu các tiêu chí kiểm soát thì sẽ rất khó đạt được mục tiêu của chính sách. Một dự án được gọi là nhà ở thương mại giá phù hợp nhưng giá bán vẫn vượt quá khả năng chi trả của nhóm đối tượng hướng tới thì bản chất của chính sách sẽ không còn nhiều ý nghĩa.
Theo tôi, Ban soạn thảo nên xây dựng hệ thống tiêu chí cụ thể để xác định loại hình này. Chẳng hạn dựa trên mức giá tương ứng với thu nhập bình quân của từng địa phương, diện tích căn hộ, mức ưu đãi mà doanh nghiệp được hưởng cũng như đối tượng khách hàng mục tiêu. Những tiêu chí này cần được công khai và có cơ chế giám sát để bảo đảm tính minh bạch trong quá trình triển khai.
- Dự thảo cũng quy định mức lợi nhuận của doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở thương mại giá phù hợp là 10%. Có quan điểm cho rằng việc khống chế lợi nhuận là hợp lý vì doanh nghiệp được hưởng nhiều cơ chế ưu đãi từ Nhà nước. Trong khi đó, không ít ý kiến cho rằng quy định này có thể hạn chế quyền tự do kinh doanh và chưa phản ánh đầy đủ rủi ro của từng dự án. Dưới góc độ pháp lý, ông đánh giá như thế nào về quy định này?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Việc kiểm soát lợi nhuận là vấn đề cần được nhìn nhận trên cơ sở cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Nếu doanh nghiệp được hưởng các ưu đãi về đất đai, thuế hoặc tín dụng thì việc đặt ra một giới hạn lợi nhuận nhất định nhằm bảo đảm mục tiêu an sinh là điều có thể cân nhắc.
Tuy nhiên, việc quy định cứng mức lợi nhuận 10% cũng đặt ra không ít băn khoăn. Mỗi dự án có quy mô, thời gian triển khai và mức độ rủi ro khác nhau, đặc biệt trong bối cảnh chi phí vốn và chi phí đầu tư có nhiều biến động. Nếu áp dụng một tỷ lệ lợi nhuận chung cho mọi dự án thì có thể chưa phản ánh đúng thực tế hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Thay vì chỉ tập trung vào việc khống chế lợi nhuận, tôi cho rằng cần thiết kế một cơ chế tổng thể, trong đó mức ưu đãi và mức lợi nhuận có sự tương quan hợp lý. Chính sách chỉ thực sự hiệu quả khi vừa bảo đảm mục tiêu hỗ trợ người dân, vừa tạo đủ động lực để doanh nghiệp tham gia đầu tư lâu dài.
- Nếu quy định cứng mức lợi nhuận 10%, theo ông, cơ quan quản lý sẽ căn cứ vào đâu để xác định và kiểm soát tỷ suất lợi nhuận của từng dự án? Trong thực tiễn, việc xác định đầy đủ chi phí đầu tư, chi phí tài chính và lợi nhuận có đủ khả thi để bảo đảm việc thực thi minh bạch, công bằng và tránh phát sinh tranh chấp hay không?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Đây có lẽ là thách thức lớn nhất nếu quy định này được áp dụng. Trên thực tế, để xác định chính xác tỷ suất lợi nhuận của một dự án, cơ quan quản lý phải kiểm soát đầy đủ các khoản chi phí đầu tư, chi phí tài chính và những khoản chi phí phát sinh trong suốt quá trình triển khai.
Trong khi đó, nhiều khoản chi phí có tính biến động hoặc phụ thuộc vào điều kiện thực hiện của từng dự án nên không dễ xác định một cách tuyệt đối. Nếu không có phương pháp tính thống nhất và cơ chế kiểm tra minh bạch thì rất dễ phát sinh cách hiểu khác nhau giữa doanh nghiệp và cơ quan quản lý, từ đó dẫn đến khiếu nại hoặc tranh chấp trong quá trình thực hiện.
Vì vậy, nếu vẫn duy trì quy định về giới hạn lợi nhuận thì cần đồng thời xây dựng tiêu chí xác định chi phí rõ ràng, minh bạch và có cơ chế giám sát phù hợp. Chỉ khi việc tính toán được chuẩn hóa thì quy định này mới có tính khả thi và hạn chế phát sinh vướng mắc trên thực tế.
Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, dự thảo luật cần quy định rõ tiêu chí xác định nhà ở thương mại giá phù hợp, tránh tình trạng mỗi địa phương hoặc mỗi chủ đầu tư hiểu và áp dụng theo một cách khác nhau.
- Theo ông, Ban soạn thảo cần điều chỉnh hoặc bổ sung những quy định nào để mô hình nhà ở thương mại giá phù hợp vừa đủ hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp tham gia, vừa bảo đảm đúng mục tiêu hỗ trợ người dân có nhu cầu ở thực, đồng thời hạn chế nguy cơ chính sách bị lợi dụng hoặc biến tướng trong quá trình triển khai?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Theo tôi, điều quan trọng nhất là xây dựng một cơ chế đủ minh bạch và ổn định để doanh nghiệp yên tâm đầu tư, đồng thời bảo đảm chính sách đến đúng đối tượng thụ hưởng. Trước hết, cần quy định rõ tiêu chí xác định nhà ở thương mại giá phù hợp, tránh tình trạng mỗi địa phương hoặc mỗi chủ đầu tư hiểu và áp dụng theo một cách khác nhau.
Bên cạnh đó, cần có các chính sách ưu đãi thực chất về quỹ đất, tín dụng, thuế và thủ tục đầu tư để giảm chi phí cho doanh nghiệp. Đây là giải pháp căn cơ hơn so với việc chỉ tập trung kiểm soát giá bán hoặc lợi nhuận. Đồng thời, cũng cần thiết kế cơ chế giám sát việc mua bán, chuyển nhượng và sử dụng nhà ở nhằm hạn chế đầu cơ, trục lợi chính sách và bảo đảm sản phẩm đến đúng người có nhu cầu ở thực.
Về lâu dài, chính sách chỉ có thể phát huy hiệu quả khi tạo được sự hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Nếu quá thiên về quản lý mà thiếu động lực cho doanh nghiệp, hoặc ngược lại quá ưu tiên doanh nghiệp mà không bảo đảm mục tiêu an sinh, thì sẽ khó đạt được hiệu quả như kỳ vọng.
- Trân trọng cảm ơn ông!
