Nắm bắt “cơn sốt” đất đai cùng với nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao, nhiều năm qua, hàng loạt doanh nghiệp đã tung đủ chiêu rao bán dự án bất động sản “ảo” để “bẫy” khách hàng. Thậm chí, "cò" đất đai còn lách luật huy động vốn trái phép bằng các hình thức “ký hợp đồng vay vốn” hay “đặt cọc giữ chỗ,” rồi chiếm dụng vốn, khiến khách hàng lâm cảnh dở khóc, dở cười…
Thực tế, đã có hàng ngàn người mất tiền oan vì lỡ đầu tư vào dự án “ảo.” Điều này không chỉ khiến khách hàng đối mặt nguy cơ mất trắng tiền tỷ, gây mất an ninh trật tự, “rối loạn” thị trường, mà còn phá vỡ quy hoạch đô thị. Vậy nhưng, việc xử lý các dự án “ảo” đến nay vẫn lúng túng, phức tạp.
Đủ chiêu “bẫy” khách hàng
Theo tìm hiểu của phóng viên, phương thức hoạt động của các công ty bất động sản buôn bán dự án “ảo” (không có thật-PV) thường sử dụng trong thời gian gần đây, là tìm các khu đất còn bỏ trống như đất công viên, đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, hoặc xây dựng không phép. Sau đó thỏa thuận mua đất với người đang có quyền sử dụng bằng hợp đồng hợp tác đầu tư, cùng giao dịch, “ăn chia lợi nhuận”...
Tiếp đó, chủ đầu tư “vẽ” dự án trên giấy, rồi tổ chức quảng cáo, mời gọi, bán cho khách hàng bằng các hình thức như “hợp đồng vay vốn,” hay “đặt cọc giữ chỗ” với lời hứa hẹn “từ 6-12 tháng sẽ có hạ tầng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xây nhà.” Đáng chú ý, những dự án này thường nằm ở vị trí đắc địa, gần các tuyến đường lớn, gần trường, chợ, nhưng giá bán lại thấp hơn so với bảng giá thị trường.
Chiêu thức phổ biến nhất là chào bán dự án “ảo” công khai trên website với bản đồ quy hoạch, sa bàn bắt mắt để thu hút người mua. Hay cho “đội quân” môi giới gọi điện thoại mời khách đến văn phòng công ty xem phối cảnh dự án được thiết kế như “thiên đường trong mơ,” để lôi kéo, thu hút khách hàng.
Cá biệt, một số doanh nghiệp bất động sản còn cho nhân viên dẫn dụ khách hàng đến xem trực tiếp khu đất dự án, mà ở đó đã dàn sẵn cảnh người chen nhau mua bán, ký hợp đồng và thanh toán tiền ngay trước mặt người đi xem đất nhằm tạo sự tin tưởng và tăng độ quan tâm của dự án. Thậm chí, có trường hợp còn làm giả giấy tờ pháp lý khu đất, giấy tờ chấp thuận cấp phép dự án của chính quyền.
Vụ việc gây chấn động dự luận gần đây nhất là “siêu lừa” địa ốc Alibaba. Theo thông tin từ cơ quan điều tra, trong hơn 3 năm qua, Công ty Cổ phần địa ốc Alibaba và các công ty thành viên (có quy mô hơn 2.600 nhân viên) đã thu gom mua số lượng lớn đất nông nghiệp với tổng diện tích khoảng hơn 600 hécta, rồi tự vẽ ra 43 dự án không có thật tại các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu, Bình Thuận.
Hầu hết các dự án “ma” do Công ty Alibaba tự vẽ đều chưa làm thủ tục pháp lý, không được cơ quan chức năng có thẩm quyền phê duyệt và cấp phép cho làm dự án. Nhưng công ty này vẫn quảng cáo là đất nền dự án để bán, và thu tiền của khách hàng lên tới 95%, tương ứng số tiền trên dưới 1 tỷ đồng mỗi nền đất.
Theo phản ánh của khác hàng tại tỉnh tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, chiêu thức huy động vốn được Alibaba sử dụng là ký hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng đất, hưởng lãi suất cam kết tới 12% sau 6 tháng, nhưng đến hạn, công ty chây ỳ không thanh toán, hoặc yêu cầu khách hàng tiếp tục đầu tư vào lô đất khác cũng “ảo” tương tự.
Tại tỉnh Đồng Nai, theo báo cáo của cơ quan công an tỉnh, từ năm 2016 đến tháng 7/2019, công ty Alibaba đã quảng cáo trên website thành lập 29 dự án khu dân cư trên địa bàn các huyện Long Thành, Xuân Lộc và Nhơn Trạch. Tuy nhiên, việc công ty này tự nhận là chủ đầu tư, tự vẽ sơ đồ khu dân cư, phân lô bán nền không đúng hiện trạng thực tế, cam kết ra sổ đỏ thổ cư 100% để bán cho khách hàng là sai quy định, có dấu hiệu lừa đảo khách hàng, vi phạm quy định về sử dụng đất đai...
Từ những thông tin nêu trên, chiều 18/9, Bộ Công an phối hợp Công an Thành phố Hồ Chí Minh đã thực hiện lệnh bắt khẩn cấp, tạm giữ hình sự, khám xét nơi làm việc của Nguyễn Thái Luyện - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Alibaba. Cơ quan Cảnh sát điều tra cũng khám xét, khởi tố, bắt giam một số đối tượng liên quan về tội lừa đảo khách hàng, chiếm đoạt tài sản.
