Lời tòa soạn:
Để bảo vệ người mua và góp phần làm minh bạch thị trường bất động sản, quy định về đất đai và kinh doanh bất động sản đã nêu rõ, dự án bất động sản có sản phẩm đất nền đủ điều kiện pháp lý mở bán khi được cơ quan chức năng nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và sau khi chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh đã quy định rõ trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. Mới nhất, Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đã quy định, đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, khi đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Cụ thể, dự án bất động sản đó phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch; bảo đảm cung cấp các dịch vụ điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải…
Tuy nhiên, trên thực tế, không ít người mua (nhà đầu tư) do không nắm vững pháp lý, tâm lý ham rẻ và chạy theo quảng cáo, khuyến mại và cam kết của chủ đầu tư (đơn vị bán hàng) mà xuống tiền mua đất nền khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Điều này không chỉ tiềm ẩn những rủi ro cho khách hàng mà còn gây nhiễu thông tin cho thị trường bất động sản, ảnh hưởng tới môi trường đầu tư tại địa phương.
Trên tinh thần tuyên truyền chính sách về pháp luật về kinh doanh bất động sản và nghiên cứu, phản biện, Reatimes gửi tới độc giả bài viết: "Góp vốn thông qua hình thức "Hợp tác đầu tư": Nhà đầu tư lo lắng mất trắng".
Dùng "Thỏa thuận hợp tác" dụ dỗ nhà đầu tư
Dự án Khu nhà ở Cao cấp Vạn Thuận - Tây Thăng Long nằm tại trục đường Tây Thăng Long, thuộc Khu chức năng đô thị Tây Tựu, phường Tây Tựu, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Dự án có tên thương mại Jade Lake Residence được quảng cáo là khu nhà ở cao cấp có quy mô 1,582ha với 8 căn biệt thự và 82 căn nhà liền kề, diện tích từ 100m2 - 212.1m2 (6 tầng - 1 hầm) với môi trường sống lý tưởng.
Thời gian qua, trên nhiều kênh mua bán bất động sản đã xuất hiện thông tin rao bán căn liền kề, biệt thự tại dự án Jade Lake Residence với giá hơn 200 triệu đồng/m2. Đơn cử, một căn liền kề có diện tích 102m2, 6 tầng 1 hầm 1 tum Jade Lake - Tây Thăng Long được rao bán với giá 28,6 tỷ đồng, tương đương hơn 280 triệu đồng/m2.
Liên quan tới dự án này, nhiều nhà đầu tư góp vốn thông qua "Hợp tác đầu tư"... để được quyền mua đất dự án này từ giai đoạn trước đó đang bức xúc vì không được đảm bảo quyền lợi theo Hợp đồng đã ký. Lo lắng có thể bị "mất trắng", nhóm khách hàng này đã gửi đơn đề nghị tới cơ quan chức năng làm rõ.
Cụ thể, theo thông tin từ một nhóm nhà đầu tư ở Hà Nội, dù từ năm 2020 đến 2021 đã ký kết với Công ty Cổ phần Đầu tư và Địa ốc Sao Sáng (viết tắt là Công ty Sao Sáng) các hợp đồng hợp tác đầu tư để đặt mua nhà tại dự án Vạn Thuận - Tây Thăng Long (tên thương mại: Jade Lake Residence) và giao cho công ty này hàng chục tỷ đồng, song đến nay chưa được nhận nhà. Do nhiều lần liên lạc nhưng không được phản hồi, nhóm nhà đầu tư nghi vấn bị công ty lừa đảo.
Hiện trạng dự án Khu nhà ở cao cấp Vạn Thuận - Tây Thăng Long (tên thương mại: Jade Lake Residence), ghi nhận thời điểm tháng 5/2025. (Ảnh: Trọng Hiếu)
Theo nghiên cứu của phóng viên Reatimes, dự án Khu nhà ở cao cấp Vạn Thuận - Tây Thăng Long được UBND TP. Hà Nội ra Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư từ tháng 7/2022. Dự án nằm tại ô đất TT-07 thuộc khu chức năng đô thị Tây Tựu, có quy mô 1,58ha, bao gồm 82 nhà liền kề và 8 căn biệt thự. Chủ đầu tư dự án là Công ty TNHH Xuân Trường Hoành Bồ, tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 570 tỷ đồng.
Ghi nhận thực tế mới đây tại công trường dự án, công nhân và máy móc đang thi công, bên ngoài tường tôn được chủ đầu tư treo đầy những hình ảnh phối cảnh hào nhoáng của dự án.
Bà P.T.N biết đến dự án từ năm 2021 và đầu tư qua lời mời gọi đầu tư của Công ty Sao Sáng. Thời điểm đó, dự án chưa được xây dựng và được các môi giới giới thiệu là dự án bất động sản hình thành trong tương lai tại ô đất CT04 (sau này là ô đất TT-07).
