Hàng loạt doanh nghiệp bị tính thêm 5,4%/năm vì chậm định giá đất: Luật sư nói gì?

Quy định buộc doanh nghiệp phải nộp bổ sung 5,4%/năm tiền sử dụng đất trong thời gian chưa xác định được giá đất đang khiến không ít nhà đầu tư lo lắng, nhất là khi gánh nặng tài chính phát sinh nằm ngoài khả năng tiên liệu. Từ góc nhìn pháp lý, Luật sư Nguyễn Thị Ngọc Anh – Giám đốc Công ty Luật TNHH Toàn cầu ATA, cho rằng đây là hệ quả của bất cập thể chế và cần được rà soát lại một cách nghiêm túc để đảm bảo công bằng trong thực thi nghĩa vụ giữa Nhà nước và doanh nghiệp.

Bà đánh giá thế nào về quy định hiện hành yêu cầu doanh nghiệp phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất 5,4%/năm trong thời gian Nhà nước chưa xác định được giá đất? Điều này liệu có hợp lý về mặt pháp lý và kinh tế không? Nếu không, bất cập cụ thể nằm ở đâu?

Trước hết, xét về mặt pháp lý, quy định này được thiết lập tại Điểm d Khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 và được cụ thể hóa tại Khoản 9 Điều 51 Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Đây là một trong những nội dung quan trọng thuộc chính sách xử lý chuyển tiếp đối với các dự án đã được Nhà nước giao đất nhưng đến nay vẫn chưa xác định được giá đất chính thức để thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Theo đó, các dự án nằm trong diện này buộc phải nộp một khoản tài chính bổ sung, được tính theo mức 5,4%/năm trên số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, tính trong khoảng thời gian Nhà nước chưa xác định được giá đất cụ thể. Cơ sở để tính khoản bổ sung này là bảng giá đất tại thời điểm bàn giao đất hoặc bảng giá năm 2005, chứ không phải theo bảng giá hiện hành.

Tuy nhiên, xét về nguyên tắc pháp luật, tôi cho rằng quy định này bộc lộ nhiều bất cập. Trong pháp luật về nghĩa vụ tài chính, một khoản thu chỉ có thể hợp pháp khi hội đủ 03 điều kiện căn bản: Thứ nhất, có căn cứ pháp lý rõ ràng; Thứ hai, đối tượng chịu nghĩa vụ được xác định cụ thể; Thứ ba, giá trị nghĩa vụ có thể lượng hóa tại thời điểm phát sinh.

Trong trường hợp này, khi giá đất chưa được xác định thì nghĩa vụ tài chính chưa thể hoàn thiện, đồng nghĩa với việc, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất bị phát sinh một khoản "phạt lãi" hay gọi bằng thuật ngữ nhẹ hơn là "chia sẻ tài chính" do chưa hoàn thiện nghĩa vụ là thiếu cơ sở pháp lý vững chắc.

Về mặt kinh tế, quy định này đặt doanh nghiệp vào thế bị động và bất lợi. Trong khi việc chậm xác định giá đất có thể là do quá trình làm việc của cơ quan Nhà nước – một yếu tố mà doanh nghiệp không có khả năng kiểm soát, nhưng doanh nghiệp vẫn phải gánh chịu khoản chi phí bổ sung lên tới 5,4%/năm. Điều này không chỉ tạo ra gánh nặng tài chính bất ngờ, mà còn làm xói mòn nguyên tắc bình đẳng trong tiếp cận đất đai, đi ngược lại tinh thần cải cách thủ tục hành chính và cam kết xây dựng một môi trường đầu tư minh bạch, tiên liệu được rủi ro.

Nói cách khác, đây là biểu hiện của sự bất đối xứng trong quan hệ nghĩa vụ giữa Nhà nước và nhà đầu tư. Trong khi doanh nghiệp bị áp đặt nghĩa vụ tài chính với lãi suất không nhỏ, thì trách nhiệm về sự chậm trễ trong việc xác định giá đất, vốn thuộc về phía Nhà nước lại không hề được làm rõ hay chia sẻ.

Nếu mục tiêu của Luật Đất đai 2024 là tạo dựng nền tảng pháp lý ổn định, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản và thu hút đầu tư, thì những quy định như thế này cần được rà soát lại một cách nghiêm túc, đảm bảo vừa đúng nguyên tắc pháp lý, vừa công bằng trong thực thi.

