Hà Đông (Hà Nội): Giá nhà trong ngõ neo cao, hiệu suất cho thuê không “đuổi” kịp đà tăng

Giá nhà thổ cư trong ngõ neo cao

Theo khảo sát, mặt bằng giá nhà trong ngõ diện tích nhỏ (30 - 40m2) tại nhiều khu vực phía Tây Hà Nội, đặc biệt là Hà Đông (cũ) đã thiết lập ngưỡng mới so với cùng kỳ năm 2024, trong khi giá cho thuê tăng chậm hơn, tạo ra khoảng lệch rõ rệt giữa giá trị tài sản và khả năng khai thác. Tuy nhiên, mức độ tăng giá và khả năng hấp thụ của thị trường có sự khác biệt rõ rệt tùy theo vị trí, hạ tầng và mặt bằng giá đã được thiết lập từ trước.

Tại khu vực Mỗ Lao, nhà thổ cư trong ngõ diện tích khoảng 30 - 40m2 đang được rao bán quanh ngưỡng 180 - 210 triệu đồng/m2, đưa tổng giá mỗi căn lên 6,8 - 8 tỷ đồng, tăng khoảng 15 - 25% so với cùng kỳ năm 2024. Tuy nhiên, theo nhiều môi giới khu vực này, đà tăng này không đi kèm sự cải thiện rõ rệt về thanh khoản. Người mua trở nên thận trọng hơn, trong khi nhiều chủ nhà chọn cách giữ giá, chờ khách phù hợp thay vì điều chỉnh xuống.

Về khả năng khai thác, giá cho thuê nhà nguyên căn tại Mỗ Lao hiện dao động 18 - 25 triệu đồng/tháng, gần như đi ngang so với năm trước. Khi giá mua tăng nhanh hơn giá thuê, lợi suất cho thuê tại khu vực này đang bị nén lại, khiến bài toán đầu tư ngắn hạn kém hấp dẫn hơn.

Tại phường Hà Cầu và phường Văn Quán lại cho thấy bức tranh "vừa tầm" hơn với người mua ở thực. Nhà thổ cư trong ngõ diện tích 30 - 40m2 tại đây đang được chào bán phổ biến ở mức 120 -1 50 triệu đồng/m2, tương đương 4 - 6 tỷ đồng/căn, tăng khoảng 10 - 20% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá thuê nhà nguyên căn tại Hà Cầu - Văn Quán hiện phổ biến 12 - 18 triệu đồng/tháng. Dù đã tăng nhẹ so với năm trước, mức tăng này vẫn chậm hơn đáng kể so với giá bán, khiến không ít nhà đầu tư nhỏ lẻ phải cân nhắc lại hiệu quả dòng tiền.

So với hai khu vực trên, Yên Nghĩa vẫn là nơi có mặt bằng giá thấp nhất. Nhà thổ cư trong ngõ diện tích 30 - 40m2 hiện được rao bán khoảng 110 - 130 triệu đồng/m2, tổng giá 3,8 - 4,5 tỷ đồng/căn. Dù vậy, so với cùng kỳ năm 2024 - thời điểm nhiều căn chỉ dao động 95 - 105 triệu đồng/m2, giá nhà tại Yên Nghĩa đã tăng khoảng 10 - 15%. Mức tăng này được xem là khá nhanh đối với khu vực, phản ánh kỳ vọng hưởng lợi từ hạ tầng và xu hướng giãn dân ra xa khu vực trung tâm.

Nhà nguyên căn tại Yên Nghĩa hiện được chào thuê khoảng 9 -12 triệu đồng/tháng, nhỉnh hơn năm trước nhưng vẫn ở mức thấp nếu đặt cạnh giá trị tài sản. Điều này cho thấy, kỳ vọng tăng giá đang đi trước tốc độ cải thiện của dòng tiền cho thuê.

Điểm chung lại, giá rao bán tiếp tục được đẩy lên trong khi thanh khoản không tăng tương ứng. Nhiều căn nhà được rao bán kéo dài, chủ nhà sẵn sàng "neo giá", chờ người mua phù hợp thay vì giảm giá để thoát hàng. Trong khi đó, giá cho thuê tăng chậm, không theo kịp đà tăng của giá bán, khiến khoảng cách giữa nhu cầu ở thực và khả năng chi trả ngày càng giãn ra.

Giá tăng mang tính kỳ vọng, không còn "dễ mua - dễ bán"

Nhận định về diễn biến này, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, xu hướng tăng giá của phân khúc nhà ở trong ngõ trong thời gian qua chịu tác động lớn từ làn sóng tăng giá chung cư giai đoạn 2024, kéo theo sự dịch chuyển nhu cầu sang nhà đất thổ cư. Bởi khi giá chung cư leo thang nhanh, một bộ phận người mua ở thực buộc phải tìm kiếm các lựa chọn thay thế, trong đó nhà thổ cư diện tích nhỏ trong ngõ trở thành phương án được cân nhắc. Điều này góp phần đẩy mặt bằng giá nhà trong ngõ tại các quận như Hà Đông tăng mạnh trong vòng một năm trở lại đây.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng nhiều lần lưu ý, mức giá hiện nay đã tiệm cận ngưỡng chịu đựng của người mua ở thực, khiến thanh khoản có xu hướng chậm lại, dù giá rao bán vẫn được giữ ở mức cao.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, nhà thổ cư trong ngõ là loại hình có tính cá biệt cao, giá chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như vị trí, độ rộng ngõ, hiện trạng xây dựng và hạ tầng xung quanh.

Theo ông Điệp, trong những năm gần đây, ranh giới giá giữa nhà mặt phố, ngõ ô tô và nhà trong ngõ hẹp đang bị xóa nhòa, khi nhiều căn nhà trong ngõ nhỏ cũng được chào bán ở mức trên 150 - 200 triệu đồng/m². Đây là dấu hiệu cho thấy kỳ vọng của chủ nhà đang đi trước tốc độ cải thiện thực chất của thị trường.

Đặc biệt, ông cho rằng giá cho thuê không tăng tương xứng với giá bán, khiến hiệu quả khai thác của nhà thổ cư trong ngõ suy giảm nếu chỉ nhìn dưới góc độ đầu tư ngắn hạn.

Điều này lý giải thực tế thị trường ghi nhận giá không giảm nhưng giao dịch chậm, đặc biệt tại các khu vực đã thiết lập mặt bằng giá cao như Mỗ Lao.

Có thể thấy, nhà thổ cư trong ngõ tại khu vực Hà Đông (cũ) vẫn có nhu cầu ổn định nhờ mật độ dân cư cao và quỹ đất hạn chế. Tuy nhiên, thị trường hiện tại không còn phù hợp với chiến lược mua - bán nhanh, mà nghiêng về những người mua ở thực hoặc nhà đầu tư chấp nhận nắm giữ dài hạn.

Đối với người mua ở thực, thời điểm hiện nay không phải là giai đoạn thị trường "rẻ", nhưng cũng không còn ở trạng thái biến động quá mạnh. Vì vậy, người mua cần ưu tiên giá trị sử dụng thực tế thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá.

Có thể thấy, sau một năm tăng giá, thị trường nhà thổ cư trong ngõ tại khu vực Hà Đông (cũ) đã bước sang giai đoạn chọn lọc rõ rệt hơn. Giá bán được giữ ở mức cao, nhưng thị trường không còn dễ dãi, buộc cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ hơn bài toán dòng tiền và giá trị sử dụng dài hạn./.