Nghịch lý đô thị Hà Nội: Nhiều khu vực cứ mưa là ngập nhưng giá nhà vẫn "neo cao"

Bất chấp mưa ngập, giá bất động sản vẫn không "chìm"

Vừa qua, Hà Nội liên tiếp hứng chịu những trận mưa lớn do ảnh hưởng của bão số 9 (Ragasa) và bão số 10 (Bualoi). Theo báo cáo của Công ty TNHH MTV Thoát nước Hà Nội, sáng 7/10/2025, thành phố ghi nhận 122 điểm ngập diện rộng, trong đó có 29 điểm ngập sâu từ 30 - 70cm khiến giao thông tê liệt nhiều giờ.

Các trục đường trọng yếu như Phạm Hùng, Tố Hữu, Trung Văn, Triều Khúc, Đại lộ Thăng Long… liên tục xuất hiện trong danh sách "điểm đen" úng ngập. Nhiều khu đô thị được coi là "biểu tượng hiện đại" của Hà Nội như khu đô thị mới Nam Thăng Long (Khu đô thị Ciputra), Nam An Khánh hay Geleximco Lê Trọng Tấn tại Hoài Đức cũ… cũng "đắm mình" trong biển nước. Hầm để xe, sân nội khu, thậm chí tầng trệt của một số biệt thự bị ngập nặng. Cư dân phải dựng bao cát, thuê máy bơm công suất lớn để cứu tài sản.

Tuy nhiên, điều đáng nói là giá bất động sản tại những khu vực "cứ mưa là ngập" này vẫn giữ nhịp tăng, không "chìm" theo những đợt nước dâng.

Theo tìm hiểu của PV, giá chào bán biệt thự và liền kề tại khu đô thị Nam An Khánh vẫn dao động khoảng 100 - 210 triệu đồng/m2, tùy vị trí và phân khu. Một số căn gần trục Đại lộ Thăng Long hoặc nằm trong khu Sudico được rao bán lên tới 18 - 22 tỷ đồng cho căn diện tích 100 - 120m2, tương đương đơn giá 180 - 220 triệu đồng/m2. Dù từng ngập sâu trong hoàn lưu bão số 10, mặt bằng giá tại đây vẫn duy trì ổn định so với hồi tháng 7, tháng 8.

Chị Vũ Hồng, cư dân sinh sống tại khu đô thị Nam An Khánh chia sẻ, sau đợt mưa lớn vào cuối tháng 9 và đầu tháng 10 vừa qua, khu vực nhà chị ngập gần nửa mét, phải thuê thợ bơm nước và kiểm tra, sửa lại toàn bộ hệ thống điện. Song, chị Hồng không khỏi bất ngờ khi giá nhà quanh đây không hề giảm, thậm chí còn tăng nhẹ so với đầu năm.

Hay tại Triều Khúc, mức giá nhà đất trung bình là 150 - 270 triệu đồng/m2, tăng khoảng 20 - 30% so với đầu năm. Với nhà đất mặt đường, nhờ sở hữu lợi thế kinh doanh và giao thông thuận tiện, giá lên tới 250 - 500 triệu đồng/m2. Nhà đất trong ngõ hẹp giá thấp hơn, dao động từ 100 - 300 triệu đồng/m2.

Theo anh Văn Tiến, một môi giới bất động sản quanh khu vực này, số lượng giao dịch bất động sản mặt đường Triều Khúc thường khá ít, nhà đất trong ngõ chiếm tới 70 - 80%, chủ yếu nhờ nhu cầu đầu tư nhỏ lẻ từ các nhà đầu tư. Hiện, anh Tiến cũng đang rao bán một căn nhà 52m2 mặt đường Triều Khúc kinh doanh sầm uất với giá hơn 23 tỷ đồng, tương đương trên 442 triệu đồng/m2.

