Lời tòa soạn:
Sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng thời gian qua đã đóng góp vai trò quan trọng vào sự phát triển chung của thị trường bất động sản và phát triển kinh tế của các địa phương. Không chỉ cung cấp các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng chỉn chu, hiện đại, phục vụ cho đà phát triển của kinh tế du lịch các tỉnh thành, bất động sản nghỉ dưỡng còn là một kênh đầu tư hấp dẫn với các nhà đầu tư bất động sản. Dù thị trường phải trải qua những thời điểm trầm lắng do nhiều yếu tố chủ quan và khách quan, nhưng bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là một lựa chọn đầu tư nằm trong nhóm được các nhà đầu tư quan tâm.
Cũng bởi vậy mà tại nhiều địa phương đã xuất hiện tình trạng các khu đất lâm nghiệp, đất ở được chủ đất hoặc môi giới rao bán bằng các mỹ từ hoành tráng. Bản chất những "dự án" này có nguồn gốc là các khu đất ở vùng nông thôn, là đất ở, đất đồi... được một số cá nhân mua gom, sau đó xây dựng thành "chuỗi" công trình và quảng cáo là dự án biệt thự nghỉ dưỡng, dù không được đầu tư bài bản, hay không được các cơ quan chức năng cấp phép đầu tư phát triển dự án.
Và khi được rao bán dưới mác "biệt thự nghỉ dưỡng, giá trị các căn nhà ở nông thôn này cũng được đẩy lên cả chục tỷ đồng, cao gấp nhiều lần so với giá bất động sản trong khu vực.
Trên tinh thần tuyên truyền chính sách pháp luật và qua khảo sát, ghi nhận thực tế, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam triển khai tuyến bài: Cảnh báo mua phải bất động sản bị thổi giá khi gắn mác dự án nghỉ dưỡng "ảo".
"Cò đất" tự vẽ dự án để bán giá cao
Thời gian qua, trên nhiều trang thông tin mua bán bất động sản có đăng tải thông tin giới thiệu về "Dự án Thang mây Village Resort Ba Vì" tại xã Yên Bài, huyện Ba Vì, Hà Nội.
Thông tin từ websites "thangmayvillage.com" giới thiệu: Thang Mây Village Resort Ba Vì là khu tổ hợp biệt thự được xây dựng tại thung lũng Bản Xôi. Tên dự án là Thang Mây Village Resort Ba Vì (tên cũ là Bản Xôi Villas Resort).
Quy mô dự án có 81 lô biệt thự "sổ đỏ từng lô". Diện tích đất từ 287,5 - 300 - 400 - 600m2. Trong đó có 25 lô mặt hồ, 35 lô hướng nhìn trực diện hồ, còn lại trên đồi và hướng nhìn toàn bộ Thang Mây Village.
Trang website đăng tải hình ảnh giới thiệu về "dự án Thang mây Village Resort Ba Vì" (Ảnh chụp màn hình website).
Với nhiều tên gọi như "Dự án Bản Xôi Village", "dự án Thang Mây Village"…, các căn biệt thự tại dự án được rao bán rầm rộ dao động từ 8 - 10 tỷ đồng/ căn, tùy diện tích. Đơn cử, một căn biệt thự diện tích 287,5m2, được xây dựng 3 phòng ngủ có giá 10 tỷ đồng, tương đương 34,7 triệu đồng/m2.
Theo tư vấn từ môi giới H. (người đứng tên số điện thoại trên trang web) thì dự án Thang Mây Village được chia làm hai giai đoạn. Giai đoạn 1 đã được chủ đầu tư bán hết và đi vào vận hành kinh doanh mấy năm nay. Hiện giai đoạn 2 đang được thi công xây dựng và chuẩn bị đi vào vận hành.
Đủ chiêu trò quảng bá giới thiệu dự án bất động sản nghỉ dưỡng "ảo" từ môi giới từng bước đẩy giá đất lên cao (Ảnh chụp màn hình nội dung "cò đất" tư vấn).
