Sau khi Quyết định 60 có hiệu lực, nhận thấy nhiều điểm thuận lợi như diện tích tối thiểu nhỏ hơn, ưu tiên cho gia đình nghèo, nhiều hộ dân tại TP.HCM đã vay mượn tiền để san lấp mặt bằng, đóng tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sau đó xin tách thửa.
Người dân "tiến thoái lưỡng nan"
Tuy nhiên, tiền đã đóng, nhưng hồ sơ xin tách thửa của người dân lại cứ tồn đọng lại mãi với lý do các khu đất này là đất ở hiện hữu cải tạo, khu dân cư xây dựng mới. Việc này đã đẩy không ít hộ dân đến cảnh tiến không được, lùi cũng không xong vì tiền đã đi vay không thể không trả.
Đơn cử riêng huyện Hóc Môn đến nay có đến 1.392 hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất từ 500m2 trở lên chưa được giải quyết, khiến người dân khiếu kiện lên UBND TP.HCM. UBND Thành phố đã thanh tra nhưng vẫn chưa có kết luận giải quyết. Một số nơi giải quyết, nhưng số lượng hạn chế.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, việc Quyết định 60 quy định không cho phép tách thửa với đất dân cư xây dựng mới, đất chỉnh trang đô thị là bất cập.
Bởi lẽ, hai loại hình này không được quy định trong Luật Đất đai; trong khi đó, khi giải quyết hồ sơ xin tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất cho người dân, cơ quan chức năng cần căn cứ vào Luật Đất đai – cơ sở pháp lý cao nhất để thi hành. Điều này dẫn đến khi giải quyết hồ sơ xin tách thửa của người dân, cơ quan chức năng không biết nên thực hiện như thế nào để "vẹn cả đôi đường".
Không dừng lại ở đó, theo hướng dẫn của Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM, khu đất được thực hiện các thủ tục tách thửa phải có quy hoạch 1/500, chỉ được tách thửa sau khi người sử dụng đất đã thực hiện hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật và được cơ quan chức năng nghiệm thu, tiếp nhận.
Trong khi đối với các hộ gia đình chỉ có nhu cầu chia miếng đất thành vài phần, với diện tích chỉ vài trăm mét vuông, việc thực hiện điều kiện này là rất khó.
Bên cạnh đó, theo các quy hoạch 1/2000 tại nhiều quận huyện trên địa bàn Thành phố lại có các loại đất như đất ở kết hợp sản xuất, đất vườn… Trong khi đó, nếu xét theo Quyết định 60, chỉ người dân được phép tách thửa nếu thửa đất thuộc quy hoạch khu dân cư hiện hữu hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang, dẫn đến việc giải quyết hồ sơ của người dân ở các khu vực này vẫn khá chậm trễ, khiến người dân bức xúc.
Ngoài ra, theo một số chuyên gia, quyết định này cũng quy định, trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất đất nông nghiệp và không thuộc khu vực đất để thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền theo quy định tại Điều 49, Luật Đất đai.
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 lại không có quy định về quyền tách thửa mà chỉ có quy định về quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế… Do đó, trường hợp chủ sở hữu không xin tách thửa mà chỉ lập thủ tục chuyển nhượng, tặng cho một phần đất thì cơ quan chức năng chưa thể xác định rõ được trường hợp này được phép tách thửa hay không.
Biến tướng phân lô bán nền
HoREA cũng cho rằng, một trong những nguyên nhân tạo điểm nghẽn trong tách thửa đất, dẫn đến các đầu nậu, doanh nghiệp bất lương lợi dụng để phân lô bán nền nữa là quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
"Cụm từ "từng loại đất" được hiểu là bao gồm cả đất nông nghiệp, đất rừng, đất phi nông nghiệp, do đó các đầu nậu đã lợi dụng việc này để tách thửa tràn lan, sau đó biến tướng thành đất ở, phá nát quy hoạch đô thị" - ông Lê Hoàng Châu nhận định.
Trước những kẽ hở, khiến việc xin tách thửa của người dân gặp nhiều khó khăn, trong khi đó một số "cò đất" vẫn lợi dụng các kẽ hở trong luật để phân lô bán nền trái pháp luật, mới đây, Chủ tịch UBND TP.HCM đã chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu, điều chỉnh Quyết định 60/2017/QĐ-UBND để phù hợp với thực tiễn quản lý nhà nước về quy hoạch, xây dựng, đất đai trên địa bàn thành phố.