Với lãi suất bổ sung 5,4%/năm, nếu Nhà nước chậm xác định giá đất trong 3–5 năm, doanh nghiệp có thể phải gánh thêm hàng trăm tỷ đồng. Theo bà, điều này tác động như thế nào đến chi phí đầu tư, giá bán và dòng tiền của doanh nghiệp?

Xét tổng thể thì quy định này cũng đã phần nào tính toán để giảm bớt gánh nặng cho người sử dụng đất bởi giá đất theo quy định hiện hành chắc chắn sẽ cao hơn rất nhiều so với giá đất tại thời điểm 2005 trở về trước.

Tuy nhiên, nếu thời gian từ khi được giao đất đến thời điểm có giá đất mà kéo dài thì gía trị số tiền bổ sung này sẽ bị đội lên con số rất cao. Do đó, có thể thấy, quy định này sẽ tác động rất nhiều đến doanh nghiệp và dự án bất động sản. Một dự án có quy mô lớn, nếu phải đóng thêm khoản bổ sung với giá trị không thể xác định được cụ thể, thì toàn bộ cấu trúc tài chính và chiến lược phát triển dự án sẽ bị phá vỡ, cụ thể:

Thứ nhất, chi phí đầu tư ban đầu sẽ bị đội lên ngoài khả năng kiểm soát, đặc biệt đối với các dự án có quy mô lớn và thời gian kéo dài. Việc không thể ước tính chính xác tổng mức nghĩa vụ tài chính ngay từ đầu khiến nhà đầu tư không thể lập kế hoạch tài chính bền vững.

Thứ hai, khi giá trị khoản bổ sung tăng cao nhưng không có mức trần hay giới hạn cụ thể, doanh nghiệp sẽ đối diện với áp lực tài chính cực lớn, đặc biệt là áp lực dòng tiền, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ thi công và khả năng hoàn thiện dự án.

Thứ ba, một khi chi phí đầu vào bị đội lên, thì chắc chắn giá thành sản phẩm bất động sản cũng sẽ phải điều chỉnh tăng, kéo theo hệ quả là giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và góp phần đẩy giá bất động sản lên cao, đi ngược lại hoàn toàn với định hướng và phát triển thị trường bất động sản ổn định, bền vững của Nhà nước.

Tóm lại, dù được ban hành với mục tiêu xử lý chuyển tiếp và tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn, nhưng quy định về khoản tiền bổ sung 5,4%/năm trong thời gian chưa xác định được giá đất vẫn đang đặt ra những thách thức không nhỏ cho doanh nghiệp. Trong khi nhà đầu tư rất cần sự rõ ràng và tiên lượng được các nghĩa vụ tài chính ngay từ đầu để xây dựng phương án triển khai dự án hiệu quả, thì quy định này lại tạo ra một yếu tố chi phí chưa thể xác định, tiềm ẩn nhiều rủi ro trong quản trị tài chính và kế hoạch phát triển dài hạn.

Trong bối cảnh thị trường đang thiếu nguồn cung, bà có lo ngại rằng quy định này sẽ khiến doanh nghiệp e dè, trì hoãn đầu tư dự án mới, từ đó làm gia tăng tình trạng khan hiếm sản phẩm nhà ở?

Trong lĩnh vực bất động sản, nơi mỗi dự án thường kéo dài 5 đến 10 năm, đôi khi còn lâu hơn, thì tính tiên lượng và sự ổn định của chính sách là “nền móng” để nhà đầu tư yên tâm rót vốn. Nếu chính sách đưa ra một biến số tài chính không xác định, như khoản thu bổ sung 5,4%/năm mà chưa biết khi nào định được giá đất, thì đó không chỉ là một rủi ro chi phí, mà là rủi ro “mang tính thể chế” làm xói mòn niềm tin của các doanh nghiệp và các nhà đầu tư.

Thực tế, nhiều doanh nghiệp hiện nay đã rơi vào trạng thái bị động kéo dài: Đất đã giao, dự án đã có chủ trương, nhưng không thể triển khai vì chưa có giá đất để hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Tình trạng này không chỉ khiến dòng vốn đầu tư bị “chôn” mà còn đẩy doanh nghiệp vào thế tiến thoái lưỡng nan bởi muốn triển khai cũng không được, mà muốn dừng cũng thiệt hại nặng.

