Gỡ nút thắt Luật Đất đai, tăng nguồn cung thị trường bất động sản

Dịch Covid-19 đã tác động lên mọi mặt của thị trường bất động sản, một trong số đó là khiến nhiều dự án bị đình trệ, chậm ngày về đích, trong khi nguồn cầu đang tăng nhanh thì nguồn cung trên thị trường lại rất nhỏ giọt. Thị trường bất động sản đang ở trong trạng thái mất cân đối cung – cầu.

Tuy nhiên, tình trạng này không phải đến khi Covid-19 bùng phát mới xuất hiện, mà trước đó thị trường bất động sản đã nhen nhóm “đốm lửa” lệch pha cung – cầu từ những năm 2018 - 2019. Dịch Covid-19 như một ngọn gió thổi bùng đốm lửa, khiến các doanh nghiệp đã khó khăn lại càng khó khăn hơn.

Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tại thị trường Hà Nội trong khoảng thời gian 2 - 3 năm trở lại đây, trung bình nguồn cung mới ra thị trường chỉ đạt khoảng hơn 2.000 sản phẩm/quý. Đây là con số quá nhỏ cho một thành phố có gần 10 triệu dân. Cũng theo đơn vị này, trước, trong và sau dịch bệnh, một số dự án thuộc phân khúc chung cư bình dân hiện tại giá đã được đẩy lên chạm ngưỡng phân khúc trung cấp.

Còn tại TP.HCM, theo thống kê của nhiều công ty nghiên cứu thị trường, mặt bằng giá căn hộ, đặc biệt giá bán thứ cấp nhiều dự án căn hộ bình dân tăng vọt lên 50 - 100% đối với các căn hộ được bàn giao trong thời gian 2 - 3 năm vừa qua. Đến quý I/2021, các mức giá chào bán nói trên lại tiếp tục tăng 5 - 10% so với giá của năm 2020. Không chỉ căn hộ dưới 30 triệu đồng/m2, mà ngay cả những căn hộ dưới 35 triệu đồng/m2 cũng trở nên khó kiếm ở TP.HCM. Nguyên nhân của tình trạng tăng giá này cũng do khan hiếm nguồn cung.

Doanh nghiệp chờ sửa Luật Đất đai như “nắng hạn chờ mưa”

Trên thực tế, khó khăn nhất của các doanh nghiệp trong việc tạo lập và hoàn thành các dự án, gia tăng nguồn cung cho thị trường là yếu tố đất đai. Phải có quỹ đất sạch, pháp lý chuẩn chỉnh thì mới có thể đẩy nhanh công tác xây dựng, sớm bàn giao dự án. Tuy nhiên, hầu hết các doanh nghiệp đều nêu vướng mắc ở công tác giải phóng mặt bằng, tính tiền sử dụng đất để triển khai dự án. Đây là khâu khiến doanh nghiệp mệt mỏi và mất nhiều thời gian nhất. Tất cả đều xuất phát từ các bất cập, chồng chéo, không “hiểu” thị trường của chính sách đất đai, cụ thể là Luật Đất đai hiện hành (Luật Đất đai 2013).

Có dự án qua hơn mười năm vẫn chưa được giao đất do chưa xong khâu giải phóng mặt bằng. Chủ đầu tư đã thanh toán đủ toàn bộ tiền trúng đấu giá, hoàn tất nghĩa vụ tài chính đối với các khu đất theo quy định và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để triển khai dự án nhưng chỉ vì một phân khu người dân không chịu di dời mà doanh nghiệp vẫn giậm chân tại chỗ, không thể triển khai dự án. 

Với một dự án dù hàng chục, hàng trăm héc-ta nhưng chỉ cần một vài hộ dân không đồng ý thỏa thuận giải phóng mặt bằng, gửi đơn khiếu nại, doanh nghiệp sẽ phải dừng toàn bộ dự án. Bởi Luật Đất đai 2013 quy định rõ, phải giải phóng hết mặt bằng thì mới có quyết định giao đất nhằm tôn trọng quyền làm chủ của những người đang sở hữu đất. Tuy nhiên, vấn đề đền bù và cơ chế tính giá đất do chênh lệch hệ số đền bù đang gây ra nhiều mâu thuẫn giữa người dân và doanh nghiệp. Luật Đất đai 2013 cũng có những quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá đất… song những quy định này đều chưa thể hiện được đầy đủ đặc tính kinh tế của đất đai cũng như bảng giá thị trường so với giá Nhà nước quy định. Đây là thực tế rất vướng mắc mà nhiều doanh nghiệp đang phải "nếm trải".

“Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập là lĩnh vực xảy ra nhiều khiếu kiện nhất trong thời gian qua. Đặc biệt trong những trường hợp chủ đầu tư phải thỏa thuận giá bồi thường với người dân, nhưng chỉ được khấu trừ theo phương án được cơ quan Nhà nước phê duyệt, trong khi theo báo cáo thì phần lớn đều phải thỏa thuận giá bồi thường cho dân cao hơn so với phương án được phê duyệt.

