Hà Nội tái thiết đô thị, giá trị bất động sản sẽ thay đổi ra sao?

Không chỉ là câu chuyện quy hoạch hay hạ tầng, định hướng tái thiết đô thị tại Hà Nội đang mở ra một chu kỳ "định giá lại" toàn diện của thị trường bất động sản - nơi giá trị dần tập trung vào những tọa độ gắn với cấu trúc phát triển mới của Thủ đô. Trong chu kỳ đó, không phải mọi phân khúc đều tăng trưởng giống nhau, không phải mọi vị trí đều gia tăng giá trị và càng không phải mọi chủ thể đều có cơ hội ngang bằng. 

Hà Nội đang bước vào một giai đoạn phát triển mang tính bản lề. Nếu như trong hơn một thập kỷ qua, động lực tăng trưởng của thị trường bất động sản chủ yếu đến từ mở rộng địa giới, đầu tư hạ tầng và gia tăng dân số, thì giai đoạn hiện nay lại chứng kiến một sự chuyển dịch sâu sắc hơn, khi cấu trúc đô thị được thiết lập lại theo hướng đa cực và liên kết chặt chẽ hơn.

Đặc biệt, theo Nghị quyết số 02-NQ/TW về "Xây dựng và phát triển Thủ đô Hà Nội trong kỷ nguyên mới", Hà Nội được xác định là trung tâm đầu não chính trị - hành chính quốc gia; nơi hội tụ và lan tỏa tinh hoa văn hóa, trí tuệ và nguồn lực của đất nước; trung tâm kiến tạo, giữ vai trò dẫn dắt, định hình mô hình và tư duy phát triển mới; là hạt nhân, trung tâm kết nối và động lực phát triển của vùng và cực tăng trưởng của cả nước.

Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm - một quyết sách mang tính định hình tương lai phát triển dài hạn của Hà Nội trong thế kỷ XXI - đã xác định không gian phát triển Thủ đô được tổ chức theo mô hình "chùm đô thị hướng tâm", trong đó Hà Nội là đô thị trung tâm hạt nhân, các đô thị xung quanh là vệ tinh và đối trọng. Cấu trúc khung gồm 9 cực phát triển, 9 trung tâm lớn và 9 trục động lực tạo thành hệ sinh thái không gian kinh tế đô thị. Chín trục động lực gồm các trục hướng tâm, quốc lộ, cao tốc và đại lộ cảnh quan sông Hồng, đóng vai trò "xương sống" kết nối các cực tăng trưởng với đô thị trung tâm và Vùng Thủ đô. Các vành đai 1, 2, 3, 4, 5 cùng các hành lang Bắc - Nam, Đông - Tây hình thành mạng lưới liên kết đa chiều, vừa bảo tồn nội đô lịch sử, vừa phát triển đô thị nén, TOD, khai thác không gian ngầm và mở rộng ra các đô thị vệ tinh.

Theo ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, những quyết sách này thực chất đang đặt nền móng cho một "cuộc tái thiết đô thị chưa từng có tiền lệ", với mục tiêu đưa Hà Nội bước vào quỹ đạo tăng trưởng GRDP hai con số trong nhiều thập kỷ tới. Xa hơn, đến năm 2045, Thủ đô được kỳ vọng phát triển ngang tầm các thủ đô của các quốc gia phát triển; đến năm 2065 hướng tới trở thành một thành phố toàn cầu với quy mô GRDP khoảng 1.920 tỷ USD và thu nhập bình quân đầu người khoảng 95.000 USD.

Trong tầm nhìn đó, Hà Nội không chỉ mở rộng về quy mô, mà đang tiến tới một mô hình siêu đô thị với dân số tiệm cận 20 triệu người, vận hành theo cấu trúc đa trung tâm, đa cực thay thế mô hình đơn lõi truyền thống. Thành phố cũng đang quy hoạch 5 đại đô thị mới trong giai đoạn 2026-2035, với tổng diện tích gần 50.000ha và tổng mức đầu tư hơn 4 triệu tỷ đồng. Theo ông Bùi Văn Doanh, đây không còn là tăng trưởng theo chiều rộng, mà là bước "thăng hạng đô thị" mang tính hệ thống, kéo theo sự thay đổi sâu sắc trong cấu trúc kinh tế, cấu trúc không gian và cả cấu trúc thị trường bất động sản.

Nếu quy hoạch là "khung xương" của tương lai đô thị, thì các trục phát triển chiến lược chính là nơi cấu trúc mới ấy bắt đầu hiện hình rõ rệt trên thị trường. Trong bối cảnh hiện nay, báo cáo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) đã nhận diện một số toạ độ động lực của thị trường bất động sản Hà Nội.

Trước hết, trục Tây Hồ Tây - Ciputra - Võ Chí Công đang nổi lên như một lõi giá trị mới của Thủ đô. Khu vực này hội tụ đồng thời nhiều động lực: Vị trí cận lõi, khả năng kết nối nhanh với sân bay và trung tâm hiện hữu, cùng không gian cảnh quan đặc biệt hiếm có gắn với Hồ Tây và sông Hồng. Từ đó, khu vực này đang hình thành một lớp tài sản mang tính định danh rõ nét - nơi giá trị không chỉ đến từ vị trí, mà từ chuẩn sống, cộng đồng cư dân và khả năng tích lũy giá trị dài hạn.