Cũng theo chia sẻ của môi giới dự án này, khách hàng sau khi mua biệt thự nghỉ dưỡng Thang Mây Village, nếu không muốn tự quản lý vận hành, có thể thuê đơn vị vận hành là các công ty du lịch hoặc cá nhân tại dự án. Chủ đầu tư sẽ mất phí dịch vụ tiền điện nước và thêm một loại nữa đó là tiền phí quản gia trông coi. Giá thuê phòng một ngày đêm tại đây dao động từ 4 - 6 triệu đồng, chưa tính các khoản phụ thu.
Trong khi giá đất tại dự án Thang Mây Village được ghi nhận ở mức 34 - 35 triệu đồng/m2 thì mặt khác theo khảo sát thông tin từ một số người dân trong khu vực, giá đất trung bình tại xã Yên Bài chỉ dao động từ 4 - 5 triệu đồng/m2, những vị trí mặt đường, ngã ba và gần trung tâm hành chính mới lên tới 7 triệu đồng/m2.
Chính quyền khẳng định dự án "ảo"
Theo ghi nhận thực tế của phóng viên Reatimes, dự án được gọi là Thang Mây Village này đang tồn tại trên một quần thể bao trọn thung lũng Bản Xôi. Một phần Bản Xôi đã xuất hiện các công trình nhà ở kiến trúc biệt thự đã đi vào sử dụng, còn phần diện tích khác đang trong qua trình xây dựng các dãy nhà. Đáng chú ý, các ngọn đồi nơi đây đang bị máy xúc san gạt để tạo ra khoảng đất trống.
Ghi nhận hiện trạng khu vực gắn mác dự án "ảo" đang trong qua trình thi công san gạt những quả đồi để thực hiện việc xây dựng (Ảnh: Trọng Hiếu).
Thông tin tới phóng viên Reatimes, bà Nguyễn Thị Nam - Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Ba Vì - khẳng định, trên địa bàn huyện không có dự án nào là Thang Mây Village. Các khu đất tại công trình này thuộc về các hộ trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đã được cấp phép là đất ở.
"Tên "dự án Thang Mây" là do họ tự tạo nên chứ đây không phải dự án của huyện", bà Nam nhấn mạnh.
Theo bà Nam, nhiều năm trước, thực hiện chương trình trồng rừng, phủ xanh đất trống, đồi núi trọc (PAM), mỗi hộ gia đình được xã Yên Bài giao khoán 1-3 ha để trồng keo, bạch đàn. Tuy nhiên, do nhu cầu đất ở của người dân trong huyện nói chung và nhân dân xã Yên Bài nói riêng tăng cao, năm 2015, UBND huyện Ba Vì đã ban hành quyết định chủ trương đầu tư các dự án đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó có 7 điểm đấu giá đất ở tại thôn Chóng, xã Yên Bài, gồm: Khu đồi Ba Vành, đồi Tích Giang, đồi Cháy, đồi Gò Trọi, đồi Ván Sôi, đồi Quân Nhân và đồi Tròn.
Cùng sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản thời gian qua, ở nhiều địa phương trên cả nước đã ghi nhận tình trạng xuất hiện các dự án "ảo", không có thật. Sở Xây dựng nhiều tỉnh thành phải liên tục công bố thông tin về các dự án bất động sản trên địa bàn để minh bạch thông tin và hạn chế rủi ro cho khách hàng.
Đơn cử, Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình từng điểm tên 8 dự án bất động sản không có trên địa bàn, chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp phép đầu tư, chưa đủ cơ sở pháp lý, không đủ điều kiện huy động vốn và kinh doanh bất động sản. Các dự án "ảo" này gồm: Dự án Green Oasis Hòa Bình - Lương Sơn; Dự án Beverly Hill - Lương Sơn Hòa Bình; Dự án Vịt Cổ Xanh Ecologe Việt Pháp; Dự án Sun Legend Villa - Đà Bắc Ecolodge; Dự án Mountain Villa - Lương Sơn; Dự án Kai Village Resort tại cầu Mè, xã Mông Hóa, thành phố Hòa Bình; Dự án Ohara Villas &Resort, xã Mông Hóa, thành phố Hòa Bình; Dự án The Moon Village tại xã Yên Quang, TP Hòa Bình.
