Thích
Lời tòa soạn: Năm 2025, thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục chứng kiến đà tăng giá mạnh ở phân khúc chung cư. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý III/2025, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại Hà Nội đã đạt mức trung bình khoảng 95 triệu đồng/m2 trong đó hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2. Mức giá cao khiến nhiều người chuyển hướng, tìm kiếm những căn hộ cũ hơn, kỳ vọng sẽ có mức giá "mềm" hơn, phù hợp với khả năng chi trả.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều căn hộ chung cư cũ dù đã đi vào sử dụng trên chục năm, hạ tầng cũ kỹ, chất lượng xuống cấp, tường bong tróc, ẩm mốc và không đảm bảo an toàn cũng tăng giá mạnh. Thậm chí, nhiều dự án có giá bán được đẩy lên tính bằng lần so với giai đoạn cách đây vài năm.
Nghịch lý này đã tạo ra sự bất cân xứng trên thị trường căn hộ thứ cấp, khi giá thành không còn đi đôi với chất lượng, những dự án cũ và chỉ được xếp vào hàng trung cấp nhưng giá bán ngang ngửa chung cư cao cấp.
Trên tinh thần khảo sát, phân tích và đề xuất giải pháp, Reatimes khởi đăng tuyến bài "Nghịch lý chung cư cũ Hà Nội: Chất lượng xuống cấp nhưng giá không ngừng leo thang" nhằm khắc họa bức tranh thị trường căn hộ thứ cấp tại Hà Nội. Từ đó giúp người mua nhà có cái nhìn toàn cảnh, khách quan trước khi đưa ra quyết định xuống tiền.
Trân trọng giới thiệu cùng độc giả!
Chất lượng đi xuống, giá đi lên
Theo tìm hiểu của PV, nhiều chung cư cũ quanh khu vực các phường Tương Mai (quận Hai Bà Trưng cũ); phường Hoàng Mai, Hoàng Liệt, Định Công… (quận Hoàng Mai cũ) đã được bàn giao hàng chục năm và lộ rõ dấu hiệu xuống cấp: Tường bong tróc, mốc xanh, thang máy ùn tắc... Tuy nhiên, giá rao bán trên thị trường của các căn hộ này vẫn leo thang, thậm chí có nơi giá cao tương đương chung cư mới.
Đơn cử, một căn hộ tại tòa 15T1 thuộc Tổ hợp chung cư 310 Minh Khai có diện tích 98m2 đang được rao bán giá hơn 8,3 tỷ đồng, tương đương khoảng 83,67 triệu đồng/m2. Căn hộ gồm 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh, trang bị đầy đủ nội thất cơ bản. Căn hộ dù đã được chủ sở hữu sơn sửa, cải tạo, song bằng mắt thường vẫn có thể nhận thấy tình trạng tường trần nhà bị phồng rộp.
Chị Diệu Thúy (50 tuổi, Hà Nội), một cư dân sinh sống tại tòa 15T1 chia sẻ, gần đây một căn hộ cùng tầng với chị được rao bán, ngày nào cũng có môi giới dẫn khách đến xem. Tò mò hỏi thử, chị được môi giới thông tin rằng căn hộ của gia đình chị nếu bán có thể đạt mức 75 triệu đồng/m2, tức khoảng 7,8 tỷ đồng cho 105m2.
Được biết, chị Thúy đã mua lại căn hộ này từ năm 2015 với giá 2,7 tỷ đồng, tức khoảng 25,7 triệu đồng/m2. Sau 10 năm sử dụng, căn hộ đã xuất hiện vết ẩm mốc, tường gạch bong tróc...
"Gần như nhà nào ở đây cũng gặp tình trạng xuống cấp tương tự. Những căn cần rao bán hoặc chủ nhà sửa sang thì giao diện có khá khẩm hơn. Chưa kể, các căn hộ cách âm không tốt, tầng trên tầng dưới nghe thấy tiếng hàng xóm là chuyện 'cơm bữa'. Không thể tin giá nhà tại khu vực này lại tăng mạnh đến vậy", chị Thúy cho biết. Chị chia sẻ thêm, theo lời môi giới, giá bán cao một phần do các căn hộ tại đây đều đã được cấp sổ, vị trí trung tâm nên rất dễ giao dịch.
Một số góc cho thấy sự xuống cấp trong căn hộ nhà chị Thúy. (Ảnh: PV)
Tổ hợp chung cư 310 Minh Khai có quy mô 4 tòa gồm tòa 15T1 và 15T2 (15 tầng); tòa CT11 (11 tầng); tòa VTC 21 tầng (đã được bàn giao cho VTC). Sau hơn 12 năm đưa vào sử dụng, sảnh và mặt ngoài các tòa chung cư đều đã cũ, lớp sơn bạc màu.
Nhiều vị trí thuộc tòa 15T1 xuất hiện dấu hiệu xuống cấp. (Ảnh: PV)
Mặt ngoài tòa CT11 thuộc Tổ hợp chung cư 310 Minh Khai loang lổ vì nấm mốc. (Ảnh: PV)
Tương tự, tại Khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ (phường Định Công, Hà Nội), các tòa CT11, CT12A, CT12B, CT12C mở bán giai đoạn 2014 - 2015 với giá 11 - 14,5 triệu đồng/m2, nay đang được rao với mức giá dao động khoảng 53 - 83 triệu đồng/m2 tùy diện tích.