Tiếp đến, trục Tây Thăng Long/Quốc lộ 32 đại diện cho không gian mở rộng chiến lược của Hà Nội trong giai đoạn tới. Động lực chính của khu vực này đến từ đầu tư hạ tầng, vai trò kết nối và khả năng hấp thụ giãn dân từ khu vực lõi. Trên nền tảng đó, trục Tây Thăng Long đang tạo ra một lớp tài sản gắn với các khu đô thị quy mô lớn, phát triển theo chu kỳ hạ tầng và có dư địa tăng trưởng trong trung và dài hạn.

Ở phía Đông, khu vực Long Biên - Gia Lâm hay Hưng Yên đang dần trở thành một cực tăng trưởng mới của thị trường. Lợi thế của khu vực này nằm ở quỹ đất rộng, mặt bằng phát triển đồng bộ hơn và hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện. Đây là nơi hấp thụ mạnh mẽ dòng dịch chuyển dân cư và dòng vốn đầu tư, qua đó hình thành lớp tài sản mang tính "mở rộng động lực" - nơi giá trị được tích lũy thông qua quá trình đô thị hóa và nâng cấp hạ tầng.

Trong khi đó, hành lang sông Hồng lại đại diện cho một hướng phát triển khác: Không gian cảnh quan - sinh thái và giá trị bền vững. Khi trục sông Hồng được đặt vào trung tâm của cấu trúc quy hoạch, các khu vực gắn với không gian mặt nước, cảnh quan mở và khả năng kết nối liên vùng đang dần hình thành một lớp tài sản mới với "premium" dựa trên yếu tố môi trường sống và chất lượng không gian - yếu tố ngày càng trở nên quan trọng trong bối cảnh đô thị hóa ở giai đoạn cao.

Nhìn từ sự vận động của các trục này, có thể thấy bản đồ giá trị của bất động sản Hà Nội đang thay đổi theo một logic mới. Nếu trước đây thị trường thường tăng trưởng theo dấu chân hạ tầng, thì nay giá trị ngày càng được quyết định bởi việc một tài sản nằm ở đâu trong mạng lưới phát triển mới của thành phố, hưởng lợi từ trục động lực nào, phục vụ nhóm cư dân nào và có khả năng kết nối với hệ sinh thái sống nào.

Ở góc độ quy hoạch và xã hội học đô thị, TS. KTS. Trương Văn Quảng, Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch phát triển Đô thị Việt Nam, cho rằng Hà Nội đang chứng kiến một bước chuyển rất rõ từ "sở hữu vị trí lịch sử" sang "sở hữu không gian sống chất lượng". Theo ông, đây là một chuyển dịch mang tính tất yếu khi đô thị đạt đến một ngưỡng phát triển nhất định, bởi khi mức sống tăng lên, hệ giá trị của cư dân và nhà đầu tư cũng thay đổi theo.

Nhìn từ góc độ đó, những khu vực như Tây Hồ Tây nổi lên không phải ngẫu nhiên. Theo TS. KTS. Trương Văn Quảng, sức hút của khu vực này không chỉ đến từ hạ tầng hay vị trí, mà còn đến từ việc nó đáp ứng đúng sự thay đổi trong hệ giá trị sống đô thị: từ "ở để sở hữu" sang "ở để trải nghiệm", từ "giữ tài sản" sang "định danh phong cách sống và giá trị bản ngã". Khi đó, bất động sản không còn chỉ là nơi cất giữ vốn, mà trở thành một dạng tài sản gắn với chuẩn sống, bản sắc cư dân và khả năng tích lũy giá trị dài hạn.

Sự dịch chuyển của các trục động lực cũng đồng nghĩa với sự thay đổi trong cách thị trường định giá tài sản.

Theo Viện trưởng Bùi Văn Doanh, tổng hòa các yếu tố - từ tăng trưởng GRDP hai con số, gia tăng dân số, mở rộng lực lượng lao động chất lượng cao đến quy mô đầu tư hạ tầng và đô thị hàng triệu tỷ đồng - đang hội tụ thành một chu kỳ phát triển mang tính lịch sử của bất động sản Thủ đô.

Trong chu kỳ này, thị trường khó có thể tiếp tục vận hành theo xu hướng "tăng đều" như trước. Những khu vực nằm trong các hành lang phát triển chiến lược sẽ được tái định vị mạnh mẽ hơn. Những dự án có quy hoạch đồng bộ, chất lượng sống rõ nét, khả năng vận hành tốt và tính khan hiếm cao sẽ có xu hướng giữ giá tốt hơn, tăng giá bền vững hơn và thu hút dòng tiền dài hạn hơn.