Việc xác định tiền sử dụng đất đối với các dự án bất động sản mỗi địa phương mỗi khác, nơi thì sử dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh, nơi thì định giá đất bằng phương pháp thặng dư, dựa trên tổng doanh thu giả định của dự án theo quy hoạch và tổng chi phí ước tính để xác định tiền sử dụng đất phải nộp.

Tuy nhiên, hầu hết các dự án kinh doanh bất động sản chỉ được xác định giá đất sau khi đã được phê duyệt dự án và bồi thường giải phóng mặt bằng, như vậy doanh nghiệp không có đủ cơ sở đầu vào để tính toán hiệu quả đầu tư trước khi quyết định đầu tư, đồng thời tạo điều kiện cho nảy sinh tiêu cực trong quá trình giao, xác định giá đất”, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định.

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, việc xác định đấu giá hay không đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án cũng gặp nhiều khó khăn dẫn đến không ít các dự án phải nằm chờ. Luật không quy định cụ thể đối với trường hợp được miễn tiền thuê đất trong cả thời gian thuê hay miễn một thời gian nhất định.

Mặt khác, có dự án tưởng đã hoàn thành xong thủ tục đầu tư nhưng khi đến bước tiếp theo lại phải làm lại từ đầu do chưa đáp ứng với quy định hướng dẫn thi hành của Luật Đất đai 2013, tức là tính khả thi luật chưa cao. Nhiều doanh nghiệp đã chuẩn bị sẵn sàng nguồn vốn và các nguồn lực khác nhưng lại không triển khai được dự án do vướng mắc đất đai, dẫn đến không có nguồn cung ra hàng.

Đặc biệt là năm 2019, nguồn cung các dự án nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM giảm mạnh, các dự án chậm được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt do thủ tục hành chính kéo dài. Luật Đất đai 2013 góp phần chống lại nạn tham nhũng đất đai nhưng vô hình chung, quá trình thực thi kéo theo “tác dụng phụ” là khiến chính quyền “run sợ” trong việc ký các quyết định liên quan đến phê duyệt dự án.

Việc chậm giải phóng mặt bằng, ách tắc thủ tục đầu tư sẽ gây thất thoát lớn cho doanh nghiệp, làm tăng chi phí, đồng nghĩa với việc tăng giá thành sản phẩm, giảm tính cạnh tranh và thậm chí làm mất cơ hội đầu tư của doanh nghiệp.

Đó là chưa kể, khi dự án vướng mắc về giấy phép đầu tư, giải phóng mặt bằng…, không thể triển khai được, sẽ dẫn đến hàng ngàn tỷ đồng bị chôn vùi trong đất đai, doanh nghiệp không thể trả được nợ ngân hàng. Hệ lụy là khoản vay tín dụng của doanh nghiệp có nguy cơ thành nợ xấu, tiềm ẩn rủi ro cho cả hai bên, thị trường bất động sản không ổn định.

Gặp khó và bị “chôn vốn” ở thị trường Hà Nội và TP.HCM do vướng mắc đất đai, nhiều năm trở lại đây, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải chọn cách “đánh bắt xa bờ”, tìm cơ hội đầu tư ở thị trường các địa phương có tiềm năng. Nhiều địa phương với những chính sách mở và các ưu đãi đã thu hút làn sóng đầu tư của nhiều "ông lớn" bất động sản. Như việc đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo quỹ đất sạch, miễn giảm thuế, tiền sử dụng đất… Tuy nhiên, vướng mắc của Luật Đất đai 2013 vẫn đang là “chốt chặn”, khó khăn của các doanh nghiệp vẫn còn nhiều. Sự “cởi mở” của chính quyền địa phương trên thực tế không thể tháo gỡ hết các vướng mắc của chính sách đất đai, thậm chí, sự ồ ạt làm các dự án lớn tại các địa phương, phần nào đã khiến mặt bằng giá đất tăng nhanh, kéo theo đó là các "cơn sốt" ảo, gây ảnh hưởng lớn đến tình hình kinh tế - xã hội và cả tính bền vững của thị trường bất động sản.

Sự chồng chéo, bất cập của Luật Đất đai 2013 với các luật (Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Xây dựng 2014…) và các văn bản hướng dẫn khác liên quan đã dần bộc lộ trong quá trình thực thi. 

Tuy nhiên, bền bỉ suốt nhiều năm qua, hai lần Luật Đất đai 2013 bị lùi thời gian sửa đổi, doanh nghiệp chờ sửa luật cứ như nắng hạn chờ mưa. Trong thời gian đó, việc sửa chữa “lặt vặt” từng điểm nhỏ thông qua các Nghị định dẫn đến bất cập cũ chưa được giải quyết thì bất cập mới lại nảy sinh. Các doanh nghiệp lại tiếp tục rơi vào vòng luẩn quẩn của các văn bản luật chồng chéo lên nhau, chưa biết khi nào sẽ tới hồi kết.

Không sửa luật, thị trường bất động sản đứng trước nhiều nguy cơ

Chưa bao giờ, thị trường bất động sản lại chứng kiến "cơn sốt" đất lan rộng đến hầu khắp các tỉnh thành như môt loại virus có tốc độ lây lan khó kiểm soát như thời điểm đầu năm 2021. Bởi nhiều năm trước, các "cơn sốt" đất chỉ mang tính cục bộ ở một số địa phương và mang tính chất ăn theo quy hoạch.