Đối với nhà đầu tư mới, họ sẽ nhìn vào các quy định như thế này và cân nhắc rất kỹ. Một quy trình pháp lý không rõ ràng về thời gian, một chi phí có thể “đội” lên hàng chục tỷ đồng mà không có cơ chế giới hạn, đó là những tín hiệu không hấp dẫn trong con mắt của các nhà đầu tư có tư duy dài hạn.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở thương mại phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân, thì việc khiến doanh nghiệp chần chừ hoặc trì hoãn đầu tư có thể trở thành một rào cản không nhỏ đối với mục tiêu phát triển ổn định và bền vững thị trường. Khi các dự án mới không thể sớm triển khai, lượng sản phẩm đưa ra thị trường sẽ ngày càng hạn chế. Về lâu dài, sự khan hiếm nguồn cung có thể tạo áp lực lên mặt bằng giá, khiến cho việc sở hữu nhà ở trở nên khó khăn hơn với nhiều người, điều này ít nhiều đi ngược lại chủ trương an cư và định hướng cân bằng cung – cầu mà Nhà nước đang theo đuổi.

Theo bà, có nên quy định thời hạn cụ thể (ví dụ 6 tháng, 9 tháng, hoặc tối đa 1 năm) để Nhà nước phải xác định xong giá đất sau khi giao đất? Nếu vượt quá thời hạn, có nên miễn toàn bộ khoản phạt cho doanh nghiệp?

Trước hết, cần khẳng định rằng Luật Đất đai 2024 đã quy định thời hạn không quá 180 ngày để xác định giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất kể từ ngày ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, nhưng điều này chỉ áp dụng đối với các dự án mới. Đối với những trường hợp chuyển tiếp, tức là đã được giao đất trước thời điểm luật có hiệu lực mà chưa xác định được giá đất, thì Luật vẫn đang bỏ ngỏ.

Tôi cho rằng, đây là điểm nghẽn rất cần được lấp đầy bằng những quy định cụ thể về thời hạn và trách nhiệm xử lý. Việc kéo dài không giới hạn thời gian định giá đất cho các trường hợp chuyển tiếp đang khiến doanh nghiệp rơi vào trạng thái “chờ đợi vô thời hạn”, trong khi mọi rủi ro tài chính và pháp lý vẫn tiếp tục dồn lên vai họ.

Do đó, cần thiết phải quy định rõ thời điểm tối đa mà cơ quan Nhà nước phải hoàn tất việc xác định giá đất đối với các trường hợp chuyển tiếp. Đồng thời, để bảo vệ nguyên tắc công bằng và trách nhiệm giải trình, cần thiết lập cơ chế giảm trừ hoặc miễn toàn bộ khoản truy thu nếu sự chậm trễ đến từ lỗi chủ quan của cơ quan quản lý, nhất là khi doanh nghiệp đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ về hồ sơ, thủ tục.

Theo tôi, đây không chỉ là một giải pháp kỹ thuật mà còn là thông điệp chính sách mạnh mẽ về sự minh bạch, công bằng và bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư. Khi doanh nghiệp được đảm bảo rằng họ sẽ không bị gánh chịu hậu quả từ những chậm trễ không do mình gây ra, thì niềm tin vào môi trường pháp lý sẽ được củng cố, đồng thời thúc đẩy cơ quan quản lý hành động chuyên nghiệp, trách nhiệm và đúng tiến độ. Đây là cách cân bằng lợi ích hài hòa giữa Nhà nước và nhà đầu tư, nhất là trong một lĩnh vực nhạy cảm như đất đai.

Để tránh tình trạng “thuế chồng thuế”, theo bà, cần có cơ chế điều tiết hoặc khấu trừ tài chính như thế nào đối với những doanh nghiệp đã nộp tiền bổ sung do chính sách cũ?

Thực tế, nguyên tắc hoàn trả hoặc khấu trừ các khoản nộp dư đã được quy định rõ trong Luật Quản lý thuế 2019. Cụ thể, nếu số tiền người nộp thuế đã đóng vượt quá nghĩa vụ tài chính thực tế thì sẽ được Nhà nước hoàn lại, khấu trừ vào kỳ tính thuế tiếp theo hoặc đối trừ với các nghĩa vụ tài chính khác.

Vì vậy, trong bối cảnh có khả năng điều chỉnh chính sách theo hướng hợp lý và có lợi hơn cho nhà đầu tư, chẳng hạn như sửa đổi các quy định hiện hành tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP, thì rất cần bổ sung một cơ chế bảo lưu quyền lợi tài chính đã phát sinh trước đó. Điều này không chỉ đảm bảo sự công bằng mà còn ngăn chặn tình trạng “thuế chồng thuế”, giúp nhà đầu tư yên tâm và chủ động hơn trong các kế hoạch tài chính.

