Nhiều nhà đầu tư đã thu lợi nhuận lớn từ việc gom đất rồi phân lô bán nền.
Mất tiền tỷ vì không “liệu cơm gắp mắm”
Mới đây, tại TP.HCM đã xảy ra một vụ tranh chấp giữa một nhà đầu tư cá nhân với một doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản. Theo đó, trong tháng 6/2018, Công ty A có nhu cầu bán bán một số ô đất tại quận 9, TP.HCM. Sau quá trình đàm phán, cuối tháng 6/2018, một nhà đầu tư cá nhân tên C. đã quyết định mua những khu đất này với mức giá được thỏa thuận hơn 70 tỷ đồng.
Theo thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc, ông C. đặt cọc cho Công ty A hơn 7 tỷ đồng (tương đương 10% giá trị hợp đồng) và sẽ thanh toán khoản tiền còn lại trước tháng 8/2018. Việc thanh toán khoản tiền còn lại là điều kiện để các bên tiến hành chính thức hợp đồng chuyển nhượng.
Tuy nhiên, sau thời gian cam kết việc thanh toán, ông C. đã không thanh toán được số tiền cho Công ty A. Mặc dù đã được Công ty A gia hạn thêm một khoản thời gian để ông C. thanh toán, nhưng nhà đầu tư này không thanh toán được. Viện dẫn nguyên tắc đã nêu trong hợp đồng đặt cọc có công chứng, Công ty A đã chấm dứt hợp đồng với ông C., đồng nghĩa với ông C bị mất số tiền đặt cọc.
Theo đại diện Công ty A., hiện các ô đất này đã được công ty chuyển nhượng cho một khách hàng khác với mức giá tương đương giá đã chuyển nhượng cho ông C.
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, giữa Công ty A và ông C. đang xảy ra tranh chấp về vụ việc này. Việc đúng, sai trong vụ việc này chúng tôi không bàn đến, nhưng đây không phải là trường hợp cá biệt diễn ra trên thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay.
Theo lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại quận 9 - một trong những khu vực tâm điểm về các dự án phân lô bán nền tại TP.HCM, chia sẻ, thời điểm cuối năm 2017, nhiều doanh nghiệp đã thu gom khá nhiều khu đất trong các khu dân cư và lên kế hoạch sẽ triển khai trong năm 2018.
Tuy nhiên, hầu như từ đầu năm đến nay, không có dự án phân lô bán nền mới nào được triển khai do hầu hết đều bị vướng thủ tục. Trong đó, có nhiều trường hợp mất tiền tỷ vì không thực hiện được phân lô.
Hiện nay, nếu không tính toán cẩn trọng, nhà đầu tư có thể bị mất tiền tỷ khi gom đất để phân lô bán nền.
Đơn cử như trường hợp của Công ty H. Theo tiết lộ của Giám đốc công ty này, cuối năm 2017, doanh nghiệp bỏ ra số tiền 12 tỷ đồng để đặt cọc mua một khu đất tại quận 9 để san lấp mặt bằng huy động vốn của khách hàng.
Tuy nhiên, sau đó doanh nghiệp không hoàn thành được thủ tục, huy động vốn của khách hàng không được vì người mua yêu cầu cung cấp pháp lý mới chịu đóng tiền. Huy động vốn không được, làm thủ tục không xong, trong khi bị chủ đất thúc ép trả tiền, mà doanh nghiệp không xoay được, nên đã quyết định hủy hợp đồng mua đất, chấp nhận mất một nửa số tiền đặt cọc.
Cẩn trọng với các dự án phân lô bán nền
Theo ghi nhận của phóng viên, thời gian qua, thị trường đất nền, nhà phố TP.HCM liên tiếp diễn ra những cơn sốt. Nhiều nhà đầu tư đã săn lùng đất trong các khu dân cư ở các quận, huyện vùng ven, trả một khoản tiền ban đầu cho chủ đất, sau đó sử dụng chính khu đất đó phân lô để huy động vốn từ khách hàng rồi trả cuốn chiếu cho chủ đất.
Với hình thức này, những năm qua, đã có không ít trường hợp kiếm được khá nhiều tiền, một phần nhờ nhu cầu tăng cao của thị trường, mặt khác việc cho phép phân lô bán nền tại một số khu vực của TP.HCM vẫn còn thông thoáng.
Tuy nhiên, kể từ sau khi TP.HCM ban hành Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND (có hiệu lực từ 1/1/2018), thay cho Quyết định 33 trước đó, việc xem xét cho phép phân lô bán nền được siết chặt hơn. Chính việc này đã khiến không ít trường hợp có ý định gom đất để phân lô lướt sóng bị "mắc cạn".
Không thể phủ nhận, bất động sản là kênh đầu tư được đánh giá khá hấp dẫn, đặc biệt là trong bối cảnh hiện nay, nhưng theo phân tích của các chuyên gia, bản chất của thị trường hiện tại vẫn chủ yếu tập trung vào nhu cầu thực tế. Chỉ các dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, dự án được xây dựng bài bản, thì cơ hội đầu tư và cả đầu cơ mới có thể an toàn, còn không, nhà đầu tư có nguy cơ bị “mắc cạn”.
Thực tế thời gian qua, lợi dụng cơ hội thị trường hồi phục, niềm tin của người mua trở lại, thị trường bất động sản TP.HCM đã xuất hiện trở lại các chiêu thức đổi tên dự án, đưa ra những lời quảng cáo “có cánh” để dụ khách hàng của một số đơn vị nhỏ. Thậm chí, xuất hiện không ít trường hợp làm “làm liều” rao bán đất khi chưa có quy hoạch.
Đặc biệt, tại các quận, huyện vùng ven, lợi dụng vào sự phát triển của thị trường bất động sản, cũng như nhu cầu nhà ở của người dân tăng cao, nhiều đơn vị kinh doanh bất động sản thiếu uy tín đã qua mặt khách hàng bằng hình thức nhận ủy quyền từ chủ đất là cá nhân. Sau đó, tự vẽ ra các dự án ma để ký hợp đồng giao dịch và thu tiền của khách hàng.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Quyết định 60 về cơ bản tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện quyền được tách thửa đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật đất đai, phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị của Thành phố và kết nối đồng bộ hệ thống hạ tầng đô thị.
Tuy nhiên, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là công tác triển khai, tổ chức thực hiện cần phải kịp thời và hiệu quả của các sở, ngành, quận, huyện, vì đến nay, dù Quyết định số 60 đã có hiệu lực gần 1 năm, nhưng việc thực hiện quyết định này vẫn còn nhiều kẽ hở.
“Do vậy, người tiêu dùng khi quyết định chọn mua sản phẩm đất nền, hơn ai hết phải biết tự bảo vệ mình bằng cách kiểm tra pháp lý chặt chẽ, nếu dự án không có đầy đủ pháp lý cần hết sức cẩn trọng”, ông Châu khuyến nghị.
Liên quan đến tình hình phúc tạp của thị trường đất nền trên địa bàn TP.HCM thời gian qua, trong đó có tình trạng “cò” đất thổi giá khiến giá nhà, đất tăng mạnh, UBND TP.HCM vừa qua đã yêu cầu Công an TP.HCM phối hợp với UBND các quận, huyện kiểm tra, rà soát, sàng lọc các đối tượng cung cấp thông tin sai lệch về các dự án bất động sản, dự án hạ tầng kỹ thuật đô thị hoặc có dấu hiệu lừa đảo trong việc môi giới, giao dịch bất động sản và xử lý theo quy định pháp luật.