Trong quá trình tư vấn khách hàng, khi đề cập đến vai trò của Công ty Sao Sáng tại dự án, nhân viên môi giới đã cung cấp bản "Thỏa thuận hợp tác đầu tư phát triển dự án" được ký kết giữa Công ty Sao Sáng và Công ty TNHH Xuân Trường Hoành Bồ từ năm 2020, trùng thời điểm Công ty TNHH Xuân Trường Hoành Bồ trúng đấu giá ô đất CT04.
Ghi nhận giữa tháng 5/2025, tại công trường dự án Khu nhà ở cao cấp Vạn Thuận - Tây Thăng Long, công nhân và máy móc đang ráo riết thi công. (Ảnh: Trọng Hiếu)
Theo thỏa thuận này, Công ty Sao Sáng góp 50% vốn đầu tư dự án cho Công ty Xuân Trường Hoành Bồ khi hoàn tất nghĩa vụ đấu giá đối với ô đất CT04. Đổi lại, mỗi bên sẽ được nhận 50% diện tích đất thương phẩm (0,53ha đất ở) để bán.
"Khi được nhân viên môi giới cho xem bản thỏa thuận hợp tác có chữ ký và dấu đỏ của đại diện hai công ty này, chúng tôi đều tin tưởng rằng Công ty Sao Sáng là pháp nhân uy tín, có năng lực thực sự để phát triển dự án. Vì vậy, mọi người không ngần ngại ký với công ty Sao Sáng bản hợp đồng hợp tác đầu tư để đặt mua nhà tại dự án Vạn Thuận", bà N. phân tích.
Cũng ký Hợp đồng hợp tác đầu tư với Công ty Sao Sáng để mua nhà tại dự án này, bà D.B.T - một nhà đầu tư trong nhóm - cho biết, khi liên hệ với môi giới để tìm hiểu dự án, môi giới khẳng định rằng chỉ còn 6 tháng nữa là dự án đủ điều kiện mở bán, khách hàng sẽ được bàn giao và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời, hợp đồng cũng được ký kết trực tiếp với ông Lâm Bách Chiến - Giám đốc Công ty Sao Sáng, nên khách hàng có thể yên tâm xuống tiền.
Nhận thấy dự án Vạn Thuận - Tây Thăng Long là dự án có pháp lý rõ ràng và đang được triển khai xây dựng, nhóm đầu tư Hà Nội đã tin tưởng, nộp hàng chục tỷ đồng cho Công ty Sao Sáng. (Ảnh: Trọng Hiếu)
"Thời điểm đó, nghe môi giới nói dự án sắp được mở bán, do không hiểu rõ luật pháp về bất động sản cũng như bản chất các hợp đồng phải ký kết nên tôi đã vội vàng đồng ý và giao cho Công ty Sao Sáng số tiền hàng tỷ đồng sau nhiều năm tích cóp. Mặt khác, do dự án Vạn Thuận - Tây Thăng Long là dự án có thật, thông tin pháp lý ngày càng hoàn thiện, sau này cũng đã được triển khai xây dựng nên tôi gần như không nghi ngờ gì trong một thời gian dài", bà T. kể lại.
Giám đốc Công ty Xuân Trường Hoành Bồ: "Tôi không hợp tác với ai cả"
Trước đó, khi biết Công ty Cổ phần Đầu tư và Địa ốc Sao Sáng có huy động góp vốn của tổ chức, cá nhân và nhà đầu tư vào dự án tại ô đất CT-04 thì ngày 18/1/2021, Công ty TNHH Xuân Trường Hoành Bồ đã có buổi làm việc, chất vấn Công ty Sao Sáng. Đáng chú ý, tại buổi làm việc này, đại diện Công ty Sao Sáng đã xin lỗi Công ty Xuân Trường Hoành Bồ và hứa sẽ khắc phục các khuyết điểm.
Theo biên bản làm việc, Công ty TNHH Xuân Trường Hoành Bồ hỏi: Công ty Sao Sáng có hợp đồng liên doanh, liên kết góp vốn, hợp tác đầu tư vào dự án tại ô đất CT-04 thuộc dự án giải phóng mặt bằng khu đất hai bên đường trục Tây Thăng Long (vị trí DG 6A), quận Bắc Từ Liêm mà Công ty Xuân Trường Hoành Bồ làm chủ đầu tư hay không? Công ty Sao Sáng có được ủy quyền để bán hoặc phân phối sản phẩm từ dự án hay không?
Trả lời các câu hỏi trên, đại diện Công ty Sao Sáng đã khẳng định, Công ty Sao Sáng không có Hợp đồng Hợp tác góp vốn hoặc ủy quyền gì với Công ty TNHH Xuân Trường Hoành Bồ.
"Việc Công ty Cổ phần Đầu tư và Địa ốc Sao Sáng có huy động góp vốn của tổ chức, cá nhân và nhà đầu tư vào dự án tại ô đất CT-04 là do tự Công ty Cổ phần Đầu tư và Địa ốc Sao Sáng lập ra và tổ chức thực hiện", đại diện công ty Sao Sáng trả lời.