Anh Nguyên Phúc, một môi giới bất động sản khu vực này cho biết, hiện anh đang rao bán 2 căn hộ tại đây. Một căn thuộc tòa CT12A có diện tích 45m2 gồm 1 phòng ngủ, 1 vệ sinh có giá 2,65 tỷ đồng, tương ứng khoảng 58,8 triệu đồng/m2. Căn còn lại thuộc tòa CT12C rộng 50m2 có giá 3,8 tỷ đồng, tức đơn giá 76 triệu đồng/m2.
"Đầu tháng 2 năm nay, loại căn 45m2 tại tòa CT12A chỉ được bán với giá 1,8 tỷ đồng. Đến nay, mức giá đã tăng 1,5 lần. Đa số các căn hộ thuộc Khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ đều là hợp đồng mua bán, chưa được cấp sổ", anh Phúc thông tin.
Căn hộ thuộc tòa CT12C rộng 50m2 có giá 3,8 tỷ đồng, tức 76 triệu đồng/m2. (Ảnh: PV)
Mặt ngoài căn hộ CT12C Khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ. (Ảnh: PV)
Anh Minh Vũ (30 tuổi, Hà Nội) cho biết, anh có ý định mua một căn hộ từ năm ngoái để chuẩn bị kết hôn nhưng do kế hoạch cá nhân nên tạm hoãn, đến năm nay mới tìm mua gấp. Tuy nhiên, khi tìm hiểu thực tế, anh bất ngờ vì dự án đã cũ, xuống cấp, thang máy thường xuyên kẹt cứng các giờ cao điểm do đông dân sinh sống, chưa có sổ đỏ nhưng vẫn được rao bán với giá lên tới 60 - 70 triệu đồng/m2. "Tôi thực sự hối hận vì năm trước không mua sớm, giờ thì giá nhà đã vượt xa khả năng chi trả", anh Vũ nói.
Nhiều căn hộ tại tổ hợp HH Linh Đàm giá cũng đang leo thang dù tường bong tróc, thang máy thường xuyên trong tình trạng quá tải, hầm để xe kín mít không có kẽ hở… (Ảnh: PV)
Tại tổ hợp HH Linh Đàm (phường Hoàng Liệt, Hà Nội), nhiều căn hộ cũng đang được rao bán trong khoảng 47 - 65 triệu đồng/m2. Giá leo thang tính bằng lần dù tường bong tróc từng mảng, thang máy thường xuyên trong tình trạng quá tải, hầm để xe kín mít không có kẽ hở…
Chung cư cũ xuống cấp vẫn đắt đỏ: Vì đâu?
Theo các chuyên gia, giá chung cư thời gian qua đang tăng rất cao, nhất là khu vực nội đô Hà Nội. Nguyên nhân chính do chênh lệch lớn giữa cung - cầu, các yếu tố cấu thành giá chung cư đều tăng cao, các chủ đầu tư ưu tiên triển khai dự án cao cấp và hạng sang... Chính những điều này đã kéo mặt bằng giá các chung cư cũ tăng theo.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhận định, giá chung cư cũ hiện nay không phản ánh đúng quy luật khấu hao tài sản. Thực tế, nhiều chung cư qua sử dụng đến hơn 10 năm, bộc lộ nhiều dấu hiệu xuống cấp nhưng giá vẫn tăng. Đây là dấu hiệu cho thấy sự méo mó của thị trường, khi kỳ vọng của người bán cùng lực cầu cao khiến giá không còn tuân theo logic thông thường.
"Nhu cầu ở thực tại khu vực nội đô rất lớn, đặc biệt với những gia đình có con nhỏ muốn ở gần trường học, cha mẹ muốn gần nơi làm việc. Người mua buộc phải chấp nhận mua chung cư cũ vì vị trí thuận lợi, dù chất lượng không đảm bảo. Đây là thực trạng tất yếu khi nguồn cung nhà ở giá hợp lý tại Hà Nội còn hạn chế.
Ngoài ra, một bộ phận người mua kỳ vọng vào các chính sách cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ của thành phố. Khi chung cư được đưa vào diện cải tạo, người dân có thể nhận được căn hộ mới rộng hơn hoặc được đền bù. Chính kỳ vọng này góp phần khiến giá chung cư cũ neo cao, bất chấp hiện trạng", ông Nguyễn Thế Điệp nhận định.
Các chuyên gia cũng khuyến nghị, người mua nên lưu ý chọn sản phẩm phù hợp khả năng chi trả để tránh "bẫy thu nhập". Tâm lý "vay dễ - mua nhanh - chờ tăng giá để bù lãi" không còn phù hợp. Theo đó, cần thận trọng hơn, hạn chế tâm lý mua bằng mọi cách để tránh rủi ro, đặc biệt khi nguồn cung nhà ở xã hội dự kiến tăng mạnh trong thời gian tới.