Qua điều tra ban đầu, cơ quan điều tra xác định Công ty Alibaba mua đất nông nghiệp ở các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu..., thành lập các công ty con, rồi vẽ các dự án “ma,” sau đó giới thiệu bán cho hơn 6.700 khách hàng, với số tiền giao dịch hơn 2.500 tỷ đồng… Tính đến ngày 26/9, Công an Thành phố Hồ Chí Minh đã tiếp nhận gần 1.000 đơn tố cáo hành vi lừa đảo của Alibaba...
Công khai từ cấp địa phương
Vụ “siêu lừa” mang tên địa ốc Alibaba có thể coi là bài học đắt giá với những ai đã và đang có ý định đâu tư vào dự án “ảo.” Nhưng điều đáng lo là, ngoài Alibaba, theo nhận định của giới chuyên gia bất động sản, hiện nay vẫn còn rất nhiều dự án “ảo” tương tự đang tồn tại trên thị trường, nhưng vẫn chưa thể xử lý, ngăn chặn?
Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Văn Đính - Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, nguyên nhân dẫn tới việc dự án “ảo” ngày càng “tràn lan” trên thị trường là do quy định giữa các Luật vẫn còn kẽ hở.
Đơn cử, Luật Kinh doanh bất động sản mặc định mọi hành vi rao bán khi dự án chưa hình thành là vi phạm, nên chỉ quản lý các hành vi từ thời điểm ký hợp đồng mua bán nền nhà, hoặc khi đã xây nền móng. Còn giai đoạn trước khi ký hợp đồng, tức là những thỏa thuận theo Luật Dân sự thì Luật Kinh doanh bất động sản lại không đề cập.
Do vậy, doanh nghiệp bất động sản đã lợi dụng những quy định của Luật Dân sự để huy động vốn, bởi Luật này cho phép các loại hình hợp đồng như góp vốn, đặt cọc, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh. Trên thực tế, phần lớn các công ty bán dự án “ảo” đều ký với khách hàng các loại hợp đồng này. Từ đó, gia tăng dự án “ảo.”
Bên cạnh “kẽ hở” pháp lý, theo ông Đính, việc gia tăng dự án bất động sản “ảo” là do sự tắc trách, buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương. Thực tế, thời gian qua đã có rất nhiều dự án “ảo” hình thành ở Vân Đồn, Phú Quốc, và gần đây là Alibaba… mở bán, rao bán tưng bừng, thậm chí còn xây dựng hạ tầng nhưng chính quyền địa phương không ngăn chặn, không xử lý kịp thời.
“Tôi cho rằng, lý do khiến dự án bất động sản "ảo" ngày càng nhiều là do sự buông lỏng quản lý, thậm chí là tiếp tay cho các doanh nghiệp của chính quyền địa phương. Nếu chính quyền địa phương quản lý chặt ngay từ đầu thì làm gì có những Alibaba có thể vô tư huy động vốn, lôi kéo, tụ tập một số lượng lớn khách hàng đến xem dự án, mà chính quyền lại không hay biết?,” ông Đính lưu ý.
Từ thực tế nêu trên, vị chuyên gia Hội Môi giới bất động sản kiến nghị, bên cạnh việc xử lý vi phạm đối với các doanh nghiệp, cần quy trách nhiệm với chính quyền địa phương để xảy ra sai phạm. Về lâu dài, chính quyền địa phương cần công khai các dự án có đầy đủ hồ sơ pháp lý lên cổng thông tin địa phương, để đảm bảo công tác quản lý, cũng như tạo điều kiện cho khách hàng tra cứu, tham khảo.
Về phía cơ quan quản lý nhà nước, ông Nguyễn Trọng Ninh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, một dự án kinh doanh bất động sản khi triển khai sẽ liên quan tới rất nhiều luật như Luật Đất đai, Luật Đô thị, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch... Tuy nhiên, vụ việc Alibaba thì vi phạm tất cả các luật nêu trên, bởi bản chất đây là dự án “ma.”
Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cũng lưu ý, đối với những dự án vi phạm pháp luật như Alibaba, Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ thị 11 thực hiện các giải pháp ổn định thị trường bất động sản trong bối cảnh thị trường xuất hiện một số dự án vi phạm quy định pháp luật.
Bộ Xây dựng theo chức năng quản lý nhà nước cũng đã có văn bản 1684, gửi các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nói rõ tình hình nhiều dự án ở một số địa phương xảy ra tình trạng chuyển nhượng đất đai, kinh doanh bất động sản trái quy định; phân lô bán nền trên đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, giao dịch mua bán chuyển nhượng khi chưa đủ điều kiện.
Trên cơ sở đó, Bộ Xây dựng đã đề nghị địa phương kiểm tra, nắm bắt tình hình, làm rõ nguyên nhân và xử lý các trường hợp vi phạm theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, pháp luật về đầu tư và xem xét đề nghị xử lý hình sự.
Ngoài ra, Bộ xây dựng cũng đã yêu cầu các địa phương phải công khai thông tin về chương trình kế hoạch phát triển nhà ở, phát triển đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, đầu tư hạ tầng để người dân biết, tránh tình trạng lừa đảo.
“Theo pháp luật, địa phương phải công bố công khai, không công bố là vi phạm pháp luật. Địa phương cũng phải xử lý nghiệm chủ đầu tư, thực hiện tạm đình chỉ, thu hồi dự án theo quy định,” ông Ninh nhấn mạnh./.