Sau đó, cũng tại buổi làm việc, Công ty Sao Sáng đã nhận khuyết điểm, gửi lời xin lỗi tới Công ty TNHH Xuân Trường Hoành Bồ, đồng thời cam kết sẽ khắc phục ngay và dứt điểm trong 3 ngày làm việc và không làm ảnh hưởng đến công việc, uy tín của Công ty Xuân Trường Hoành Bồ.
Tuy nhiên, theo bà P.T.N, chỉ khoảng hơn 1 tuần sau buổi làm việc với Công ty Xuân Trường Hoành Bồ, Công ty Sao Sáng lại "ngựa quen đường cũ", ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư với bà vào dự án trên, thu hơn 3 tỷ đồng tiền đặt cọc.
Liên quan tới vấn đề này, trao đổi qua điện thoại với phóng viên Reatimes mới đây, ông Vũ Văn Tuyền - Giám đốc Công ty TNHH Xuân Trường Hoành Bồ phủ nhận mối quan hệ hợp tác đầu tư với Công ty Sao Sáng.
"Tôi không hợp tác với bất cứ bên nào liên quan đến dự án Khu nhà ở cao cấp Vạn Thuận - Tây Thăng Long. Công an TP. Hà Nội đã hỏi tôi về vấn đề này và tôi cũng đã trả lời tất cả câu hỏi của công an nên tôi xin phép không trả lời lại", ông Tuyền cho biết.
Đại diện Công ty Sao Sáng nói gì?
Trao đổi với phóng viên Reatimes về thông tin của nhóm khách hàng trên, ông Nguyễn Lê Tùng Lâm - Trợ lý Giám đốc Công ty Sao Sáng cho biết, công ty đã có những giải thích liên quan đến dự án Vạn Thuận - Tây Thăng Long và các vấn đề về quyền lợi của khách hàng.
Văn phòng Công ty Cổ phần Đầu tư và Địa ốc Sao Sáng tại Hà Nội. (Ảnh: Trọng Hiếu)
Về việc hợp tác với Công ty Xuân Trường Hoành Bồ phát triển dự án Vạn Thuận - Tây Thăng Long, ông Lâm khẳng định, Công ty Sao Sáng ngay từ đầu đã có những thỏa thuận nhất định với Công ty Xuân Trường Hoành Bồ nhưng không trực tiếp thông qua ông Vũ Văn Tuyền - người đại diện trước pháp luật của công ty mà thông qua người nhà ông Tuyền.
Tuy nhiên, theo ông Lâm, do phát sinh một số thay đổi về giá so với cam kết ban đầu giữa hai bên nên công ty chưa xử lý kịp, dẫn đến chậm trễ trong việc bàn giao sản phẩm cho khách hàng.
"Về bản chất, việc khách hàng nói công ty lừa đảo khách hàng là sai, vì thực ra chỉ là do công ty đang chậm tiến độ", ông Lâm nhấn mạnh.
Trước tình trạng chậm tiến độ bàn giao sản phẩm cho khách hàng và nhà đầu tư, trợ lý giám đốc Công ty Sao Sáng cho biết, phía công ty đã có những động thái đền bù, trả tiền cho khách hàng.
"Tuy nhiên, việc chi trả sẽ được công ty thực hiện từ từ, ít một vì tất cả tiền công ty huy động từ khách hàng hiện đang được dùng để xử lý công việc tại dự án rồi. Công ty sẽ cố gắng giải quyết mọi việc nhanh gọn nhất ", ông Lâm giải thích.
Ông Lâm cũng thông tin, hiện công ty đang triển khai ba dự án khác, nếu tất cả các dự án này thực hiện thành công thì phần bồi thường, đền bù khách hàng cũ công ty sẽ giải quyết được.
"Phương án công ty là bất kể đồng nào kiếm ra được đều sẽ phục vụ cho việc giải quyết quyền lợi của khách hàng", ông Lâm chia sẻ.
Dưới góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Văn Hân (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) nhìn nhận, dự án bất động sản chưa đủ điều kiện mua bán theo quy định, nhưng chủ đầu tư, đơn vị hợp tác, sàn giao dịch hay cá nhân, tổ chức liên quan đã tổ chức mua bán, thu tiền của khách hàng thì đây là hành vi huy động vốn trái pháp luật. Hành vi này cần được các cơ quan chức năng vào cuộc, xác minh, tiến hành xử phạt vi phạm hành chính; buộc khắc phục hậu quả, trả lại số tiền và bồi thường thiệt hại cho khách hàng.
"Pháp luật đã quy định rất rõ về các dự án đủ điều kiện đưa sản phẩm bất động sản vào kinh doanh. Do đó, theo tôi, khi dự án chưa đủ điều kiện, tất cả hình thức như "hợp đồng góp vốn", "hợp đồng đặt chỗ", "đặt cọc", "văn bản thỏa thuận", "cho vay"… đều là hành vi "núp bóng" huy động vốn trái luật Kinh doanh bất động sản", luật sư Nguyễn Văn Hân cho hay.