Ngược lại, những khu vực nằm ngoài cấu trúc phát triển, hoặc những tài sản chủ yếu dựa vào câu chuyện marketing hay kỳ vọng ngắn hạn, sẽ ngày càng đối mặt với áp lực phân hóa. Nói cách khác, thị trường đang dịch chuyển từ "định giá theo kỳ vọng" sang "định giá theo giá trị thực", từ "mua theo câu chuyện" sang "mua theo hệ quy chiếu giá trị có thể kiểm chứng".

Trong bất kỳ chu kỳ phát triển đô thị nào, đặc biệt là khi một khu vực chuyển từ trạng thái "tiềm năng" sang giai đoạn "hiện thực hóa giá trị", luôn tồn tại một nhóm chủ thể hưởng lợi rõ rệt nhất.

Theo TS. KTS. Trương Văn Quảng, đó là những người hiện diện sớm, đủ năng lực triển khai và có tầm nhìn dài hạn. Họ không chỉ tích lũy được lợi thế về quỹ đất, mà quan trọng hơn, có cơ hội tham gia vào quá trình "kiến tạo hình hài" của khu vực ngay từ giai đoạn đầu. Trong một thị trường đang chuyển từ tăng trưởng theo kỳ vọng sang tăng trưởng dựa trên giá trị thực, câu hỏi quan trọng không còn là "giá bao nhiêu", mà là "giá trị là gì" và "tiêu chuẩn nào để xác lập giá trị đó".

Ở nghĩa sâu hơn, lợi thế không còn chỉ nằm ở chuyện sở hữu đất sớm, mà nằm ở năng lực biến quỹ đất ấy thành những sản phẩm và không gian sống có khả năng thiết lập chuẩn mực mới cho thị trường.

Khác với các giai đoạn trước, khi nguồn cung còn dồi dào và thị trường vận hành theo logic mở rộng, giai đoạn hiện nay đang chứng kiến sự chuyển dịch sang một cấu trúc "hữu hạn có chọn lọc" - nơi chỉ một số ít chủ thể đủ điều kiện về vị trí, pháp lý, quy mô và khả năng phát triển đồng bộ mới có thể tham gia vào quá trình định hình chuẩn mực giá trị mới.

Trong bối cảnh đô thị Hà Nội đang tái định hình theo các trục phát triển mới, lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở việc "có quỹ đất", mà nằm ở việc đi trước một chu kỳ phát triển. Những doanh nghiệp hiện diện sớm tại các cực tăng trưởng - nơi hạ tầng, dòng vốn và dân cư đang hội tụ - sẽ có khả năng đi trước thị trường một nhịp trong việc kiến tạo sản phẩm, xây dựng hệ sinh thái sống và xác lập chuẩn mực mới. Sunshine Group có thể xem là một trường hợp đáng chú ý trong số các doanh nghiệp này.

Với việc nắm giữ quỹ đất tại các tọa độ như Tây Hồ Tây – Ciputra, trục Tây Thăng Long, Long Biên, Mê Linh hay khu Đông Hà Nội, doanh nghiệp này đang đón đầu cấu trúc đô thị tối thiểu 10 - 20 năm. Đây đều là những khu vực hội tụ đồng thời ba yếu tố cốt lõi: Hạ tầng quy mô lớn, không gian cảnh quan (sông - hồ - công viên) và dư địa phát triển cộng đồng cư dân chất lượng cao.

Điểm khác biệt quan trọng nằm ở chỗ: Sunshine không chỉ "nắm giữ đất", mà đang đặt mục tiêu nâng tầm giá trị trên quỹ đất đó. Từ các dự án đã vận hành tại Ciputra đến các tổ hợp đang triển khai, có thể thấy một chiến lược phát triển theo chiều sâu - nơi mỗi dự án không tồn tại độc lập, mà nằm trong một hệ sinh thái liên hoàn về tiện ích, vận hành và chuẩn sống. Đây cũng là cách tiếp cận giúp doanh nghiệp không chỉ bán một sản phẩm bất động sản, mà còn định hình một chuẩn sống và một hệ quy chiếu giá trị mới.

Biểu hiện rõ nét của xu hướng này là sự xuất hiện của các mô hình bất động sản cao cấp thế hệ mới, từ Branded Residences đến các quần thể dinh thự hay shop villas với cấu trúc không gian riêng tư, khép kín. Những sản phẩm này không còn đơn thuần là nơi ở, mà được phát triển như một hệ giá trị hoàn chỉnh, nơi chuẩn sống, dịch vụ vận hành và cộng đồng cư dân trở thành những yếu tố cốt lõi định hình giá trị tài sản.

Có thể nói, lợi thế lớn nhất của những nhà phát triển tiên phong tại các khu vực lõi mới không chỉ nằm ở "đất", mà nằm ở khả năng xác lập hệ quy chiếu giá trị cho toàn bộ thị trường. Khi quỹ đất đã hữu hạn, chính cách thức phát triển, chứ không phải bản thân quỹ đất, sẽ quyết định ai là người thực sự dẫn dắt thị trường trong một chu kỳ phát triển mới./.