"Cơn sốt" đất rình rang đầu năm 2021 diễn ra ở cả những địa phương chưa bao giờ có "sốt" đất, thậm chí là những khu vực không có thông tin quy hoạch, thông tin về dự án mới. Tình trạng đầu cơ, thổi giá gia tăng, nhiều người bỏ nghề đi làm môi giới bất động sản, ẵm trong tay tiền tỷ chỉ sau vài tuần. Tình trạng "sốt" đất chỉ hạ nhiệt khi các địa phương rốt ráo vào cuộc ngăn chặn nhưng giá đất tại nhiều địa phương đã tăng cao hơn, khó khôi phục về mức giá trước đó.

Theo các chuyên gia, điều này cho thấy, các "cơn sốt" bất chấp tác động của dịch Covid-19 là biểu hiện của một thị trường bất động sản đang thiếu hụt các sản phẩm đầu tư, thiếu hụt nguồn cung trầm trọng, trong khi nhu cầu đầu tư gia tăng, thậm chí xuất hiện hàng loạt F0 tìm cách “rót” tiền vào đất. Dẫn đến, đất nền - một sản phẩm vốn mang tính chất đầu tư dài hạn bỗng trở thành “món ngon” có thể ăn xổi. Hơn lúc nào hết, thị trường bất động sản đang rơi vào trạng thái mất cân đối nghiêm trọng.

Dù không trực tiếp nhưng Luật Đất đai 2013 và những văn bản liên quan là nguyên nhân gián tiếp khiến thị trường bất động sản đang bị ách tắc. Việc sửa đổi những bất cập trong chính sách đất đai, thúc đẩy quá trình chuyển dịch đất đai, biến đất đai thành công cụ tài chính để hỗ trợ cho doanh nghiệp bất động sản khởi động và tái khởi động các dự án, tăng nguồn cung cho thị trường là điều rất bức thiết lúc này, khi các doanh nghiệp đang khó chồng khó do tác động của dịch Covid-19.

Tuy nhiên, điều quan trọng hơn hết là các sửa đổi phải đảm bảo được tính hợp lý khi áp dụng vào thực tiễn, với mục tiêu giải phóng nguồn lực đất đai phục vụ cho việc phát triển kinh tế - xã hội một cách hiệu quả.

“Trên thực tế, chúng ta đã nhìn thấy rõ những bất cập từ Luật Đất đai 2013 sau nhiều năm không được sửa đổi. Trong khi Luật này đã có xung đột rất lớn với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Lâm nghiệp... dẫn đến hệ quả trực tiếp là năm 2019, vướng đến mức các dự án tại Hà Nội và TP.HCM chậm được phê duyệt, chỉ bằng 20% của những năm trước.

Chính sự bất cập, xung đột giữa Luật Đất đai 2013 và các luật khác nên đây là một trong những nguyên nhân chính giảm cung của thị trường bất động sản. Hệ quả tiếp theo thiếu cung là sẽ "sốt" giá. Khi đó rất có thể có sự "nhúng tay" của đầu cơ và tiếp tục dẫn đến thảm kịch của thị trường bất động sản”, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định.

TS. Nguyễn Bá Long, Viện Trưởng Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn, Trường Đại học Lâm nghiệp cho rằng, một khi nhà đầu tư nản chí, thị trường bất động sản ngưng trệ thì tất yếu sẽ gây ra hệ lụy dây chuyền đến nhiều ngành kinh tế khác có liên đới như vật liệu xây dựng, nội thất… Đồng thời, nguồn lực đất đai không được khai thác và sử dụng hiệu quả, trong khi đây là nguồn lực lớn của đất nước và nền kinh tế.

“Các cấp chính quyền cần vào cuộc có trách nhiệm, phải có trách nhiệm tháo gỡ những vướng mắc của doanh nghiệp, tránh sự cứng nhắc, đẩy doanh nghiệp vào thế “cầm dao đằng lưỡi” trước những thay đổi chính sách, làm ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư”, TS. Nguyễn Bá Long nhận định.

GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội cho hay, vấn đề căn bản nhất trong sửa Luật Đất đai 2013 tới đây là phải bỏ khung giá đất. Bởi việc này đang kìm hãm, không phản ánh được giá trị thật ở thị trường. Thứ 2 nếu có bảng giá đất thì phải xây dựng trên cơ sở các nguyên tắc, phương pháp theo giá trị thị trường chứ không thể dựa vào khung giá đất. Bảng giá đất này phải được cập nhật thường xuyên phù hợp với tình hình của thị trường.

Ngoài ra, vị chuyên gia cho rằng, cần phải có công cụ để đánh giá sự gia tăng giá trị của đất từ khi đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp. Bởi chỉ cần quyết định của chính quyền cho phép doanh nghiệp được chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp thì giá đất tăng lên gấp nhiều lần. Giá trị tăng đó cần phải quay trở lại bồi hoàn cho người dân mất đất và đầu tư phát triển xã hội./.