Theo tôi, cần quy định rõ ràng rằng doanh nghiệp đã nộp tiền bổ sung theo chính sách cũ sẽ được quyền lựa chọn một trong hai phương án: Hoàn trả phần chênh lệch hoặc khấu trừ/đối trừ vào các nghĩa vụ tài chính phát sinh tiếp theo. Tùy thuộc vào thực trạng dự án và nhu cầu dòng tiền, doanh nghiệp có thể chọn phương án phù hợp nhất.

Đây là cách tiếp cận linh hoạt, minh bạch và thực sự tôn trọng quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư, những người đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trong một khung pháp lý mà chính họ không có khả năng kiểm soát.

Bà đánh giá ra sao về kiến nghị mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất sửa đổi Điều 51 Nghị định 103 và điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024? Theo bà, đây có phải là tiếng nói chính đáng và cần được lắng nghe để điều chỉnh chính sách theo hướng thị trường và hợp lý hơn không?

HoREA vừa có kiến nghị gửi Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội, đề xuất sửa đổi Điều 51 của Nghị định 103/2024/NĐ-CP và điểm d khoản 2 Điều 257 của Luật Đất đai 2024 quy định liên quan đến khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. HoREA khẳng định rằng, không có cơ sở pháp lý để yêu cầu người sử dụng đất nộp bổ sung cho thời gian từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất đến trước ngày 1/8/2024. Việc yêu cầu như vậy sẽ tạo ra "trách nhiệm pháp lý mới" và quy định “trách nhiệm pháp lý nặng hơn” cho người sử dụng đất.

Theo đó, Hiệp hội cho rằng, Nhà nước chỉ xác định khoản tiền bổ sung cho khoảng thời gian chậm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê kể từ ngày 1/8/2024 cho đến ngày có thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của cơ quan Thuế, trừ đi khoảng thời gian 180 ngày là thời hạn mà UBND có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất theo quy định tại khoản 4 Điều 155 Luật Đất đai 2024.

Đối với việc sửa đổi Điều Điều 51 của Nghị định 103/2024/NĐ-CP và điểm d khoản 2 Điều 257 của Luật Đất đai 2024 theo hướng bỏ hoàn toàn hoặc giới hạn lại việc áp dụng khoản tiền bổ sung cho thời gian chậm xác định tiền đất, tôi hoàn toàn ủng hộ ý kiến của HoREA.

Bản thân HoREA là một tổ chức xã hội – nghề nghiệp có tư cách pháp lý, hoạt động hợp pháp theo Luật Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và Luật về hội. Việc HoREA kiến nghị là một kênh phản biện chính sách cần thiết và có trọng lượng đối với các nhà làm luật. Tuy nhiên, đối với nội dung mà Hiệp hội cho rằng chỉ xác định khoản tiền bổ sung cho khoảng thời gian chậm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê kể từ ngày 1/8/2024 cho đến ngày có thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của cơ quan Thuế thì chúng tôi cho rằng là chưa trọn vẹn.

Bản chất kiến nghị của HoREA: Dời mốc áp dụng nghĩa vụ nộp 5,4% sang thời điểm sau 01/8/2024.

Về hình thức, đây là kiến nghị nhằm giảm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp đã bị kéo dài việc xác định nghĩa vụ sử dụng đất. Tuy nhiên, về bản chất, điều này:

• Không phản đối cơ chế thu 5,4%, mà chỉ thay đổi thời điểm bắt đầu tính khoản thu. Điều này đi ngược lại với khẳng định ban đầu của Hiệp hội rằng không có cơ sở pháp lý để Nhà nước thu khoản bổ sung này.

• Vô hình trung, kiến nghị này không khuyến khích việc thực hiện đúng hạn quy định 180 ngày theo Khoản 4 Điều 157 Luật Đất đai 2024.

Với tư cách là luật sư nhiều năm tư vấn pháp lý cho các doanh nghiệp và chủ đầu tư dự án bất động sản, tôi cho rằng kiến nghị của HoREA có thiện chí nhưng chưa đặt đúng vấn đề cốt lõi. Theo đó, khi đã xác định việc thu tiền bổ sung là không có cơ sở, Hiệp hội hoàn toàn có thể đại diện doanh nghiệp đề nghị bỏ hoàn toàn quy định này và đưa ra yêu cầu quy định thời hạn tối đa để cơ quan nhà nước giải quyết việc xác định giá đất cho các trường hợp chuyển tiếp, ví dụ như 180 ngày kể từ ngày doanh nghiệp hoàn thiện, cung cấp đủ hồ sơ theo quy định.

Xin cám ơn những chia sẻ của bà!