Hải Phát Plaza “nợ khủng” tiền sử dụng đất: "Đánh đu" với pháp luật vì thiếu vốn?

PV: Trên thị trường BĐS đang xảy ra hiện tượng một số chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính vẫn tiến hành mở bán, bàn giao căn hộ. Điều này có trái với quy định của pháp luật hiện hành không, thưa luật sư?

LS. Nguyễn Phú Thắng: Hiện tượng doanh nghiệp nợ tiền sử dụng đất đã tiến hành mở bán, bàn giao căn hộ đã xuất hiện từ lâu và khá phổ biến. Nguyên nhân do thị trường BĐS ảm đạm, các giao dịch chững lại, chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh đều thiếu vốn, nợ lẫn nhau. Việc các chủ đầu tư tiếp cận được các khoản tín dụng là khó khăn, nên các doanh nghiệp lựa chọn giải pháp tình thế là nợ thuế, nợ tiền sử dụng đất, vì đây là khoản nợ có thể tạm thời kéo dài được.

Xét về góc độ pháp lý, hành vi mở bán, bàn giao căn hộ của chủ đầu tư khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính là chưa phù hợp với quy định của pháp luật.

Cụ thể, Điều 42 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định rất rõ, khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gắn với chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai bao gồm: Thuế đất, tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí có liên quan đến đất đai.

Do vậy, về nguyên tắc, chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì họ không được chuyển nhượng công trình, cũng như không được chuyển nhượng, bán căn hộ. 

PV: Vậy theo luật sư, việc chủ đầu tư chưa hoàn thành các nghĩa vụ tài chính sẽ khiến khách hàng phải gánh những rủi ro nào khi mua nhà tại dự án này?

LS. Nguyễn Phú Thắng: Rủi ro lớn nhất mà khách hàng có nguy cơ gặp phải là không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, bởi theo Điểm c Khoản 1 Điều 72 Nghị định số 43/2014/NÐ-CP của Chính phủ quy định, sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án phát triển nhà ở (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật).

Thực tế Dự án Hải Phát Plaza Đại Mỗ ngày 4/4/2017. Ảnh: Kinh tế & Đô thị.

Do đó, nếu chủ đầu tư còn nợ tiền sử dụng đất, đương nhiên sẽ không có tài liệu, chứng từ chứng minh đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.

Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng thứ cấp có thể gánh chịu hậu quả gián tiếp từ nguy cơ của nhà đầu tư cấp I. Vì vậy, người nhận chuyển nhượng không phải chủ sở hữu hợp pháp của nhà ở, họ không thể tự định đoạt các quyền dân sự liên quan đến BĐS đó, kể cả khi đã nhận bàn giao nhà như: tặng, cho, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp góp vốn.

Dẫn đến một khi xảy ra tình huống tranh chấp với các chủ thể khác, những người mua nhà dạng này luôn là bên yếu thế trong hoạt động chứng minh chứng cứ về quyền sở hữu, quyền định đoạt tài sản.

PV: Tính từ thời điểm có thông báo Dự án Hải Phát Plaza phải nộp tiền sử dụng đất cho đến nay hơn 3 tháng, Hải Phát vẫn còn nợ 490 tỷ đồng tiền sử dụng đất. Vậy trong trường hợp doanh nghiệp chây ì, kéo dài thời gian trả nợ, sẽ phải xử lý thế nào, thưa luật sư?

LS. Nguyễn Phú Thắng: Theo Khoản 4, Điều 14 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, khi doanh nghiệp được giao đất có thu tiền sử dụng đất, họ có nghĩa vụ phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính, trong đó có tiền sử dụng đất, thời hạn nộp tiền sử dụng đất là 90 ngày kể từ ngày ghi trên thông báo của cơ quan thuế.

Nếu quá thời hạn 90 ngày trên, người sử dụng đất chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất theo thông báo thì phải nộp thêm tiền chậm nộp đối với số tiền chưa nộp theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế, trừ trường hợp có đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất đối với những trường hợp được ghi nợ.

Trên thực tế, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã áp dụng rất nhiều biện pháp từ vận động, công văn thúc nợ cho đến cứng rắn như cưỡng chế nộp thuế để buộc các doanh nghiệp nợ phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước như yêu cầu phong tỏa tài khoản của chủ đầu tư và thông báo hóa đơn của chủ đầu tư không còn giá trị sử dụng.

Luật sư Nguyễn Phú Thắng.

Tuy nhiên, có vẻ như giải pháp chậm nộp thuế vẫn đang là phao cứu sinh đối với các doanh nghiệp BĐS. Xét cho cùng, so với sự thúc ép của Ngân hàng, tổ chức, cá nhân và khách hàng thì áp lực từ cơ quan thuế vẫn nặng tính hình thức đồng thời vẫn là “áp lực nhẹ nhàng” nhất đối với doanh nghiệp BĐS.

PV: Luật sư có lời khuyên nào cho khách hàng để tránh gặp phải những rủi ro đáng tiếc khi mua nhà tại những dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính?

LS. Nguyễn Phú Thắng: Khi pháp luật chưa có quy định điều chỉnh để tháo gỡ thực trạng này, chúng ta chỉ có thể trông chờ chủ đầu tư nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật về đất đai, về quản lý thuế,… Mặt khác cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải xử lý cứng rắn hơn, quyết liệt hơn với những doanh nghiệp có hành vi nợ thuế, tiền sử dụng đất.

Đối với người mua nhà, nên tìm hiểu kỹ thông tin về sản phẩm mà mình có dự định mua, trong đó thông tin về chủ đầu tư cần phải đầy đủ, toàn diện.

Hiện nay các thông tin về dự án đầu tư, doanh nghiệp còn nợ thuế được các địa phương, cơ quan thuế thông báo một cách công khai trên các trang điện tử (tiêu biểu là Thành phố Hà Nội). Những người mua nhà, đất có thể dễ dàng tham khảo trước khi đưa ra quyết định.

Người mua nhà chỉ thanh toán toàn bộ giá trị hợp đồng chuyển nhượng khi đã được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Mục đích của bất kỳ người đi mua nhà nào cũng đều hướng tới việc trở thành chủ thể có quyền sở hữu hợp pháp và đầy đủ đối với BĐS đó. Chỉ khi đã có sổ đỏ chính chủ, chủ sở hữu mới có có đủ điều kiện để thực hiện toàn bộ 19 quyền dân sự đối với tài sản của chính mình mà không lo lắng về các nguy cơ rủi ro còn tiềm ẩn.

Xin cảm ơn Luật sư!