Tại Geleximco Lê Trọng Tấn - khu đô thị từng ngập cục bộ trong trận mưa đầu tháng 10, mặt bằng giá cũng không hề giảm. Nhiều căn liền kề dọc trục chính được rao bán ở mức 195 - 300 triệu đồng/m2, tương đương 20 - 25 tỷ đồng/căn. Thậm chí, giá nhà tại đây còn nhích lên so với hồi tháng 8 khi đơn giá trung bình tăng từ 200 triệu đồng/m2 lên 215 triệu đồng/m2, theo số liệu trên trang rao vặt Batdongsan.com.vn. Tương tự, biệt thự Ciputra cũng đang được rao bán với giá trung bình 394 triệu đồng/m2, tăng so với mức 370 triệu đồng/m2 được ghi nhận hồi tháng 7.

Như vậy, dù liên tiếp chịu ảnh hưởng nặng nề bởi mưa ngập, giá bất động sản tại các "điểm đen thoát nước" của Hà Nội vẫn cho thấy sức chống chịu đáng kinh ngạc. Mưa lớn có thể làm tê liệt giao thông và phong tỏa các khu dân cư, nhưng dường như chưa đủ sức "làm nguội" kỳ vọng của giới đầu tư vào những khu vực được xem là tâm điểm phát triển đô thị.

Nguyên nhân nào khiến giá nhà vẫn "neo cao"?

Theo các chuyên gia, hiện tượng "ngập không làm giá giảm" phản ánh thực tế yếu tố hạ tầng giao thông và kỳ vọng phát triển khu vực vẫn chi phối mạnh hơn so với rủi ro thời tiết.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhận định, tâm lý thị trường Việt Nam vẫn đặt nặng yếu tố vị trí và tiềm năng tăng giá dài hạn.

"Ngập là rủi ro trước mắt, nhưng nếu nhà ở khu vực có quy hoạch lớn, gần metro hay giao thông thuận tiện, người mua vẫn sẵn sàng chấp nhận xuống tiền", ông Nguyễn Thế Điệp nói.

Một yếu tố khác khiến giá không giảm là nguồn cung hạn chế. Khu vực phía Tây Hà Nội vốn đang là tâm điểm phát triển đô thị, trong khi quỹ đất sạch không còn nhiều. Việc mở rộng các tuyến metro, đường vành đai 3,5 và 4 khiến giá đất giữ ở mức cao.

Tuy vậy, chuyên gia này cũng cảnh báo rủi ro khí hậu sẽ dần được phản ánh vào giá trị tài sản, đặc biệt khi thị trường bước vào giai đoạn minh bạch hơn. Những khu đô thị ngập lặp lại nhiều lần sẽ đối mặt với chi phí bảo trì cao, chi phí bảo hiểm tăng và khả năng thanh khoản giảm. Trong dài hạn, nếu chủ đầu tư không có biện pháp chống ngập hữu hiệu, người mua thực sẽ rời bỏ khu vực.

Trước thực trạng này, một số chủ đầu tư lớn đã bắt đầu điều chỉnh thiết kế dự án: Nâng cốt nền, bổ sung hồ điều hòa nội khu, lắp hệ thống bơm cưỡng bức chống ngập. Song, những biện pháp này vẫn mang tính tình thế nếu không có quy hoạch tổng thể thoát nước cho toàn thành phố.

Hiện nay, cư dân và nhà đầu tư đang được khuyến cáo nên sử dụng các bản đồ ngập trực tuyến do Công ty TNHH MTV Thoát nước Hà Nội công bố, để kiểm tra lịch sử ngập trước khi giao dịch. Ngoài ra, cần yêu cầu chủ đầu tư hoặc ban quản trị cung cấp kế hoạch thoát nước, hồ sơ thiết kế hạ tầng và hồ sơ bảo trì. Với người mua để ở, yếu tố an toàn và chi phí phòng ngập cần được tính vào tổng chi phí sở hữu.

Trong tương lai gần, rủi ro ngập sẽ trở thành chỉ số mới song hành cùng vị trí, pháp lý và tiện ích khi người mua đánh giá một tài sản. Ở chiều ngược lại, những khu vực cao ráo, có hệ thống tiêu thoát nước tốt sẽ được định giá cao hơn nhờ đảm bảo an toàn mà còn vì tính ổn định lâu dài./.