Các điểm này cũng đã được UBND TP. Hà Nội cho phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật và phê duyệt giá khởi điểm để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở. Hiện tại, các hộ dân trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực trên đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và xây dựng các công trình trên đất (sổ đỏ).
Khách hàng cẩn trọng rủi ro
Trao đổi với phóng viên Reatimes, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM), cho biết việc một khu đất được quảng cáo là dự án bất động sản quy mô lớn là chiêu trò nhằm bán được hàng và bán với mức giá cao của chủ khu đất hoặc đơn vị môi giới. Đây là hành vi lừa đối khách hàng. Bởi vì là lừa dối nên khách hàng mua phải những bất động sản ở dự án không có thật này chắc chắn sẽ bị thiệt hại. Trường hợp nặng nhất có thể là sẽ không nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khó giao dịch tiếp, hoặc nếu có đi theo mô hình dự án quảng cáo là biệt thự nghỉ dưỡng thì cũng không biết tương lai đến đâu. Khả năng sinh lời hay thua lỗ thế nào. Vì thế khách hàng cần hết sức cẩn thận khi tìm hiểu, mua bán các bất động sản "ảo" như vậy.
Biểu hiện đầu tiên có thể nhận thấy dấu hiệu dự án "ảo" là các trang web quảng cáo, giới thiệu dự án thường sử dụng tên miền quốc tế, mục đích là để nằm ngoài sự quản lý của các cơ quan chức năng trong nước. Bên cạnh đó, thông tin trên website cũng không rõ ràng, không có các nội dung cơ bản về tên công ty, địa chỉ, mà thường chỉ để số điện thoại, email của một cá nhân, nhằm né tránh việc tìm ra người có hành vi vi phạm.
Theo luật sư, khách hàng hãy cẩn trọng với những dự án như vậy và nên tìm những sản phẩm có giấy chứng nhận phù hợp với loại đất hoặc dự án của các đơn vị phát triển uy tín, có văn bản phê duyệt dự án đúng theo quy định pháp luật.
Đối với hành vi quảng cáo sai sự thật có thể bị xử phạt hành chính theo quy định tại khoản 5 Điều 34 Nghị định 38/2021/NĐ-CP ngày 29/3/2021 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực văn hóa và quảng cáo thì phạt tiền từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng, ngoài ra còn áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc xóa quảng cáo và buộc cải chính thông tin.
Chưa rõ ràng trong nguồn gốc đất đang xây biệt thự
Theo bà Nguyễn Thị Nam, Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Ba Vì, khu đất công trình đang quảng cáo là "khu nghỉ dưỡng Thang Mây" ở xã Yên Bài đã được TP. Hà Nội quy hoạch là đất ở nông thôn giai đoạn 2015-2020 và 2021-2030. Trong các quyết định thu hồi đất của huyện đều thể hiện nguồn gốc của khu vực này là đất trồng cây lâu năm, do một số cá nhân quản lý, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) từ năm 2010.
Tuy nhiên, trao đổi với phóng viên Reatimes, đại diện Chi cục Kiểm lâm Hà Nội thông tin, theo Quyết định số 128/QĐ-UBND ngày 8/1/2013 của UBND TP. Hà Nội về phê duyệt quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng huyện Ba Vì giai đoạn 2012 - 2020, "khu nghỉ dưỡng Thang Mây" thuộc đất lâm nghiệp. Vị đại diện này cũng cho biết: "Không rõ bằng cách nào mà khu vực này hiện tại đã được chuyển đổi thành đất ở".
Còn theo nghiên cứu, ghi nhận từ người dân tại khu vực này, nguồn gốc đất khu vực thung lũng Bản Xôi trước kia là đất lâm nghiệp. Năm 1989, thực hiện chương trình trồng rừng, phủ xanh đất trống, đồi núi trọc (PAM), mỗi hộ gia đình được xã Yên Bài giao khoán 1-3ha để trồng keo, bạch đàn. Thời gian qua, một số người dân đến thu mua lại và cho đến hiện tại đây đã là đất đấu giá và có sổ đỏ trong khi rất nhiều ngôi nhà của các hộ dân sinh sống quanh đây vẫn chưa được đứng tên sổ đỏ.
